一、商品房轉(zhuǎn)預(yù)售合法嗎？

商品房轉(zhuǎn)預(yù)售，是指商品房預(yù)售后，預(yù)購(gòu)人將其預(yù)購(gòu)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的行為，應(yīng)根據(jù)具體情況酌情認(rèn)定其效力。

1、在商品房 預(yù)售合同生效并辦理有關(guān)登記或交易手續(xù)，繳清稅費(fèi)后，預(yù)售房尚未實(shí)際交付之前，預(yù)購(gòu)人將其預(yù)購(gòu)的商品房全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三方，符合當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)、政策， 沒(méi)有違法行為的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)預(yù)售合同有效；如預(yù)購(gòu)人在前一預(yù)售行為尚未辦理有關(guān)登記或交易手續(xù)、繳清稅費(fèi)時(shí)，即將其預(yù)購(gòu)房轉(zhuǎn)預(yù)售的，應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)預(yù)售合同無(wú)效。

2、預(yù)售商品房合同訂立后，預(yù)購(gòu)人尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)之前，預(yù)售人未與預(yù)購(gòu)方協(xié)商，又將該房預(yù)售給第三方的，應(yīng)認(rèn)定后一預(yù)售合同無(wú)效；

二、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓有什么規(guī)定？

（一）預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的基本程序是什么？

商品房轉(zhuǎn)讓可以分為預(yù)售房轉(zhuǎn)讓和現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓兩種類型。預(yù)售房轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)遵守房屋所在地有關(guān)管理規(guī)定，但基本程序是一樣的：

1、轉(zhuǎn)讓人和發(fā)展商簽訂書面《預(yù)售商品房預(yù)售契約》，而且應(yīng)當(dāng)于簽約后的規(guī)定時(shí)間內(nèi)到當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾頇C(jī)關(guān)辦理預(yù)售契約的登記備案手續(xù)，交納印花稅，此時(shí)該預(yù)售契約方才正式生效。

2、轉(zhuǎn)讓人和受讓人在已生效的預(yù)售契約背書欄內(nèi)簽字，并到房屋土地管理部門辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，此時(shí)轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)按規(guī)定各自交納有關(guān)的稅費(fèi)。

3、預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓應(yīng)按上述程序辦理。

（二）預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓有什么要求？

1、預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓其實(shí)是預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓，它有一個(gè)時(shí)間要求，即在發(fā)展商辦理新建商品房初始登記，取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）之前。

2、購(gòu)房者如果已經(jīng)付清了全部預(yù)售房款，則可以在發(fā)展商辦出大產(chǎn)證之前將預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓給他人；如果購(gòu)房者沒(méi)有付清房款，則只能與發(fā)展商積極協(xié)商，經(jīng)其同意方可轉(zhuǎn)讓，如擅自轉(zhuǎn)讓則屬無(wú)效行為。

3、預(yù)售房轉(zhuǎn)讓的前提是預(yù)售合同經(jīng)過(guò)了房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記備案，且購(gòu)房者與受讓人的轉(zhuǎn)讓合同也要到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記備案。

4、轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)先與發(fā)展商辦理商品房預(yù)售合同終止手續(xù)，到房地產(chǎn)交易中心注銷預(yù)售合同備案登記，并且與貸款銀行辦理終止貸款合同手續(xù)，注銷抵押登記，然后，受讓人直接與發(fā)展簽訂商品房預(yù)售合同，辦理預(yù)售合同登記備案。

5、轉(zhuǎn)讓人與受讓人辦理預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓手續(xù)，簽訂《合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書》雙方簽字后生效，轉(zhuǎn)讓人與開發(fā)商所訂立的預(yù)售合同中的買方權(quán)利義務(wù)即轉(zhuǎn)移給受讓人。

6、如果受讓人也要辦理商品房抵押貸款手續(xù)，雙方可去相關(guān)銀行詢問(wèn)能否辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)，如果可以且符合條件，雙方即與相關(guān)銀行辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)，如果受讓上人不需要辦理商業(yè)貸款，張女士應(yīng)辦理解除抵押貸款合同的手續(xù)。

通過(guò)上文的介紹，相信您對(duì)預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓也有了一定的了解。我國(guó)法律對(duì)預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓是有一定規(guī)定的，在預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓中，涉及的專業(yè)性比較強(qiáng)，辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)也比較復(fù)雜、繁瑣，但這些手續(xù)都是很重要的，容不得忽視。所以，您在辦理預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓時(shí)，建議您找律師幫忙，畢竟他們?cè)谔幚磉@些事情比較有經(jīng)驗(yàn)，而且也比較有保障。