一、商品房怎么交付

（一）商品房交付的定義

所謂商品房的交付，即指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依據(jù)相應(yīng)法律規(guī)定以及相關(guān)商品房買(mǎi)賣(mài)合同或商品房預(yù)售合同的約定，將符合交付使用條件的房屋按期向商品房買(mǎi)受人交付，商品房買(mǎi)受人檢驗(yàn)商品房并接受房屋的行為。

（二）商品房的交付方式

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由商品房買(mǎi)受人承擔(dān)；商品房買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由商品房買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！?/p>

由如上司法解釋可知，對(duì)于房屋的的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，除非合同當(dāng)事人對(duì)商品房的交付要件作出其他具體明確的約定。因此，在實(shí)踐中，“領(lǐng)鑰匙”等方式可以視作對(duì)房屋的交付使用。

二、商品房的交付文件有哪些

一般而言，商品房的交付文件即指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交付商品房時(shí)其所應(yīng)依據(jù)的法律規(guī)定以及相關(guān)商品房買(mǎi)賣(mài)合同或商品房預(yù)售合同的約定應(yīng)向商品房買(mǎi)受人出示及寄送的相關(guān)文件，主要包括：

1、《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》或其他驗(yàn)收合格資料

建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)備案。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱備案機(jī)關(guān)）備案。備案機(jī)關(guān)在收到開(kāi)發(fā)商報(bào)送的齊全的竣工驗(yàn)收備案文件后，發(fā)放該商品房的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。

2、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》及《住宅使用說(shuō)明書(shū)》

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買(mǎi)人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。

《銷(xiāo)售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》），向商品房買(mǎi)受人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷(xiāo)售的新建商品住宅時(shí)，必須提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。《住宅質(zhì)量保證書(shū)》可以作為商品房購(gòu)銷(xiāo)合同的補(bǔ)充約定。

3、商品房的測(cè)繪資料

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核后用于房屋權(quán)屬登記。

4、購(gòu)房合同

購(gòu)房合同實(shí)為商品房交付標(biāo)準(zhǔn)之最重要一項(xiàng)。在購(gòu)房合同中，商品房買(mǎi)受人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就相關(guān)商品房交付事項(xiàng)將達(dá)成一致，規(guī)范了合同雙方的權(quán)利義務(wù)。在現(xiàn)今情況下，各地政府機(jī)關(guān)均發(fā)布了相關(guān)商品房買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)準(zhǔn)文本，商品房買(mǎi)受人理應(yīng)參照該標(biāo)準(zhǔn)文本，努力尋求訂立于己有利之條款，并就房屋交付質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，程序等做出詳盡約定。

5、房地產(chǎn)權(quán)證

在購(gòu)房合同中，商品房買(mǎi)受人可以與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)約定房地產(chǎn)權(quán)證的取得為商品房的交付要件之一，并約定房地產(chǎn)權(quán)證的取得期限。

6、《入住通知書(shū)》

購(gòu)房合同可以約定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同約定的交付日期前向買(mǎi)受人發(fā)出《入住通知書(shū)》，書(shū)面通知買(mǎi)受人前來(lái)接收房屋。

《入住通知書(shū)》一般應(yīng)包括以下內(nèi)容：辦理入住手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)；商品房買(mǎi)受人需攜帶的文件、資料；因買(mǎi)受人原因未能在規(guī)定期限和地點(diǎn)辦理入住手續(xù)的法律后果；

7、《房屋交接書(shū)》

在商品房買(mǎi)受人沒(méi)有驗(yàn)收房屋之前，商品房買(mǎi)受人應(yīng)拒絕簽署《房屋交接書(shū)》之類的文書(shū)，依據(jù)《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，除當(dāng)事人另有約定外，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。故在商品房買(mǎi)受人沒(méi)有驗(yàn)收房屋之前，買(mǎi)受人領(lǐng)取房屋鑰匙等行為可視作房屋已交付使用。房屋一旦交付使用，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)在交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)。