一、什么是“五證”

“五證”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（建設(shè)工程開(kāi)工證）、《商品房銷售（預(yù)售）可證》。

二、買房時(shí)需要注意哪些問(wèn)題

現(xiàn)在人買房時(shí)一定要看“五證”，而且要看的越來(lái)越多，比如要看土地許可證上有沒(méi)有注明土地已被銀行抵押、預(yù)售許可證上包不包括房地產(chǎn)商正在出售的房屋，并且還告誡買房人只看“五證”不夠，還要了解房地產(chǎn)商有沒(méi)有資質(zhì)、了解小區(qū)的整體規(guī)劃、了解要買的房是否已被房地產(chǎn)商抵押。

研究發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實(shí)中存在著以下問(wèn)題：

1、建設(shè)部的商品房銷售和預(yù)售管理辦法，及商品房買賣合同示范文本，都沒(méi)有提及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，經(jīng)查這個(gè)許可證列明的規(guī)劃，建設(shè)單位是可以申請(qǐng)更改的，通過(guò)看此證和查規(guī)劃，并不能保證買房人所買房屋的規(guī)劃環(huán)境不會(huì)改變。

2、有預(yù)售許可證，沒(méi)有土地許可證售房的不止一兩家，按建設(shè)部相關(guān)規(guī)定和合同示范文本，有土地使用批準(zhǔn)文件的就可以出售。批準(zhǔn)文件真?zhèn)魏陀行裕胀ㄙI房人更難辨別。

3、按我國(guó)抵押法的相關(guān)規(guī)定，有抵押的不等于不能轉(zhuǎn)讓(出售)，經(jīng)抵押人同意，被抵押物一樣可以轉(zhuǎn)讓(出售)，在實(shí)際操作上房地產(chǎn)商將土地抵押換取貸款，對(duì)加快房屋建設(shè)不一定是壞事，沒(méi)有周轉(zhuǎn)資金，房子遲遲蓋不起來(lái)，對(duì)買房人不同樣是風(fēng)險(xiǎn)？

4、房地產(chǎn)商超許可證面積銷售，并非從房號(hào)上就一定能看得出來(lái)，有些小區(qū)的面積糾紛實(shí)際上是房地產(chǎn)商在公攤上做手腳，所有房號(hào)都包括在許可證范圍之內(nèi)，當(dāng)時(shí)從許可證上很難看出破綻。

5、沒(méi)有強(qiáng)制性法規(guī)要求，房地產(chǎn)商在售房時(shí)必須向買房人出示“五證”正本，售樓人員經(jīng)常給買房人出示的都是影印件，如果房地產(chǎn)商在影印件上做手腳，買房人還是防不勝防。

鑒于以上分析，買房人保護(hù)自己的方法只能從合同入手，將風(fēng)險(xiǎn)“轉(zhuǎn)嫁”給政府，和房地產(chǎn)商的合同在第六條“付款方式及期限”中約定清楚：“第一次付款時(shí)間為合同在政府做完備案登記后＿＿天內(nèi)?！边@樣所有查證手續(xù)都由政府完成，將來(lái)出什么問(wèn)題也由政府負(fù)責(zé)。目前法院判定合同是否為有效合同的惟一標(biāo)準(zhǔn)，是合同有沒(méi)有在政府主管部門備案登記，銀行能否給買房人發(fā)放貸款的前提，同樣也是合同有沒(méi)有在政府主管部門備案登記。

對(duì)于居住環(huán)境特別關(guān)心的買房人則最好從合同的補(bǔ)充協(xié)議入手，要求房地產(chǎn)商注明光照、房子間距等條件，這比去查將來(lái)可以變更的規(guī)劃來(lái)得更實(shí)際一些。

看了上文，相信您對(duì)五證的內(nèi)容，及買房時(shí)需要注意的問(wèn)題，已經(jīng)有所了解了。在現(xiàn)實(shí)中，有很多開(kāi)發(fā)商故意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，把許多問(wèn)題都隱藏起來(lái)，或者用假證來(lái)騙取購(gòu)房者的信任，這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是極不公平的。所謂“買的沒(méi)有賣的精”，在買房時(shí)多個(gè)心眼是必須的。如果您在買房過(guò)程中，遇到什么疑難問(wèn)題，建議您找專業(yè)律師進(jìn)行咨詢，這也是對(duì)您房子的負(fù)責(zé)，畢竟買房不是一件小事，如果遇到什么糾紛，損失還是蠻大的。