一、 一房二賣如何處理？

1、兩份合同均未辦理登記。兩份合同均未辦理登記且標的房屋尚未交付的情況，屬于兩份合同均處于未實際履行的狀態(tài)，應(yīng)當以簽訂在先的合同優(yōu)先得到履行為優(yōu)先履行判定標準。

2、兩份合同均未辦理登記，其中一份合同已將標的物房屋交付。其中一份合同得到實際履行，體現(xiàn)了賣房人的意愿，這種履行也是合法履行，這時，我們應(yīng)當遵從合同的實際履行原則，維護已完成的交易。

3、兩份合同中一份已進行了過戶登記，另一份未作過戶登記，(不管房屋是交付了那一方)。因房屋的過戶登記是物權(quán)變更范疇，按物權(quán)對世原理，物權(quán)公示原理，和物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原理。中能確認已辦理過戶登記合同的效力。

4、在第一個買房人已辦過戶后又賣第二人，因這時出賣人已沒有所有權(quán)，所以他的第二次賣房是無效的。

二、買房人的利益如何保護？

根據(jù)賣方人的不同，我們將保護的方式分為以下兩種;

1、賣方人是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，對其違約的處理和法律適用。

出賣人是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，其“一房二賣”，應(yīng)依《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，“承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。

2、賣房者是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般人，對其違約的處理與法律適用。

這類賣房者是指，因自己生活需要或者經(jīng)營所需，將自已生活居住使用或者經(jīng)營所有的房屋賣出變現(xiàn)的個人或者企業(yè)。這類賣房者若違約，不能適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，因為該解釋是特指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；也不能適用《中華人民共和國消者權(quán)益保護法》，因為該法所特指的專指經(jīng)營者與消費者之間出現(xiàn)的爭執(zhí)，而這類賣房者是不能算為經(jīng)營者的。這種情況下，爭議的處理應(yīng)以合同法作為基礎(chǔ)，向違約者主張違約責(zé)任。這時，不能主張懲罰性賠償責(zé)任，而只能主張返還購房款及利息，和賠償損失。

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