一、銷售廣告是合同內(nèi)容嗎

據(jù)估算，90％以上的商品房是通過宣傳廣告進行促銷的。為此，開發(fā)商都為廣告的設計絞盡腦汁，于是，一些商品房廣告便被“注水”，什么“城市綠洲”、“皇家園林”、“距地鐵口五分鐘距離”、“學校、幼兒園、超市、會所等小區(qū)配套設施一應俱全”等極盡誘惑的廣告隨處可見?？傻荣I主簽訂合同、付了房款之后，才發(fā)現(xiàn)廣告所說完全是“虛無縹緲”。

最高人民法院公布的《關于審理商品房糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。解釋特別提到，這些說明和允諾即使未載人商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

二、房產(chǎn)商違約欺詐怎么辦

人們在買房過程中可能遇到過這樣的“怪事”：明明已經(jīng)和賣主簽訂了買房合同，可等房子快要按期交付時，賣主卻告知這房子已經(jīng)賣給了另外的買家。對此，解釋規(guī)定，具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買房戶可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任：商品房買賣合同訂立后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未告知買房戶又將該房屋抵押給第三人；商品房買賣合同訂立后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又將該房屋出賣給第三人。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買房戶可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任：故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

該司法解釋給出了明確規(guī)定：如果購買的商品房因質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，法院應支持買房戶解除房屋買賣合同和賠償損失的請求。

同時，如果交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔修復責任；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買房戶可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔。

因房屋主體結構質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買房戶請求解除合同和賠償損失的，人民法院也應該支持。