一、怎樣才能解除購(gòu)房合同？

購(gòu)房人在何種情況下可以退房是有法律規(guī)定的，如果沒有出現(xiàn)法律規(guī)定的解除合同的情形，就必須履行購(gòu)房合同，除非當(dāng)事人達(dá)成一致解除合同。也就是說解除購(gòu)房合同主要有兩種方式。一個(gè)是法定情形的出現(xiàn)，一種是當(dāng)事人協(xié)議解除。

根據(jù)《民法通則》、《合同法》、《擔(dān)保法》法律規(guī)定，買房人所享有可以退房的條件有以下8種情況：

1、開發(fā)商未取得相應(yīng)的批準(zhǔn)、證件

《城市房地產(chǎn)管理法》第44條對(duì)商品房預(yù)售限定了嚴(yán)格的條件，其中取得商品房預(yù)售許可證是開發(fā)商預(yù)售的前提。如果開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售，所簽訂的合同則沒有法律效力，業(yè)主有權(quán)要求退房。

2、開發(fā)商擅改規(guī)劃

在簽訂商品房買賣合同后，如果開發(fā)商未經(jīng)買方同意單方變更朝向、面積、戶型等規(guī)劃、設(shè)計(jì)，買方有權(quán)要求解除合同，并要求開發(fā)商支付相應(yīng)賠償金。

3、按揭未獲批準(zhǔn)

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第23條規(guī)定，因不可歸責(zé)于買方的事由導(dǎo)致不能簽訂商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，買方有權(quán)請(qǐng)求解除合同。

4、賣房人出現(xiàn)先賣后抵、一房二賣或先抵后賣的情況

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》規(guī)定，合同訂立后，出賣人出現(xiàn)以下情況，買受人有權(quán)要求解除或撤銷合同并要求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償：未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;或又將該房屋出賣給第三人的;隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。

5、房屋面積有誤差

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積誤差比絕對(duì)值超過3%，買受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同。

6、房屋質(zhì)量不合格

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第12條、第13條明確規(guī)定，如果房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人有權(quán)解除合同，并要求賠償損失。

7、遲延交房

遲延交房超過三個(gè)月購(gòu)房人就可以解除合同，開發(fā)商退還房款并賠償損失。

8、不能辦證

如果因開發(fā)商原因致使超過辦證期限未取得房產(chǎn)證，買方有權(quán)選擇退房并要求開發(fā)商支付賠償金。

二、解除購(gòu)房合同需要注意什么？

如果沒有出現(xiàn)上述的8種法定情況，就需要當(dāng)事人之間協(xié)議解除，那么在協(xié)議解除時(shí)，我們需要注意什么？

1、必須與對(duì)方協(xié)商，并取得對(duì)方的同意，同時(shí)承擔(dān)相關(guān)約定的違約責(zé)任。且最重要的一點(diǎn)是，一定要及時(shí)簽訂書面解除合同協(xié)議，如果是通過中介機(jī)構(gòu)辦理的，必須三方到場(chǎng)，共同在書面解除合同協(xié)議簽字后方可生效。

2、簽訂書面解除合同協(xié)議時(shí)，必須要對(duì)合同失效的時(shí)間、合同名稱、合同編號(hào)以及需解除的具體部分等進(jìn)行明確的約定，雙方或者三方簽字后生效。

3、如果出現(xiàn)某一方確實(shí)因?yàn)樯碓谕獾氐葌€(gè)人原因，無(wú)法到場(chǎng)簽訂書面解除合同協(xié)議的，征得對(duì)方同意后，可以出具書面委托書委托他人辦理，但這里必須提醒另一方，在條件允許的情況下盡可能尋求途徑核實(shí)委托書的真?zhèn)危岣呔?，以防受騙。

4、如果雙方就悔約以及簽訂書面解除協(xié)議等事宜已經(jīng)協(xié)商妥當(dāng)，并有了口頭約定，那么為了更好保護(hù)自己的權(quán)益，應(yīng)采取適當(dāng)?shù)氖侄危热缌粝落浺?、傳真件等證據(jù)，以防日后產(chǎn)生糾紛，起到保護(hù)自己利益不受損害的作用。

以上就是關(guān)于“怎樣才能解除購(gòu)房合同？”，“解除購(gòu)房合同需要注意什么？”的介紹，如果要行使解除權(quán)解除購(gòu)房合同必須注意是否符合法律規(guī)定8種情況，并要遵循一定的程序，尤其要注意權(quán)利行使的時(shí)限問題。如果想要通過協(xié)議解除購(gòu)房合同，最好事先向律師咨詢，讓他指導(dǎo)您簽訂解除合同，幫您細(xì)細(xì)籌劃，使您的權(quán)益更有保障。