一、何時房屋買賣合同無效

11種情況買賣合同無效或被解除：

1． 商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

2． 商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；

3． 開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

4． 開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；

5． 開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實；

6． 出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購房人無法取得房屋；

7． 房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格；

8． 因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用；

9． 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定誤差比絕對值超出3％；

10． 出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行；

11． 商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記。

二、房產(chǎn)合同被確認(rèn)無效后怎么處理

經(jīng)審查認(rèn)定無效的合同，一方依據(jù)無效合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還對方。因合同無效給對方造成損失的，應(yīng)按過錯責(zé)任原則由過錯方賠償損失。過錯方承擔(dān)賠償責(zé)任的賠償金數(shù)額，應(yīng)相當(dāng)于無過錯方的實際損失。雙方均有過錯的，按過錯責(zé)任大小各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。雙方故意嚴(yán)重違反有關(guān)法律、法規(guī)而致合同無效的，應(yīng)追繳雙方已取得或約定取得的財產(chǎn)。

合作建房合同被確認(rèn)無效后，在建或已建的房屋，其所有權(quán)可確認(rèn)為土地使用權(quán)歸作為投資的一方所有，對方的投資可根據(jù)資金的轉(zhuǎn)化形態(tài)，分別處理：

1、資金尚未投入實際建設(shè)的，可由以土地使用權(quán)作為投資的一方將對方投入的資金予以返還，并支付同期同類銀行貸款的利息；

2、資金已轉(zhuǎn)化為建設(shè)中的建筑物，并有一定增值的，可在返還投資款的同時，參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的利潤情況，由以土地使用權(quán)作為投資的一方給予對方相應(yīng)比例的經(jīng)濟(jì)賠償。

3、房屋已建成的，可將約定出資方應(yīng)分得的房產(chǎn)份額按現(xiàn)行市價估價或出資方實際出資占房屋造價的比例，認(rèn)定出資方的經(jīng)濟(jì)損失，由以土地使用權(quán)作為投資的一方給予賠償。

4、預(yù)售商品房因預(yù)售方的錯成合同無效的，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場價格變化和預(yù)購方交付房款等情況，而預(yù)售方承擔(dān)返還財產(chǎn)、賠償損失的責(zé)任。房屋未建成或未交付的，參照簽訂合同時的房價和法院裁判、調(diào)解時的房價之間的差價，確定預(yù)購方的損失數(shù)額。