一、商品房銷售廣告的性質

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。

根據該規(guī)定，商品房銷售廣告一般應視為邀約邀請，不對該廣告的發(fā)布者產生合同法的效力。但該商品房的銷售廣告就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約，對商品房銷售者產生合同法的效果。因此，商品房銷售廣告性質分為兩類：

1、屬于邀約邀請性質的商品房銷售廣告

該類廣告主要就商品房做出一般的概括性的描述，是受廣告法及國家其他法律的調整。

2、具有要約性質的商品房銷售廣告

該類商品房銷售廣告不僅就廣告商品房做出概括性的描述，并就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施做出較為具體的說明或允諾。這種限制只是就該商品房銷售廣告的商品房本身和該規(guī)劃小區(qū)內的配套設施，比如就商品房的建設材料機構，或者就該規(guī)劃小區(qū)的綠地、車位車庫等配套設施做出的說明或允諾，其他的說明或允諾一般不視為具有要約的性質。

二、商品房銷售廣告的法律責任

關于商品房銷售廣告的法律責任，也會因為商品房銷售廣告的性質不同而有所差別，具體是以下兩種情況：

1、屬于邀約邀請性質的商品房銷售廣告的法律責任

商品房銷售廣告如果是邀約邀請性質的，由于邀約邀請的內容是模糊的，不具體的，不是法律行為，這種情況下，商品房銷售廣告中開發(fā)商所作的允諾不能作為商品房買賣合同的條款。例如，開發(fā)商打出這樣的廣告：“環(huán)境優(yōu)美，交通便利?！边@樣的廣告宣傳由于不具有具體明確性，不是邀約，而是邀約邀請。即使開發(fā)商最后提供的商品房環(huán)境不優(yōu)美，交通不便利，開發(fā)商也不需要為虛假廣告承擔違約責任。

2、具有邀約性質的商品房銷售廣告的法律責任

《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條作了更為詳細的規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任?！睂τ谠摋l的適用，應把握以下幾點：

（1）所做說明及允諾具體確定，即有明確具體的交房標準、交房日期、設備品牌、外觀形象，確定的小區(qū)規(guī)劃目標、配套設施，對于一些虛幻的描述，如“成功人士的選擇”、“坐搖籃繁華”、“具有無限的升值潛力”等，則顯然不符合這一特征，不能作為要約內容對待。

（2）廣告的內容是對商品房開發(fā)范圍內的房屋及相關設施所做的說明和允諾，包括作為買賣合同標的物的房屋本身的位置、朝向、戶型、結構、空間尺寸，設備安裝的數量、品牌，住宅小區(qū)的規(guī)劃、配套設施等。

（3）對商品房買賣合同的訂立和價格的確定具有重大影響，即廣告內容不僅對購房人具有重大的心理誘惑，對買賣合同的訂立產生重要的影響，而且屬于房屋價格的構成要件，如優(yōu)惠購買的折扣、隨房贈送的附屬設施，免費或優(yōu)惠享受的配套設施，房屋的質量、環(huán)境和設備品牌的說明和允諾。

以上就是關于“商品房銷售廣告的性質”、“商品房銷售廣告的法律責任”相關問題的解答。商品房銷售廣告的性質不同決定了不同的法律責任?，F實生活中，在開發(fā)商的所發(fā)布的售樓廣告中，其所出售的商品房往往是小河流水、綠草蔭蔭，環(huán)境優(yōu)美，但交房時才發(fā)現綠地變成了鋼筋混凝土的建筑，人工湖沒有了，休閑廣場不見了。購房者的美好憧憬成為了泡影，找開發(fā)商討要說法，開發(fā)商往往解釋廣告宣傳的情況沒有通過規(guī)劃局的審批。實踐證明：遇到因為商品房銷售廣告而產生的糾紛，向專業(yè)的房產律師進行咨詢或者讓他們幫您打官司，將是您維護自身權益的重要手段。