一、商品房預(yù)售的具體程序

商品房預(yù)售的具體程序包括以下四步：

1、訂立預(yù)售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證，參照房地局制定購(gòu)房示范文本，與預(yù)購(gòu)人訂立預(yù)售合同。

2、預(yù)售合同的登記備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同生效后，將其送交房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)。對(duì)不符合規(guī)定條件或者手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)書面通知當(dāng)事人；對(duì)符合規(guī)定條件和手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同移交房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照《房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定登記備案。

3、預(yù)售款的收取。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)商品房建設(shè)工程的進(jìn)度，分期收取商品房預(yù)售款。但預(yù)售合同另有約定的，從其約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的商品房預(yù)售款，應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于所預(yù)售的商品房建設(shè)。

4、辦理預(yù)售的商品房過戶手續(xù)。預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在依法辦理新建商品房初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書后，與購(gòu)房人向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提出過戶申請(qǐng)，辦理房地產(chǎn)權(quán)利變更登記。

在預(yù)售期間，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人就預(yù)售合同約定的事項(xiàng)有變更的，如建筑設(shè)計(jì)變更、建筑面積變更等，應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充合同。補(bǔ)充合同是預(yù)售合同的組成部分，辦理交易過戶手續(xù)應(yīng)當(dāng)一并向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提供。

二、購(gòu)買預(yù)售商品房應(yīng)注意的問題

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)公司出售尚未建成的商品房的行為。由于商品房開發(fā)投資大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高，為解決商品房開發(fā)過程中資金緊張的問題，開發(fā)商普遍采取商品房預(yù)售的辦法。由于預(yù)售商品房和已建成的商品房銷售存在著一定的區(qū)別，公民在購(gòu)買預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)注意以下問題：

1、在簽訂合同之前應(yīng)實(shí)地考察預(yù)售的商品房。開發(fā)商往往會(huì)對(duì)商品房的價(jià)格、地理位置、交通狀況、發(fā)展前景、物業(yè)管理等事項(xiàng)作與實(shí)際不符的宣傳。公民應(yīng)該先對(duì)開發(fā)商預(yù)售的樓盤進(jìn)行實(shí)地考察再?zèng)Q定是否購(gòu)買。

2、了解開發(fā)商是否已交付了全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書。房地產(chǎn)開發(fā)商如果沒交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書，就不能進(jìn)行房地產(chǎn)交易。此外，在集體所有的土地和土地使用權(quán)劃撥的用地上建造的商品房不能出售。

3、了解開發(fā)商是否持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，并按建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)。《城市規(guī)劃法》規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行工程建設(shè)，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請(qǐng)，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。建設(shè)單位和個(gè)人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)批準(zhǔn)文件后，方可申請(qǐng)辦理開工手續(xù)。開發(fā)商如未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或不按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)，其房屋都屬于違章建筑，公民預(yù)購(gòu)這樣的商品房將會(huì)承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

4、確認(rèn)開發(fā)商是否持有商品房預(yù)售許可證。預(yù)售商品房必須符合《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的預(yù)售條件并向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

5、考查預(yù)售合同的主要條款是否齊備。預(yù)售合同一般應(yīng)包括以下內(nèi)容：

（1）預(yù)售商品房的基本情況；

（2）商品房?jī)r(jià)款、幣種、支付方式及期限；

（3）商品房的交付日期；

（4）違約責(zé)任及免責(zé)條款。

（5）房地產(chǎn)權(quán)屬登記事項(xiàng)和稅費(fèi)承擔(dān)；

（6）物業(yè)管理?xiàng)l款；

（7）糾紛的解決；

（8）其他條款。

綜上所述，商品房預(yù)售的具體程序主要包括四步，缺一不可。購(gòu)買預(yù)售商品房應(yīng)注意的問題則主要是一些關(guān)乎購(gòu)房者切身利益的事項(xiàng)?，F(xiàn)實(shí)生活中，由于普通老百姓對(duì)國(guó)家規(guī)定的相關(guān)法律法規(guī)不能完全理解，從而經(jīng)常出現(xiàn)購(gòu)房者沒有確認(rèn)開發(fā)商是否持有商品房預(yù)售許可證就簽訂預(yù)售合同的，或者因?yàn)椴蛔⒁忸A(yù)售合同的相關(guān)條款，結(jié)果給購(gòu)房者造成了嚴(yán)重的損失。因此，在您處理商品房預(yù)售合同事宜的時(shí)候，不妨先尋求專業(yè)房產(chǎn)律師的幫助，相信他們一定會(huì)盡最大的努力幫您維護(hù)合法權(quán)益。