一、二手房買賣要注意的問題

1、未取得房產(chǎn)權(quán)但有預(yù)售許可且已簽訂按揭合同的商品房。

這類房屋暫時(shí)沒辦法在房管部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，因此，交易的風(fēng)險(xiǎn)是非常大的，原則上不主張居間這類的業(yè)務(wù)，即使有客戶要求中介提供類似的服務(wù)，也要在居間合同里明確說明交易的物業(yè)的真實(shí)產(chǎn)權(quán)情況和交易風(fēng)險(xiǎn)，并且，要求客戶承諾由此產(chǎn)生的法律責(zé)任均由客戶自行承擔(dān)。

2、有些雖有取得與開發(fā)商簽訂的《房屋買賣合同》的商品房，但現(xiàn)實(shí)中卻存在開發(fā)商違規(guī)加高加建未取得預(yù)售證而私自售樓的現(xiàn)象，這類房屋買賣最終是無法在房地產(chǎn)管理部門取得備案登記的。

風(fēng)險(xiǎn)防范：這類的房屋，中介要盡量詳細(xì)地了解該類房屋有無預(yù)售、有無在房地產(chǎn)管理部門備案登記，如了解這些信息確有困難，就盡量在合同中備注清楚，寫明“賣方已真實(shí)、詳細(xì)、全面地介紹了該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、在房地產(chǎn)管理部門備案的情況，買方已完全知曉并對(duì)此無異議”。

3、“小產(chǎn)權(quán)房”即宅基地房的買賣問題，從我國(guó)目前的法律來看，是不允許此類房屋上市交易的，但現(xiàn)實(shí)中這類房屋的買賣是很頻繁的，當(dāng)然，對(duì)這類經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)我們能不做就盡量避免不做，但如果實(shí)在是要做，風(fēng)險(xiǎn)是無法完全回避的，只能盡量減少我們的風(fēng)險(xiǎn)，那么我們?cè)撛趺崔k呢，那我們就應(yīng)該在合同中明確標(biāo)明：“買家明確知悉該房屋為小產(chǎn)權(quán)房并同意繼續(xù)交易，由此產(chǎn)生的一切法律責(zé)任均與經(jīng)紀(jì)方無關(guān)。”這種做法在其他中介也嘗試過，暫時(shí)還沒有出現(xiàn)問題。

4、集資房、福利房、單位分房。這類房屋交易需要注意的是一般都需要產(chǎn)權(quán)人所在單位出具同意出售并放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證明，當(dāng)然具體要求要以房管部門的要求為準(zhǔn)。所以，在簽訂相關(guān)協(xié)議時(shí)要明確寫明如在交易過程中需出具相關(guān)證明或資料，賣方必須在一定期限內(nèi)（具體期限由雙方協(xié)商約定）提交，否則視為違約或雙方均可解除合同并不承擔(dān)責(zé)任（在實(shí)際操作中，最好約定是視為違約，否則，解除合同并不承擔(dān)責(zé)任經(jīng)紀(jì)方就不好收中介費(fèi)了）

5、共有的二手房產(chǎn)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定，未經(jīng)其他共有人書面同意，共有人不能轉(zhuǎn)讓該共有房產(chǎn)。作為夫妻共有財(cái)產(chǎn)的房屋，一般產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人只記載夫妻中的一人，在購(gòu)買這類二手房一定要求其他共有人出具書面證明，證明其同意轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，否則該買賣行為無效，除非買房人能證明自己屬于善意取得。我最近在做一單案件就是夫妻的另一方起訴其老公、買方及中介要求確認(rèn)合同無效。當(dāng)然，法院還沒有最終判決，但真有此類案件，經(jīng)紀(jì)方也是有責(zé)任的，所以，能避免就盡量避免，能要求物主出具證明就盡量要求其出具，實(shí)在不行，就要求其出具其配偶也同意出售該房屋的保證書。

6、有承租人的二手房。現(xiàn)在經(jīng)常有經(jīng)紀(jì)方在簽訂帶租約的二手房時(shí)，簡(jiǎn)單地就寫明連租約一起，但卻不知道，產(chǎn)權(quán)人出售租出的房屋，根據(jù)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問題的意見第118條的規(guī)定，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，如果第三人想購(gòu)買該房，必須有承租人書面放棄購(gòu)買此房的聲明，否則該買賣處于不穩(wěn)定狀態(tài)，承租人在訴訟時(shí)效內(nèi)可以要求行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而導(dǎo)致該買賣無效。經(jīng)紀(jì)方居間此類的二手房，如果一般被確認(rèn)買賣無效，經(jīng)紀(jì)方也有個(gè)締約過失的責(zé)任，所以，這類房屋的出售也需要取得現(xiàn)在承租方的書面放棄購(gòu)買的承諾或保證。

