一、購房時如何簽訂認購書

商品房認購書是對雙方交易房屋有關(guān)事宜進行初步的確認，購房者簽訂商品房認購書時往往要交納一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔保。在實踐中我們發(fā)現(xiàn)購房者在與開發(fā)商簽署、履行商品房認購書階段是最容易產(chǎn)生糾紛的，因此為了防范此種風險，購房者有必要從以下幾個步驟來維護自身的購房合法權(quán)益：

（一）在與開發(fā)商簽署商品房認購書之前，一定不要只注意到有關(guān)房屋及小區(qū)本身的情況，而應(yīng)該同時要求開發(fā)商提供正式的、供簽約之用的《商品房買賣合同》文本；

（二）一定要對開發(fā)商提供的《商品房買賣合同》文本進行仔細、全面的考慮，并就有關(guān)問題與開發(fā)商進行先期的溝通；

（三）在購房者關(guān)心的有關(guān)問題，包括合同條款問題得到開發(fā)商大致肯定的答復之后，購房者再與開發(fā)商簽署商品房認購書；

（四）考慮到購房者實際上要承擔較大程度的定金條款的約束力，購房者應(yīng)盡量避免與開發(fā)商在商品房認購書中約定定金條款，而代之以“訂金”代替，并明確約定，如因雙方對于買賣合同條款的分歧而無法簽署買賣合同的，訂金應(yīng)全額返還。

由于認購書簽署后即對雙方具有約束力，因此購房者應(yīng)對商品房認購書的內(nèi)容謹慎對待。下面將對認購書的內(nèi)容進行介紹。

二、商品房認購書包括哪些內(nèi)容

目前，法律上只規(guī)定商品房買賣要使用由建設(shè)部監(jiān)制的合同示范文本，對認購書還沒實施強制規(guī)范，只是明確，標注了房屋結(jié)構(gòu)、朝向、金額、面積等要件的認購書是有效的，但其中并沒明確必須注明房屋性質(zhì)。 根據(jù)以往商品房認購書簽訂的一些情況及習慣做法，一般說來，商品房認購書通常具有以下主要條款：

（一）雙方當事人的姓名、名稱、住所。商品房認購書一般只有兩方合同當事人，即開發(fā)商與購房者。對商品房認購書的當事人來說，并不是所有企業(yè)都能成為合同當事人，也不是所有公民都能成為合同當事人。商品房認購書的雙方當事人都必須具備法律對合同當事人主體條件的規(guī)定，否則將承擔不利的法律后果。

（二）標的。商品房認購書的標的應(yīng)是合同雙方就特定房屋在特定的時間訂立正式商品房買賣合同進行正式交易的行為，而不是房屋本身。

（三）合同履行期限。商品房認購書的標的是合同雙方就特定的房屋在特定的時間進行訂立商品房買賣合同的行為。無論是特定的房屋還是特定的時間，這個特定都是由雙方約定加以確定的。因此，約定特定的合同履行期限非常有必要。

（四）違約責任。違約責任是當事人因違反合同義務(wù)應(yīng)承擔的民事責任，與其他責任一樣都是因不履行應(yīng)盡義務(wù)而承擔的不利后果。在訂立合同時如能對其進行詳細約定，對于促使雙方更好地自覺全面地履行合同以及發(fā)生違約時進行補救或糾紛解決都是有好處的。

（五）定金。定金既是一種債的擔保形式，又是一種債不履行時的違約責任承擔方式。由于定金條款是商品房認購書中最容易引起糾紛和法律上最有爭議的條款，所以要進行明確的約定。

在此需要提醒的是，購房者在簽署商品房認購書之前，應(yīng)將正式合同認真閱讀，通盤考慮簽約的可能性。如有可能，應(yīng)盡量借助于專業(yè)的法律人士來協(xié)助簽署、完善商品房認購書以及下一階段的商品房買賣合同。這樣，不僅可以避免交易活動的失敗，也可以避免雙方當事人遭受經(jīng)濟損失。