一、什么是“五證”

“五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》（建設工程開工證）、《商品房銷售（預售）可證》。

二、買房時需要注意哪些問題

現(xiàn)在人買房時一定要看“五證”，而且要看的越來越多，比如要看土地許可證上有沒有注明土地已被銀行抵押、預售許可證上包不包括房地產(chǎn)商正在出售的房屋，并且還告誡買房人只看“五證”不夠，還要了解房地產(chǎn)商有沒有資質(zhì)、了解小區(qū)的整體規(guī)劃、了解要買的房是否已被房地產(chǎn)商抵押。

研究發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實中存在著以下問題：

1、建設部的商品房銷售和預售管理辦法，及商品房買賣合同示范文本，都沒有提及《建設用地規(guī)劃許可證》，經(jīng)查這個許可證列明的規(guī)劃，建設單位是可以申請更改的，通過看此證和查規(guī)劃，并不能保證買房人所買房屋的規(guī)劃環(huán)境不會改變。

2、有預售許可證，沒有土地許可證售房的不止一兩家，按建設部相關規(guī)定和合同示范文本，有土地使用批準文件的就可以出售。批準文件真?zhèn)魏陀行?，普通買房人更難辨別。

3、按我國抵押法的相關規(guī)定，有抵押的不等于不能轉(zhuǎn)讓(出售)，經(jīng)抵押人同意，被抵押物一樣可以轉(zhuǎn)讓(出售)，在實際操作上房地產(chǎn)商將土地抵押換取貸款，對加快房屋建設不一定是壞事，沒有周轉(zhuǎn)資金，房子遲遲蓋不起來，對買房人不同樣是風險？

4、房地產(chǎn)商超許可證面積銷售，并非從房號上就一定能看得出來，有些小區(qū)的面積糾紛實際上是房地產(chǎn)商在公攤上做手腳，所有房號都包括在許可證范圍之內(nèi)，當時從許可證上很難看出破綻。

5、沒有強制性法規(guī)要求，房地產(chǎn)商在售房時必須向買房人出示“五證”正本，售樓人員經(jīng)常給買房人出示的都是影印件，如果房地產(chǎn)商在影印件上做手腳，買房人還是防不勝防。

鑒于以上分析，買房人保護自己的方法只能從合同入手，將風險“轉(zhuǎn)嫁”給政府，和房地產(chǎn)商的合同在第六條“付款方式及期限”中約定清楚：“第一次付款時間為合同在政府做完備案登記后＿＿天內(nèi)?！边@樣所有查證手續(xù)都由政府完成，將來出什么問題也由政府負責。目前法院判定合同是否為有效合同的惟一標準，是合同有沒有在政府主管部門備案登記，銀行能否給買房人發(fā)放貸款的前提，同樣也是合同有沒有在政府主管部門備案登記。

對于居住環(huán)境特別關心的買房人則最好從合同的補充協(xié)議入手，要求房地產(chǎn)商注明光照、房子間距等條件，這比去查將來可以變更的規(guī)劃來得更實際一些。

看了上文，相信您對五證的內(nèi)容，及買房時需要注意的問題，已經(jīng)有所了解了。在現(xiàn)實中，有很多開發(fā)商故意規(guī)避風險，把許多問題都隱藏起來，或者用假證來騙取購房者的信任，這對購房者來說是極不公平的。所謂“買的沒有賣的精”，在買房時多個心眼是必須的。如果您在買房過程中，遇到什么疑難問題，建議您找專業(yè)律師進行咨詢，這也是對您房子的負責，畢竟買房不是一件小事，如果遇到什么糾紛，損失還是蠻大的。