一、尋找中介信息登記

買賣雙方到中介咨詢二手房交易的相關政策，經(jīng)紀公司根據(jù)實際情況為買賣雙方進行配對，買賣雙方分別登記購房、售房信息。

（一）注意公司地址是否同您登記造訪的這家店在同一處或在同一行政區(qū)，消費者應向該店的業(yè)務員提出看看總店的營業(yè)執(zhí)照，借此機會，也可到其總店認認門。

（二）留意執(zhí)照上所列的注冊資金，通過查看該公司的規(guī)模、辦公地點、從業(yè)人員的數(shù)量，就能判斷出這樣一個企業(yè)是否可能擁有像執(zhí)照上所標的百萬元、千萬元的注冊資金了。

（三）在與房主簽訂購房協(xié)議之前，購房者應該多去幾次中介公司的店鋪，每次到訪時，觀察店中的業(yè)務員是否固定及有無其他買賣雙方同這家公司發(fā)生爭執(zhí)。

二、入市資格審批

賣方到房屋所在區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理部門申領“上市批準通知書”，辦理上市審批手續(xù)。如果是已購公房，其上市需蓋三種章。

（一）出售調查表上蓋的章

（二）上市征詢意見表上蓋的章

（三）上市申請確認表上蓋的章

三、以下產(chǎn)權性質的房子不能上市交易

（一）中央直屬機關的公房；

（二）軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學校)產(chǎn)的公房與本單位的辦公場所在一個大院里的；

（三）使用權的房屋；

（四）以標準價購買，尚未按成本價補足剩余價款的；

（五）在農(nóng)村集體土地上興建的房屋，所持鄉(xiāng)產(chǎn)權房產(chǎn)證的二手商品房；

（六）已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的；

（七）所有權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（八）所有權有糾紛的；

（九）已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書面同意的；

（十）上市出售后會形成新的住房困難的；

（十一）依法被查封或者依法以其他形式限制權屬轉移的；

（十二）房屋已出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權等權益的。

四、評估及考察房源詳情

中介審核身份證及產(chǎn)權證(包括產(chǎn)權是否共有、房屋是否抵押等)，并留存中介備案。中介實地考察，掌握房屋詳情，如天花板、墻體、衛(wèi)生間、廚房的給排水情況，有沒有破壞結構的裝修，有無私搭亂建、占用屋頂平臺、走廊的情況。初步估價，為確定售價提供參考。此環(huán)節(jié)中合適的房源及房屋評估最受關注。

五、簽協(xié)議

驗證核實房屋后，交易中介分別與售房人和買房人簽訂委托出售、購房協(xié)議。買賣雙方確認房屋的價格及相關事宜后，雙方到中介簽訂買賣合同。一般的，在合同上都要注明賣方的房子的詳細情況，同時繳納委托代理費。一般代理費由買方繳納，金額為房價的2、5%，也有分別向買賣雙方同時收取的。

六、居間中保提交房款

為保證房產(chǎn)買賣雙方的切身利益，杜絕交易中不必要的糾紛，中介接受買賣雙方當事人的共同委托后，以中間保證人的身份為房產(chǎn)交易中的“購房款給付、房產(chǎn)交接”事宜提供居間中保服務。買賣雙方在簽訂買賣合同后，與中介共同簽訂《居間中保合同》，并繳納中保費。

七、過戶結算

買賣雙方繳納相關稅費，辦理立契過戶手續(xù)，然后，中保方在買賣雙方對房產(chǎn)確認無誤后，協(xié)助買賣雙方進行物業(yè)交割和物業(yè)管理費結清及辦理賣方的戶口遷出，將所賣房屋鑰匙交與買方，將買方的房款交與賣方，三方進行中保結算；由經(jīng)紀公司協(xié)助辦理產(chǎn)權變更；如果買家需要貸款，由經(jīng)紀公司協(xié)助辦理和提供階段性擔保。立契過戶當天，買賣雙方及其業(yè)務員同時來到房屋所在區(qū)縣的房地產(chǎn)交易管理部門簽訂《買賣契約》。

二手房交易劃分為交易前、交易中和交易后三個環(huán)節(jié)，通常買賣雙方都會注意前兩個環(huán)節(jié)，而忽視了最后的環(huán)節(jié)，從而導致了一系列買房糾紛。比如沒有在房屋交接時對日常生活費用進行結算，買方入住后收到賬單時，才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費用，再找其結算時，原業(yè)主早已音訊全無，只好自認晦氣，補繳欠款。雖然相對于房價來說這部分費用數(shù)額不大，但買方心理上仍然無法求得平衡。因此，提醒消費者，在買賣二手房時，最好尋求律師的幫助，花錢請律師比花錢買教訓要劃算的多，律師可以為當事人提供全面專業(yè)的法律服務和相關解答，幫助購房者做好各方面準備，順利買賣二手房。