7、設(shè)定了抵押權(quán)的二手房產(chǎn)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十九的規(guī)定，出賣有抵押權(quán)的房產(chǎn)，應(yīng)通知抵押權(quán)人。在通知抵押權(quán)人的情況下，購(gòu)買這類房產(chǎn)同樣存在很大風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樵摰盅簱?dān)保的債權(quán)一旦不能實(shí)現(xiàn)，抵押權(quán)人有權(quán)訴之于法律要求拍賣該房以便實(shí)現(xiàn)債權(quán)。因此購(gòu)買這類房產(chǎn)一定要慎重。所以，對(duì)這類有銀行按揭的二手房，最好是選擇轉(zhuǎn)按揭的形式最好，實(shí)在不行，就得告知物主首先要還貸贖契，否則將導(dǎo)致交易無法繼續(xù)。

8、被司法機(jī)構(gòu)查封的二手房產(chǎn)。這類房產(chǎn)一般是涉及未了的債務(wù)糾紛或因主主涉嫌違法犯罪而被司法機(jī)構(gòu)查封，這類房產(chǎn)在被司法機(jī)構(gòu)解封前是不能過戶的，因此，建議在中介與各方簽訂最后的買賣合同時(shí)同一天到房管部門查冊(cè)，保證居間的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)沒有問題。

二、二手房糾紛訴訟程序是怎樣的

第一步：遇到二手房買賣糾紛當(dāng)事人各方如果不能協(xié)商解決，那么應(yīng)首先了解相關(guān)起訴的法律知識(shí)，一是通過一定的信息渠道，最好是向?qū)I(yè)律師咨詢，明確所遇到的問題通過訴訟能否解決，如果能通過訴訟解決，需要準(zhǔn)備哪些相關(guān)的證據(jù)材料，自己或委托律師起訴或申請(qǐng)仲裁，在訴訟前應(yīng)基本收集齊全證據(jù)材料，寫好起訴書，準(zhǔn)備證據(jù)清單及身份證復(fù)印件。向法院提起訴訟的，必須符合下列條件：

（1）原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民，法人或其他組織；

（2）有明確的被告；

（3）有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由；

（4）屬于人民法院受理訴訟的范圍和法院管轄。

向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁需事先約定解決爭(zhēng)議的仲裁機(jī)構(gòu)或發(fā)生糾紛后雙方同意將爭(zhēng)議提交仲裁機(jī)構(gòu)的協(xié)議。

第二步：到房屋所在地法院起訴。起訴審查、立案由立案庭（室）負(fù)責(zé)，立案庭受理后開具交費(fèi)通知單，到農(nóng)業(yè)銀行交費(fèi)，交費(fèi)后持農(nóng)業(yè)銀行開具的交費(fèi)憑據(jù)到法院的財(cái)務(wù)部門換訴訟費(fèi)收據(jù)，然后再將該收據(jù)交立案窗口，至此立案完成。在起訴之前，原告為了執(zhí)行的方便，也可以申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全。

第三步：立案后，法院的內(nèi)勤將案件分到具體的承辦法官，由承辦法官根據(jù)自己的時(shí)間安排，由書記員負(fù)責(zé)將起訴書送達(dá)被告或電話通知開庭時(shí)間或其它事項(xiàng)。被告應(yīng)在收到起訴狀副本后15日內(nèi)提出答辯狀。不提出答辯狀的，不影響人民法院審理。

第四步：準(zhǔn)備證據(jù)并注意法院的證據(jù)規(guī)則的規(guī)定。法院審理案件實(shí)行“誰主張、誰舉證”的原則，舉證不能，將承擔(dān)敗訴或?qū)徟薪Y(jié)果與己不利的后果，法律另有規(guī)定的除外。如果當(dāng)事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集并已提出調(diào)取證據(jù)的申請(qǐng)和該證據(jù)線索的，法院可以根據(jù)當(dāng)事人申請(qǐng)，依職權(quán)取證；當(dāng)事人提出申請(qǐng)可由人民法院勘驗(yàn)或者委托鑒定。

