一、何時房屋買賣合同無效

11種情況買賣合同無效或被解除：

1． 商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

2． 商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；

3． 開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

4． 開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；

5． 開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；

6． 出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致購房人無法取得房屋；

7． 房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經(jīng)核驗確屬不合格；

8． 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用；

9． 出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定誤差比絕對值超出3％；

10． 出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內仍未履行；

11． 商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記。

二、房產(chǎn)合同被確認無效后怎么處理

經(jīng)審查認定無效的合同，一方依據(jù)無效合同取得的財產(chǎn)應當返還對方。因合同無效給對方造成損失的，應按過錯責任原則由過錯方賠償損失。過錯方承擔賠償責任的賠償金數(shù)額，應相當于無過錯方的實際損失。雙方均有過錯的，按過錯責任大小各自承擔相應的責任。雙方故意嚴重違反有關法律、法規(guī)而致合同無效的，應追繳雙方已取得或約定取得的財產(chǎn)。

合作建房合同被確認無效后，在建或已建的房屋，其所有權可確認為土地使用權歸作為投資的一方所有，對方的投資可根據(jù)資金的轉化形態(tài)，分別處理：

1、資金尚未投入實際建設的，可由以土地使用權作為投資的一方將對方投入的資金予以返還，并支付同期同類銀行貸款的利息；

2、資金已轉化為建設中的建筑物，并有一定增值的，可在返還投資款的同時，參照當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的利潤情況，由以土地使用權作為投資的一方給予對方相應比例的經(jīng)濟賠償。

3、房屋已建成的，可將約定出資方應分得的房產(chǎn)份額按現(xiàn)行市價估價或出資方實際出資占房屋造價的比例，認定出資方的經(jīng)濟損失，由以土地使用權作為投資的一方給予賠償。

4、預售商品房因預售方的錯成合同無效的，應根據(jù)房地產(chǎn)市場價格變化和預購方交付房款等情況，而預售方承擔返還財產(chǎn)、賠償損失的責任。房屋未建成或未交付的，參照簽訂合同時的房價和法院裁判、調解時的房價之間的差價，確定預購方的損失數(shù)額。