一、購買房改房要注意什么

房改房交易注意事項(xiàng)：

1、 了解房改房的產(chǎn)權(quán)可靠性

確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的房主是否與賣房人是同一人，可到房管部門查詢產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性，要確認(rèn)原單位是否允許轉(zhuǎn)賣并了解房屋的性質(zhì)。一定要確認(rèn)原單位是否同意出讓，因?yàn)榇蟛糠止窟M(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，并了解是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足分?jǐn)傎M(fèi)用。

2、確認(rèn)房改房登記的面積、使用期限

在房產(chǎn)證中，包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)實(shí)際面積；產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積、戶型、土地使用期限、是否已補(bǔ)分?jǐn)?。另外，土地出讓金也是房改房必須交付的一?xiàng)相關(guān)費(fèi)用，這是由原業(yè)主支付的。

3、清楚房改房背景與周邊環(huán)境

買家須了解該房改房是否欠交物業(yè)管理費(fèi)以及水電煤氣費(fèi)用，或者房屋是否抵押給銀行，可向管理處或就近的居民了解情況。如有配套設(shè)施的，要現(xiàn)場(chǎng)使用以確認(rèn)是否有損壞，觀察戶內(nèi)外電線是否有老化現(xiàn)象，“三表”是否出戶，電話線的接通情況，是普通電話還是寬頻，小區(qū)綠化保安情況以及住宅電梯質(zhì)量等。

4、確定房改房房?jī)r(jià)的合理性

通過對(duì)市場(chǎng)上房屋買賣交易信息反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值，買家還要多留意媒體信息、廣告、宣傳，然后與自己所意屬的房屋進(jìn)行比較。還可委托誠(chéng)信中介公司或評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估，讓雙方達(dá)成合理的房?jī)r(jià)。

5、慎重辦理房改房交易過戶手續(xù)

辦理交易過戶手續(xù)是房屋買賣的最后環(huán)節(jié)也是最重要的一關(guān)，不要輕易先交錢再過戶或者先過戶再交錢。付款和交樓時(shí)間也是一個(gè)很重要的問題，建議買賣雙方可以考慮將房款放在雙方都信得過的單位（如有口碑的中介公司）代為保管，等過戶手續(xù)完成后，再將相應(yīng)房款交回賣方。

值得注意的是，產(chǎn)權(quán)過戶須報(bào)經(jīng)房屋土地管理部門辦理完畢才算是完成過戶手續(xù)，有關(guān)代理行（中介方）、律師、公證的保證或口頭協(xié)議都不算已完成交易過程。對(duì)買方來說，產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)完成后房屋產(chǎn)權(quán)才真正屬于購買方，在此之前，賣方隨時(shí)可能毀約。

另據(jù)中介公司介紹，房改房上市交易的手續(xù)比一般的二手樓交易程序多了一條，即原業(yè)主夫妻雙方帶房產(chǎn)證、身份證原件去房改辦申請(qǐng)上市，經(jīng)過鑒定，拿到上市審批方可按二手房交易程序進(jìn)行交易。

一、房改房交易稅費(fèi)如何計(jì)算

房改房，又稱為“已購公房”、“上市公房”，是職工將單位以福利分房形式分配的房產(chǎn)以有關(guān)部門指定的價(jià)格將產(chǎn)權(quán)買斷為個(gè)人所有的房產(chǎn)類型，在房改房中，只有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為“成本價(jià)購買”的房產(chǎn)可以直接上市交易：

契稅、印花稅：按照商品房的契稅和印花稅標(biāo)準(zhǔn)交納；

土地出讓金：房改房需要交納土地出讓金，計(jì)算公式為：當(dāng)年成本價(jià)×建筑面積×1%、?！久~解釋：當(dāng)年成本價(jià)——指的是該房產(chǎn)實(shí)際上市出售的當(dāng)年，由政府頒布的房改房成本價(jià)，也就是“今年”的成本價(jià)】，北京市市區(qū)目前的房改房成本價(jià)為1560元、平米（部分郊區(qū)縣有所下?。?，也就是說，成本價(jià)房改房的土地出讓金實(shí)際上就是15.60元、建筑平米；房改房在上市出售并且交納土地出讓金之后，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)即等同于商品房產(chǎn)權(quán)了；

個(gè)人所得稅：房改房的個(gè)人所得稅計(jì)算方法與商品房相同，只是起算時(shí)間上，房改房是以該房產(chǎn)當(dāng)初房改時(shí)，交納房改價(jià)款（購房款）的實(shí)際交付時(shí)間為起算，需提供當(dāng)時(shí)的繳款憑證作為計(jì)算依據(jù)，另外，在按照“（實(shí)際成交價(jià)格-原購買價(jià)格-合理費(fèi)用）×20%”的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算時(shí)，房改房的原購買價(jià)格不是以房改時(shí)所交納的款項(xiàng)為計(jì)算依據(jù)，而是統(tǒng)一核定為4000元、平米；

需要注意的是，除了可以直接上市的成本價(jià)房改房以外，還存在有“優(yōu)惠價(jià)”、“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)”兩類房改房類型，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和優(yōu)惠價(jià)的房改房上市，需要先交納部分款項(xiàng)變更為成本價(jià)房改房方可直接上市，優(yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)補(bǔ)足成本價(jià)的計(jì)算公式為：當(dāng)年成本價(jià)（1560元、平米）×建筑面積×6%，交納該款項(xiàng)后就可以按照成本價(jià)房改房有關(guān)規(guī)定上市交易了。

房改房上市買賣須繳納哪些稅費(fèi)：

承受方須繳納的稅費(fèi)有契稅，印花稅。按成交價(jià)格的1.5%繳納契稅，按0.05%繳納印花稅，按土地等級(jí)×分?jǐn)偟耐恋孛娣e×年期更正系數(shù)來繳納土地出讓金。

出讓方應(yīng)繳納的稅費(fèi)有印花稅，綜合稅，房改房上市轉(zhuǎn)讓所得利益等。要按照成交價(jià)格的0.05%來繳納印花稅，按差價(jià)的5.55%來繳納綜合稅。個(gè)人轉(zhuǎn)讓買進(jìn)超過一年的普通住宅免收綜合稅。

出售房改房取得的凈收益按超額累進(jìn)比例繳納所得收益。其中出售價(jià)格小于或等于住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)款1.3倍的，免繳所得收益；出售價(jià)格大于住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)款1.3倍，小于或等于1.6倍的部分，按25%繳納所得收益；出售價(jià)格大于住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)款1.6倍以上的部分，按50%繳納所得收益。