一、購買期房要注意啥

（一）仔細(xì)了解房地產(chǎn)開發(fā)商的相關(guān)資質(zhì)及開發(fā)手續(xù)

對于購房者而言首先應(yīng)對開發(fā)商的資質(zhì)、資信和商品房開發(fā)的證件進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查了解，這至關(guān)重要。必要的時候可以聘請專業(yè)的律師為您進(jìn)行調(diào)查。選擇信譽高、實力強、業(yè)績好的開發(fā)商可以降低購房者的購房風(fēng)險。其中，最重要的是要查看開發(fā)商是否“五證”齊全。所謂的“五證”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。只有以上五證齊全的購買風(fēng)險才能降到最低?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

購買房產(chǎn)時，購房人應(yīng)盡量查看開發(fā)商開發(fā)房產(chǎn)手續(xù)的原件，因為復(fù)印件比較容易篡改或者偽造。除此之外，常見的欺詐手段還有用一期項目手續(xù)賣二期商品房或用甲手續(xù)賣乙方商品房等；此外對購房者擬選購房屋進(jìn)行無查封、無抵押、無預(yù)售的“三無”調(diào)查，以保證所購房屋轉(zhuǎn)讓的合法性。

（二）注意樓盤宣傳海報

大部分房地產(chǎn)公司在自己的樓盤尚未正式開盤便開始了宣傳工作。印制大量的樓盤廣告廣為發(fā)放，并嚴(yán)重的夸大其詞，制造種種“亮點”以賺取人們的眼球，以期達(dá)到更好的宣傳效果。而購房者往往容易落入這樣的“美麗”陷阱，掏出來一輩子的積蓄交給了開發(fā)商，到最后卻得到了失望。最高院的下列規(guī)定應(yīng)該重視。“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”

（三）重視“不可抗力”條款的約定

不可抗力問題《民法通則》第107 條明確規(guī)定：“因為不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔(dān)民事責(zé)任”。一旦延期交房，開發(fā)商多以“不可抗力”為由推卸責(zé)任。為防止這方面的損失，購房人在簽約時，一定要對涉及到不可抗力的有關(guān)條款給予高度重視。由于延期交房是商品房交易中的一個比較突出而又常見問題，為避免自身承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商經(jīng)常以不可抗力為借口，并將一些對于開發(fā)商而言常見的違約情形作為不可抗力的約定以此作為自身免責(zé)的事由。為防止這方面的損失，購房人在簽約時，一定要對涉及到不可抗力的有關(guān)條款給予高度重視。不能讓開發(fā)商為自己規(guī)避法律風(fēng)險而損害了購房人的權(quán)益。

二、期房約定面積與實際面積不符怎么辦

一般而言，現(xiàn)房銷售的商品房面積誤差的問題比較少，也比較容易處理。目前，問題較多的是期房建成后的實測面積與合同約定的暫測面積有誤差的情況，如果誤差較大，將嚴(yán)重影響購房者的合法權(quán)益。因此，從公平合理的角度出發(fā)，購房者可根據(jù)具體情況，在合同申明確約定如下解決辦法：

（l）在一個較小的誤差范圍內(nèi)（如正負(fù)1％以內(nèi)），視為實測面積與暫測面積相符，買賣雙方不再對有關(guān)差價進(jìn)行結(jié)算；

（2）在一個合理的，買方能接受的范圍內(nèi)（如正負(fù)3％以內(nèi)），買賣雙方按合同約定的房屋單價就差價重新結(jié)算，多退少補；

（3）超過以上合理范圍的誤差（如正負(fù)誤差超過3％），視為賣方違約，買方有權(quán)解除合同，并按合同約定要求賣方退還房價款及其利息并支付相應(yīng)的違約金。