一、商品房銷售合同成立需要的條件
商品房銷售合同成立需要的條件包括以下5個(gè)方面：
1、賣方必須要具有房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)，非房屋所有人和土地使用人不得出賣他人的房地產(chǎn)。
2、買賣雙方當(dāng)事人必須具有完全行為能力。
未成年人和被宣告為無民事行為能力或限制行為能力的公民不能簽訂房地產(chǎn)買賣合同，其房地產(chǎn)買賣行為由其法定代理人代為進(jìn)行單位買房者如需購(gòu)買私房的須得到有關(guān)機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)。
3、房地產(chǎn)買賣雙方當(dāng)事人的意思表示必須真實(shí)可信。
房地產(chǎn)買賣雙方當(dāng)事人在買賣合同中表示出來的意思必須與當(dāng)事人的真實(shí)意思相一致。如果一方以欺詐、脅迫等手段或乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下簽訂的房地產(chǎn)買賣合同，或者雙方惡意串通簽訂損害國(guó)家、集體或第三人利益的房地產(chǎn)買賣合同都屬于無效合同。行為人對(duì)房地產(chǎn)買賣合同內(nèi)容有重大誤解或合同顯失公平的，一方當(dāng)事人可以要求撤銷或變更合同。
4、房地產(chǎn)買賣合同不得違反法律或者社會(huì)公共利益，也即合同的內(nèi)容必須合法。
如果購(gòu)房者通過劃撥取得的國(guó)有土地使用權(quán)，其房屋轉(zhuǎn)讓必須辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，或者將其中的土地收益按規(guī)定上繳國(guó)家，否則不得買賣。
5、房地產(chǎn)買賣合同的形式必須符合有關(guān)的法律規(guī)定。
房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)該采用書面形式并且應(yīng)該按照法律規(guī)定辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記和土地使用權(quán)變更登記并公證。
二、簽訂合同需注意的問題
購(gòu)房進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段時(shí)，就要與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂商品房銷售合同。在簽訂合同時(shí)，應(yīng)注意以下問題：
1、在合同書中，應(yīng)注明與開發(fā)商談定的付款方式與價(jià)位，是按揭付款還是工程期分期付款。如是分期付款，每期款的繳款時(shí)間應(yīng)注明。
2、開發(fā)商交付房屋的日期一定要明確到某年某月某日交房，而不應(yīng)用模棱兩可的措詞來表達(dá)，因?yàn)檫@里涉及逾期交房的違約問題。
3、根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，對(duì)于購(gòu)置房屋的面積要明確注明銷售面積（含分?jǐn)偟墓妹娣e）是多少，實(shí)際使用面積是多少。如面積誤差超過約定范圍，客戶有權(quán)要求退房并追繳利息損失。
4、應(yīng)提出天然氣或煤氣的準(zhǔn)確通氣時(shí)間。或注明，如入住率不夠不能按時(shí)通氣時(shí)，開發(fā)商采取的應(yīng)急辦法。
5、應(yīng)在合同中明確提出產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到手中的準(zhǔn)確時(shí)間。產(chǎn)權(quán)證發(fā)放比較慢，但也應(yīng)注明一個(gè)合適的日期，開發(fā)商不能無限期地拖發(fā)產(chǎn)權(quán)證。
6、開發(fā)商在與客戶簽約時(shí)，除簽署正式合同外，為了更清晰地闡明協(xié)議內(nèi)容，往往還會(huì)讓客戶再簽署一份補(bǔ)充合同，主要目的在于表明由于特定原因造成不能按時(shí)交房的免賠責(zé)任，以及面積丈量誤差過大在哪些情況下可以免賠。一般情況下，開發(fā)商簽此合同，主要是在一些非人力能控制的情況下造成違約，為了保護(hù)自己，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。但客戶也應(yīng)多加注意，仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款，以免落入某些不法開發(fā)商的文字陷阱。
以上就是關(guān)于“商品房銷售合同成立需要的條件”、“簽訂合同需注意的問題”相關(guān)問題的解答。現(xiàn)實(shí)生活中，開發(fā)商經(jīng)常會(huì)在簽訂商品房銷售合同時(shí)添加附加條款，這些條款經(jīng)常包含免除開發(fā)商責(zé)任的內(nèi)容。不少購(gòu)房者因?yàn)闆]有注意，或者沒有仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款，而落入某些不法開發(fā)商的文字陷阱。實(shí)踐證明：遇到商品房銷售合同的糾紛，向?qū)I(yè)的房產(chǎn)律師進(jìn)行咨詢或者讓他們幫您打官司，都會(huì)很好地維護(hù)自身權(quán)益。
