一、商品房認(rèn)購書是否有效

認(rèn)購書屬于一種預(yù)約，而預(yù)約是合同的一種，因此認(rèn)購書就必須滿足合同的有效要件，即主體合格、權(quán)利義務(wù)具體確定、意思表示真實、內(nèi)容不違反法律或社會公共利益，并對于商品房買賣合同的主要條款有所規(guī)定。其中至少應(yīng)包括房屋的位置、面積、價格等要素，否則就無法構(gòu)成一個有效的合同。

根據(jù)我國合同法規(guī)定，承諾通知到達(dá)要約人時生效，承諾生效時合同成立，依法成立的合同自成立時生效。在房地產(chǎn)預(yù)售中，房地產(chǎn)開發(fā)商向購房人提供事先早就擬好的認(rèn)購書，這一行為在法律上應(yīng)是預(yù)售人向購房人發(fā)出的要約。而一旦購房人對認(rèn)購書的條款表示接受，并在其上簽署則表明其發(fā)出了承諾，即接受了認(rèn)購書對其的法律約束力。因此，只要雙方當(dāng)事人意思表示真實一致，認(rèn)購書即具有法律效力。如果具備了合同的成立和有效要件，認(rèn)購書

當(dāng)然就具有合同的約束力，雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行認(rèn)購書所設(shè)定的義務(wù)。

二、違反商品房認(rèn)購書約定要負(fù)哪些責(zé)任

雙方在簽訂認(rèn)購書后，存在購房者拒絕與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同、開發(fā)商“撕毀”認(rèn)購書而以更高的價格賣給第三人等兩種可能。由于大多數(shù)認(rèn)購書主要是通過定金方式約束雙方當(dāng)事人，因此，若房地產(chǎn)開發(fā)商或者購房人拒絕按照認(rèn)購書約定簽訂商品房預(yù)售合同，均應(yīng)依據(jù)定金罰則，違約方無權(quán)請求返還定金或其應(yīng)向?qū)Ψ疆?dāng)事人雙倍返還定金。

實踐中，一旦房地產(chǎn)開發(fā)商違反認(rèn)購書，拒絕訂立商品房預(yù)售合同；或違反預(yù)約，將認(rèn)購書中約定的房屋出賣給第三人，目的在于在房價上漲時從中獲取額外的利潤，可以認(rèn)定該利益的獲得是違法所得。然而絕大多數(shù)認(rèn)購書只規(guī)定定金條款，沒有對違約責(zé)任及其計算方法予以明確約定。而此時違約方給相對方造成的損失，僅僅用定金罰則是無法彌補(bǔ)的。因此，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》第一百零七條、第一百一十三條的規(guī)定，從預(yù)期利益的角度出發(fā)，在一方當(dāng)事人違反認(rèn)購書的情形下，應(yīng)當(dāng)就違約方的違約行為給相對方造成預(yù)期利益的損失進(jìn)行賠償。但鑒于雙方僅處于預(yù)約階段，購房者未全額支付對價，從利益平衡和公平原則出發(fā)，違約方應(yīng)該就相對方的機(jī)會損失進(jìn)行賠償。例如按照原約定重新提供一套房屋讓對方購買。

以上就是對商品房認(rèn)購書是否有效，違反商品房認(rèn)購書要負(fù)哪些責(zé)任的問題的解答。需要提醒大家，在簽訂認(rèn)購書前一定要謹(jǐn)慎閱讀其中內(nèi)容，不要輕易相信銷售人員的“花言巧語”。如果您實在無法判斷出認(rèn)購書的內(nèi)容對自己是否有利，可以找律師幫助審度，盡量避免事后糾紛的發(fā)生。