一、什么是商品房認(rèn)購協(xié)議

商品房認(rèn)購協(xié)議是商品房買賣合同雙方當(dāng)事人在簽訂商品房預(yù)售合同或者商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的法律文書，是對雙方交易房屋相關(guān)事宜的初步確認(rèn)。即是賣方承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣給除買方以外的第三人，買方則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與賣方就買房事項(xiàng)進(jìn)行商談。這種認(rèn)購行為約定的是買賣雙方為將來訂立合同進(jìn)行談判的權(quán)利義務(wù)，而并非最終必然導(dǎo)致簽約結(jié)果的發(fā)生。認(rèn)購協(xié)議通常由雙方當(dāng)事人的基本情況、房屋狀況（位置、坐落、面積）、價款（單價、總價款、交付方式）、正式買賣合同簽署期限、違約責(zé)任等條款確定。

在雙方簽訂商品房買賣合同之前，所簽訂的商品房認(rèn)購協(xié)議實(shí)際發(fā)生在買賣合同的前契約階段。雙方當(dāng)事人簽訂并且履行了認(rèn)購協(xié)議之后，并不意味著認(rèn)購方已經(jīng)取得了房屋的所有權(quán)，雙方當(dāng)事人仍然應(yīng)當(dāng)簽訂商品房預(yù)售合同或者現(xiàn)房銷售合同。因此，商品房認(rèn)購協(xié)議一般認(rèn)為是獨(dú)立的預(yù)約合同，即合同雙方當(dāng)事人為了將來訂立確定性的合同所達(dá)成的協(xié)議。

二、商品房認(rèn)購協(xié)議內(nèi)容能否變更

根“自商品房認(rèn)購協(xié)議簽訂之日起15日內(nèi)，買受人需要變更商品房認(rèn)購協(xié)議內(nèi)容的，銷售方應(yīng)于配合；銷售方需變更商品房認(rèn)購協(xié)議內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)征得買受人同意”。由此可見商品房認(rèn)購方的變更權(quán)利具有保障，但是銷售方的變更權(quán)利收到限制，能否變更認(rèn)購協(xié)議條款完全取決于買受人。

商品房認(rèn)購協(xié)議大多數(shù)都規(guī)定的訂金條款。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)定等方式向買受人收受訂金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于訂金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的理由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將訂金返還給買受人”。