一、簽訂商品房購買合同時(shí)應(yīng)注意什么
由于房產(chǎn)價(jià)格的波動北京市近期關(guān)于商品房買賣方面的糾紛有上升趨勢。就購買商品房合同中容易發(fā)生糾紛和違約率較高的問題，給購房者提出以下六個(gè)方面的建議，以供購房者參考：
交付訂金。建議購房者購買商品房時(shí)一定要親自到相應(yīng)樓盤的售樓部，查看開發(fā)企業(yè)是否已辦理商品房預(yù)售許可證。如沒有商品房預(yù)售許可證，則說明此樓盤不具備商品房預(yù)售條件，千萬不可貿(mào)然交付定金。
交房時(shí)間。商品房買賣合同一般都有“銷售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述。國家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，“不可抗力”是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭等。但在房產(chǎn)交易中，有的開發(fā)商卻將此條款進(jìn)行了延伸、擴(kuò)張。比如有的合同對“不可抗力”做了如下注解：“人力不可抗拒的自然災(zāi)害和其他事故，及銷售方所不能控制的其他原因造成交房延期的，銷售方不承擔(dān)責(zé)任?！边@樣的約定顯然是銷售方把自己的免責(zé)范圍擴(kuò)大，是違背法律原則的。開發(fā)商不能把自身的過錯(cuò)歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時(shí)，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
房屋面積。對于商品房這種特殊的商品，應(yīng)當(dāng)允許合同約定的面積存在誤差，但是誤差不應(yīng)超過合理的范圍，法律規(guī)定為合同約定面積的3%。在簽訂商品房銷售合同時(shí)，購房者應(yīng)注意開發(fā)商對面積誤差的約定。
房屋質(zhì)量。商品房特別是購買預(yù)售的期房，各種復(fù)雜因素往往使購房者在簽約時(shí)難以辨清所購商品的虛實(shí)，等到商品房交付使用之后，問題才暴露出來。消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)要注意質(zhì)量要求、交房標(biāo)準(zhǔn)、公共設(shè)施、售后服務(wù)等是否寫清楚了。
違約條款。在簽訂商品房預(yù)售合同中，有些開發(fā)商或代理商會列出許多有關(guān)購房者違約責(zé)任的苛刻條款，而千方百計(jì)避開賣方違約責(zé)任的約定；或雖約定了買賣雙方的違約責(zé)任，但雙方的違約責(zé)任約定不公平、不對等。在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，買方應(yīng)要求在合同中明確賣方的違約責(zé)任及賠償損失的計(jì)算方法，并爭取雙方違約責(zé)任的公平和對等。
房產(chǎn)證辦理。購房者在簽訂商品房買賣合同時(shí)要注意合同中是否有陷阱，將辦證的條件和期限進(jìn)行約定，另外一定要約定不能按期辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任。
二、哪些房屋買賣合同無效
1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。
由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。
2、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效 。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認(rèn)定無效 。
3、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。
房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。 房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
4、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。主要包括轉(zhuǎn)讓（含買賣）下列房地產(chǎn)：①司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；②依法收回土地使用權(quán)的；③權(quán)屬有爭議的；④法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
