一、有關(guān)商品房預售應注意什么

在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場上，由于預購人和開發(fā)商之間嚴重的“信息不對稱”及目前開發(fā)商的“道德風險”大量存在，預購人承受了較大的風險，這些風險主要有：

（一）開發(fā)商隱瞞無開發(fā)資格或無商品房預售許可證銷售期房

一般而言，這種開發(fā)商本身的資質(zhì)就差，且無誠信可言，這樣在預購人付了房款之后，一般無法取得預定的房屋，在合同被法院宣告為無效時只能拿回本金和同期銀行貸款利息。但可怕的是消費者在取得判決書上的權(quán)利之前，缺乏誠信的開發(fā)商早已將房款挪做他用或攜款躲避，最后判決書上的權(quán)利也無法變成現(xiàn)實。所以購房前一定要審查開發(fā)商的“五證”，主要包括有：土地使用權(quán)證；建設工程規(guī)劃許可證；建設用地規(guī)劃許可證；開工許可證；商品房銷（預）售許可證。這些證書是證明開發(fā)商、銷售商資格的關(guān)鍵憑證。如果沒有它們，預購人完全有權(quán)懷疑其身份是否合法，有權(quán)拒絕其提出的任何要求。消費者還須注意上述證明文件中的建設單位、項目、建筑面積是否前后一致，是否同與您簽約的開發(fā)商名稱一致。否則，就可能上當受騙，蒙受巨額財產(chǎn)損失，甚至背上沉重的法律包袱。

（二）房屋本身的合法性

有的單位為了獲利，將一些不合法的房屋進行預售，致使預購人購房后不能取得房地產(chǎn)權(quán)證件，上當受騙，因此預購人購買此類房屋時應特別注意：

1、開發(fā)商在集體土地上建設的預售房，根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律法規(guī)，國家禁止利用集體土地進行商品房的開發(fā)經(jīng)營，集體土地只有轉(zhuǎn)為國有土地并經(jīng)征用，開發(fā)商取得了國有土地使用權(quán)證才可用于商品房開發(fā)，因此，開發(fā)商在集體土地上建設的預售商品房，預購人不要購買。

2、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設、銷售的預售商品房。只有其具備房地產(chǎn)開發(fā)資格，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，才可以開發(fā)建設和預售商品房。非房地產(chǎn)開發(fā)建設的房屋，并未在政府有關(guān)房屋土地管理部門備案，其銷售的房屋很可能會碰到諸如無法辦理權(quán)屬證書之類的事情。因此不要購買這樣的房屋。

（三）“售樓宣傳單”的法律效力。

售樓宣傳單是開發(fā)商對預購人的一種自我推薦，是向預購人發(fā)出了一種要約邀請，它并不是一種承諾，不意味著開發(fā)商對售樓宣傳單上就物業(yè)的介紹承擔法律上的責任。因為開發(fā)商為了促銷物業(yè)，在不違背真實的情況下，對物業(yè)進行宣傳是可以的，所以預購人為保護自我和達到自己預期的愿望，就對有關(guān)該物業(yè)的實質(zhì)性條款與發(fā)展達成一致意見，并落實到雙方所簽署的房屋買賣合同及補充協(xié)議上。

（四）開發(fā)商對房屋設計單方面做出重大調(diào)整。

這本屬開發(fā)商的重大違約，但目前的格式合同卻對違約責任的設計很不合理。僅規(guī)定開發(fā)商退回房款并給付一定利息。依此，預購人在因設計重大調(diào)整不滿意而退房時，往往已喪失了找到更好房子的機會或須花費更多的價錢才能找到，而因這種機會成本的損失在文本合同中無明確規(guī)定賠償，索賠的成功率預計很低。

（五）定金風險

有些開發(fā)商在預購人交了定金但沒有申請到銀行按揭貸款時只退購房款而不退定金，這種做法是沒有法律依據(jù)的。并不是每個人都能申請到按揭貸款，因此，建議預購人最好與開發(fā)商在協(xié)議中約定以下內(nèi)容：如果消費者得不到按揭貸款時，定金該如何返還，是否要扣除部分作為手續(xù)費等。

二、商品房預售合同常見的問題有哪些

（一）面積條款不具體

僅寫明建筑面積，未寫明公共分攤面積和實用面積、套內(nèi)面積：未進一步寫明廳房、廚房、廁所的套內(nèi)面積；未寫明發(fā)生面積爭議后以何單位的測量數(shù)據(jù)為準；不合理地規(guī)定暫測面積與《房地產(chǎn)證》記載面積的誤差值為1%以內(nèi)，則互不補償；沒有規(guī)定超出或少于暫測面積1%以上，購房者有權(quán)解除合同，要求賠償或延期付款（因為開發(fā)商打好地基后即已知實際面積），如果退款，退款期限及利息如何計算；不合理地規(guī)定以《房地產(chǎn)證》記載面積作為房屋面積的最后認定，因為房屋測繪所常常不親自實地測量，僅憑開發(fā)商填寫的報表就確定房屋面積，并寫入《房地產(chǎn)證》。正因為預售合同的面積條款有上述缺陷，才會出現(xiàn)“縮小樓”。

（二）稅費條款

未注明交易管理費、產(chǎn)權(quán)登記費、測量費、公證費、律師費、按揭手續(xù)費、保險費等從簽訂起到領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》止所需的一切稅費的金額及承擔和交納方式、時間；未注明水、電、電話、通信、有線電視、煤氣等設施的初裝或增容費和使用收費標準及其承擔；未制訂排除收費條款；存在模糊性條款，如“有關(guān)費用”。

（三）交樓條款和延遲免責條款

由于延遲交樓為最普遍的違約行為，開發(fā)商以此借購房者的錢做自己的生意，但害怕承擔違約責任，于是就設計了延遲免責條款。該條款任意地把自然因素、社會因素、技術(shù)因素、政府因素等作為開發(fā)商延遲交樓的正當理由，延期后交樓日期由開發(fā)商確定，并且無最長延遲期限的限制及其處理辦法。雖然由房產(chǎn)主管機關(guān)制訂的《預售契約》規(guī)定了明確的交樓日期及延遲交樓的法律責任，但存在于合同附件的免責條款實質(zhì)上完全否定了前述條款，并且因為兩條款不在一處，后者往往為購房者忽略。

（四）質(zhì)量和保修條款

房屋質(zhì)量投訴是商品房投訴的熱點之一，但是現(xiàn)行合同范本除了要求經(jīng)驗收合格才能交付外，并無詳細的質(zhì)量要求；并無出現(xiàn)質(zhì)量問題應承擔什么違約責任的規(guī)定；并無詳細保修辦法。

（五）交付房地產(chǎn)證條款

現(xiàn)行合同及其附件沒有任何有關(guān)房地產(chǎn)交付的時間、辦證費用承擔及遲延交證的違約責任的規(guī)定。

（六）物業(yè)管理條款

強迫業(yè)主長期選擇某物業(yè)管理公司；沒有規(guī)定物業(yè)管理公司的收費項目、標準及相應的服務內(nèi)容；沒有限制收費的規(guī)定。

（七）產(chǎn)權(quán)擔保條款

未詳細規(guī)定開發(fā)商的房屋產(chǎn)權(quán)存在瑕疵時購房者的救濟方法，包括解除合同，要求賠償損失的金額和方式。