一、什么是承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)？
我國(guó)《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”
承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是指出租人在租賃合同的有效期限內(nèi)出賣(mài)租賃物時(shí)，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先于其他購(gòu)買(mǎi)人購(gòu)買(mǎi)租賃物的權(quán)利。
優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的立法精神和目的就是要賦予承租人在購(gòu)買(mǎi)承租房屋時(shí)的優(yōu)先性，使出租人和承租人的租賃法律關(guān)系不因出租人的出賣(mài)行為而受到影響，維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。出租人出賣(mài)租賃房屋，在同等條件下，賣(mài)給第三人和賣(mài)給承租人，其利益不受任何影響，出租人賣(mài)給承租人更有利于保護(hù)承租人利益。
根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
二、什么情況下承租人無(wú)法優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)？
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第24條規(guī)定，具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的。
法律設(shè)定共有人具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，宗旨是簡(jiǎn)化物權(quán)關(guān)系，維護(hù)共有關(guān)系的穩(wěn)定性，充分發(fā)揮物的用益價(jià)值，從利益衡量的角度考量，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)共有人的購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
（二）出租人將房屋出賣(mài)給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的。
親情關(guān)系往往是交換價(jià)值確定的重要考慮因素，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系終究有所不同。
（三）出租人履行告知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示愿意購(gòu)買(mǎi)的。
從權(quán)利義務(wù)對(duì)等的角度分析，承租人在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，亦應(yīng)為承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的內(nèi)容。如果承租人不及時(shí)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，將導(dǎo)致出租人所有者權(quán)益受到損害。因此，本項(xiàng)將承租人接到通知后15日，作為行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的合理期限，逾期視為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
（四）購(gòu)買(mǎi)房屋的第三人出于善意并已辦理登記手續(xù)的。
我國(guó)物權(quán)法第106條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意、對(duì)價(jià)受讓且占有該財(cái)產(chǎn)，即使出讓人無(wú)處分權(quán)，受讓人仍可取得轉(zhuǎn)讓物的所有權(quán)。根據(jù)“舉重以明輕”的民法解釋原則，在第三人善意購(gòu)買(mǎi)出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可以對(duì)抗承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的主張。
以上就是對(duì)于“什么是承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，什么情況承租人無(wú)法優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)”的解答。承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)往往還會(huì)關(guān)系到多方面的利益，比如出租人和承租人以外的第三人的利益或是房屋共有人的利益。我們建議您在處理優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)方面的問(wèn)題時(shí)，可以尋求專(zhuān)業(yè)律師的幫助，這樣能夠有效地避免和他人產(chǎn)生利益糾紛。
