一、哪些房屋不能轉(zhuǎn)租

房屋轉(zhuǎn)租，是指承租人在租賃期間將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為，包括以聯(lián)營、承包經(jīng)營和合作經(jīng)營等名義，將承租房屋交付給他人使用并獲得租金性質(zhì)的保底收益的，均為房屋轉(zhuǎn)租。

有下列情形之一的房屋不得轉(zhuǎn)租：

1、承租人拖欠租金的；

2、承租人在承租房屋內(nèi)擅自搭建的；

3、預(yù)租的商品房。

另外，租賃合同中未約定可以轉(zhuǎn)租，且出租人不同意轉(zhuǎn)租的，承租人也不擅自轉(zhuǎn)租。承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除與承租人的租賃合同。

4.不得違背雙方意愿，有問題，雙方要共同討論。

二、房屋轉(zhuǎn)租時應(yīng)該注意哪些問題

（一）要注意二房東是否有正式的租賃合同。

如有，在簽定租賃合同時，應(yīng)注意以下事項：

1、查看二房東的有效身份證明及和大房東簽定的租賃合同；

2、簽訂租房合同時，應(yīng)問清房租包含的內(nèi)容，水、電、暖、煤氣（天然氣）和物業(yè)管理費由誰承擔(dān)；

3、要求出租人在房屋出租前結(jié)清水、電、暖、煤氣（天然氣）和其它費用；

4、明確租賃期限、房租支付時間和付款方式，并要求出租方提供租金收據(jù)；

5、應(yīng)對能否轉(zhuǎn)租做出約定；

6、要明確違約責(zé)任和違約的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；

7、入住前檢查屋內(nèi)家具、電器、其他設(shè)施的好損情況，并約定維修責(zé)任；

8、應(yīng)對提終止合約情況做出約定。

這些事項都是簽定房屋租賃合同時應(yīng)注意的。

（二）1、簽定租賃合同時一定要得到出租人（大房東）的書面同意；

2、合同約定的租賃期限不能超過原二房東和大房東的合同（主合同）約定的期限；

3、合同中約定事項不能超過主合同。

否則，大房東終止合同，給你帶來的經(jīng)濟(jì)損失只能找二房東要。

（三）根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例的規(guī)定，對個人取得轉(zhuǎn)租房屋收入的，個人所得稅包括以下幾個方面：

1、個人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬于個人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按“財產(chǎn)租賃所得”項目計算繳納個人所得稅。

2、取得轉(zhuǎn)租收入的個人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據(jù)允許在計算個人所得稅時，從該項轉(zhuǎn)租收入中扣除。

3、《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人所得稅若干業(yè)務(wù)問題的批復(fù)》有關(guān)財產(chǎn)租賃所得，個人所得稅前扣除稅費的扣除次序為：

(1)財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費；

(2)向出租方支付的租金；

(3)由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財產(chǎn)實際開支的修繕費用；

(4)稅法規(guī)定的費用扣除標(biāo)準(zhǔn)。

在遇到房屋轉(zhuǎn)租的情況時，會涉及到很多法律問題。合同是與房主本人簽的，還是與二房東簽的？在轉(zhuǎn)租中，如果房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題該找誰解決？這些情況都是很有可能出現(xiàn)的，因此，建議您去找專業(yè)律師進(jìn)行咨詢，律師會幫您排憂解難。