第五步：法院確定的開庭時(shí)間和地點(diǎn)，所有訴訟參加人均應(yīng)嚴(yán)格遵守，無正當(dāng)理由不按時(shí)到庭的，不得再入庭參加訴訟。原告不到庭或未經(jīng)法庭許可中途退庭的，按自動(dòng)撤訴處理；被告不到庭或未經(jīng)法庭許可中途退庭的，可以缺席判決。

第六步：開庭審理。民事、經(jīng)濟(jì)案件開庭審理的順序?yàn)椋汉藢?shí)雙方當(dāng)事人的身份及代理人身份、宣布合議庭組成人員及詢問是否回避，然后開始審理。首先原告陳述事實(shí)，然后被告答辯，法庭調(diào)查、法庭辯論、法庭調(diào)解、最后陳述，然后休庭，一般不當(dāng)庭宣判，等判決書做出來后通知當(dāng)事人取判決，一般法院不宣讀判決書，簽字后自己看結(jié)果。適用普通程序?qū)徖淼拿袷?、?jīng)濟(jì)案件，審限為6 個(gè)月；有特殊情況需延長(zhǎng)的，由法院院長(zhǎng)批準(zhǔn)，可延長(zhǎng) 6個(gè)月；還需延長(zhǎng)的，報(bào)請(qǐng)上級(jí)法院批準(zhǔn)。適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖淼陌讣?，審限?個(gè)月。目前一般的案件均適用簡(jiǎn)易程序，由一個(gè)審判員獨(dú)任審理，三個(gè)月內(nèi)結(jié)案。三個(gè)月不能審結(jié)的，轉(zhuǎn)為普通程序。

第七步：二審審理。當(dāng)事人任何一方不服一審判決的，在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)向上一級(jí)法院提起上訴。不服一審裁定的，應(yīng)當(dāng)在裁定書送達(dá)之日起10日內(nèi)提起上訴。上訴應(yīng)當(dāng)遞交上訴狀，同時(shí)交納上訴費(fèi)，并通過原審法院提出。原審法院收到上訴狀后將上訴狀交給被上訴方，被上訴方提交答辯狀，一審法院將答辯狀再轉(zhuǎn)交上訴方，然后連同全部案卷和證據(jù)，移送第二審法院。第二審法院只對(duì)上訴人請(qǐng)求的有關(guān)事實(shí)和適用法律進(jìn)行審理?，F(xiàn)在的二審案件一般不開庭審理，一般法院通知說“談話”，只針對(duì)有爭(zhēng)議的部分進(jìn)行審理，沒有爭(zhēng)議的則不再審理。人民法院審理對(duì)判決的上訴案件，應(yīng)當(dāng)在二審立案之日起 3個(gè)月內(nèi)審結(jié)。有特殊情況需要延長(zhǎng)的，由法院院長(zhǎng)批準(zhǔn)。對(duì)裁定的上訴案件，應(yīng)當(dāng)在二審立案之日起30日內(nèi)做出終審裁定。

第八步：申請(qǐng)?jiān)賹彙．?dāng)事人對(duì)已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定，認(rèn)為有錯(cuò)誤的，可向原審人民法院或上一級(jí)法院申請(qǐng)?jiān)賹彛煌Ｖ古袥Q、裁定的執(zhí)行。當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹彽模瑧?yīng)當(dāng)在判決、裁定發(fā)生法律效力后兩年內(nèi)提出。

第九步：申請(qǐng)執(zhí)行。發(fā)生法律效力的判決，當(dāng)事人必須履行。一方拒絕履行的，對(duì)方當(dāng)事人可向有管轄權(quán)的法院執(zhí)行機(jī)構(gòu)提出書面申請(qǐng)，申請(qǐng)法院執(zhí)行。申請(qǐng)執(zhí)行的期限，雙方或一方當(dāng)事人是公民的為一年，雙方是法人或其他組織的為6個(gè)月。法院發(fā)生法律效力的判決、裁定和調(diào)解書，由原第一審人民法院執(zhí)行。執(zhí)行案件，簡(jiǎn)單案件3個(gè)月內(nèi)執(zhí)結(jié)；普通案件6 個(gè)月內(nèi)執(zhí)結(jié)；重大疑難案件1年內(nèi)執(zhí)結(jié)；特殊情況需延長(zhǎng)的必須辦理批準(zhǔn)手續(xù)。