一、什么是商品房認購書

商品房認購書就是指購房者和開發(fā)商在簽訂商品房預售合同或商品房買賣合同之前簽訂的文書，主要是確認購房者在將來某個時間與開發(fā)商進行進一步洽談、簽訂購房合同的預約。這種商品房認購書在法律上沒有明確的規(guī)定，但在實踐中卻廣泛存在。其使用的名稱也很不一，被稱為認購合同、預訂合同、預訂書、確認書等。

當商品房認購書滿足以下條件時應該認定為商品房買賣合同：

1、具備《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，即：

（1）當事人名稱或者姓名和住所，即寫明了商品房的具體地址或者購買人的姓名、住址等；

（2）商品房基本情況，即所購房屋的一些基本信息；

（3）商品房的銷售方式，例如是按揭還是一次性付款；

（4）商品房價款的確立方式及總價款、計款方式、付款時間；

（5）交付使用條件及日期，比如什么時候辦理交接手續(xù)等；

（6）裝飾設備標準承諾，例如對房屋的配套設施的約定，有什么標準；

（7）供水、供電、供熱、燃氣、通風、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；

（8）公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬；

（9）面積差異的處理方式；

（10）解決爭議的方法，例如如果發(fā)生糾紛是在哪個法院上訴；

（12）違約責任的承擔方式；

（13）雙方約定的其他事項。

2、出賣人已按約定收取購房款?！俺鲑u人已按約定收取購房款”應理解為：認購書已實際履行，出賣人已收取了購房款。這里所稱“購房款”既應包括全款，也應包括部分購房款。

二、簽訂商品房認購書需要承擔法律責任嗎

當購房人在簽訂商品房認購書后，是否一定要買這里的房子呢？如果不買，會承擔什么樣的法律后果呢？關鍵在于合同是怎么約定的：是預約當事人必須簽訂購房合同，還是僅僅是對購房合同的進一步磋商。也就是說，購房者的義務是必須將來簽訂購房合同，還是只要進行了合同的磋商就算履行了商品房認購書的義務。

在實踐中，如果認購書的內(nèi)容與商品房買賣合同的內(nèi)容基本一致，并且買受人已經(jīng)支付了部分的房款，那么該認購書具有買賣合同的效力，任何一方違約都會承擔違約責任。

但是實際上，購房合同的內(nèi)容是很復雜的，商品房認購書通常并不具備購房合同的全部內(nèi)容。所以，雙方僅保留著就商品房認購書未約定的內(nèi)容進一步商談的權利。也就是說，商品房認購書約定的是雙方在約定的將來時間洽談的義務，只要雙方到期前來洽談，并對認購書已經(jīng)約定的條款都同意作為購房合同的條款，并且沒有惡意不簽訂購房合同的行為，就已經(jīng)正確地履行了商品房認購書約定的義務。也就是說，根據(jù)商品房認購書只能要求對方通過誠信地談判訂立本約。反之，如果當事人已經(jīng)就達成本合同盡了誠信談判的義務而合同最終沒有達成，也不承擔任何責任。

通過閱讀文章，我們可以看出商品房買賣過程是很復雜的，它可能會存在認購書轉(zhuǎn)變?yōu)楹贤娘L險，此外，由于商品房買賣涉及的金額比較大，同時在簽訂協(xié)議的過程中還會約定違約金、定金、或者訂金等內(nèi)容，由于一字之差很可能導致不同的法律后果，比如定金與訂金，如果約定的是定金，一旦違約是要支付雙倍違約金的。所以，如果您要購買商品房尤其是數(shù)額很大的，一定要請專業(yè)的律師協(xié)助您，以防日后產(chǎn)生不必要的糾紛，那樣處理起來會更麻煩。