一、商品房售樓書是什么？

商品房售樓書是由房地產開發(fā)商或者房產銷售公司制作的，向不特定的公眾發(fā)送的關于房屋情況的一種宣傳資料，多數是在房屋尚未建成，預售階段對外發(fā)行的。

在一般情況下，開發(fā)商制作的售樓書會包括以下內容：

（一）樓盤的名稱、價格、位置；

（二）樓盤的實景圖、戶型圖；

（三）小區(qū)的物業(yè)配備設施情況以及小區(qū)周邊的環(huán)境介紹；

（四）樓盤銷售的資質證號；開發(fā)商、代理商、設計施工單位、物業(yè)管理公司名稱；

（五）樓盤的銷售熱線及其他咨詢方式。

二、實際情況與售樓書不符怎么辦？

雖然只有雙方正式簽訂的《合同》或《補充協(xié)議》才是雙方真正的意思表示，是雙方的承諾，才具有法律上的效力。從法律意義來講，《售樓書》是一種要約邀請，是開發(fā)商向購房人發(fā)出的，請其購買房屋的意思表示，并不具有法律效力。

但是《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定“出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任?！?/p>

因此，一旦發(fā)生了實際情況與售樓書不符的情形，購房者應先確認不符的部分是否為重要內容，如果為重要內容如售樓書中介紹說一次性付清房款的購房者可享受五折購買停車位，但是實際上卻是全價出售，這樣就可以認定為開發(fā)商違約。購房者可以要求開發(fā)商承擔違約責任，如支付合同約定違約金或者退還一半購置車位的款項，甚至可以要求開發(fā)商退還已支付的房款，并且解除合同。

以上就是關于商品房售樓書是什么，實際情況與售樓書不符怎么辦的介紹。因為不少購房者都是被《售樓書》吸引才決定購房的，為了避免未來可能產生的糾紛，建議購房人將開發(fā)商在樓書中承諾的與其有關的重要內容寫在補充協(xié)議中。日后一旦發(fā)生爭議、糾紛，《售樓書》就可以直接作為證據進行使用，使購房者在與開發(fā)商的博弈中占據主動地位。若您正為《售樓書焦頭難額，您可以向專業(yè)的房產律師咨詢求助。