一、房屋交付應該具備什么條件

交付條件應當是法律法規(guī)規(guī)定的房屋交付使用必須具備的條件，欠缺其中任何一個條件，房屋不得交付使用。

現(xiàn)行法規(guī)對商品房交付條件的規(guī)定，主要有三項要求：

1、竣工驗收合格。《城市房地產(chǎn)管理法》第27條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第17條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！?/p>

2、具備《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第31條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應當列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔商品房保修責任?！弊鳛樾姓ㄒ?guī)的強制性規(guī)定，“兩書”成為交付的法定條件應當沒有疑問。

3、基礎(chǔ)生活設施應當具備交付使用條件?！渡唐贩夸N售管理辦法》第7條規(guī)定了商品現(xiàn)房銷售的條件，其中，“（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期”?，F(xiàn)房是指已經(jīng)竣工、可以馬上交付使用的房屋，現(xiàn)房銷售的條件，也就是房屋交付的條件。從法理與日常生活經(jīng)驗來看，商品房如果不具備基礎(chǔ)的生活配套設施，就不能正常使用，也就不能達到合同目的。雖然這個《辦法》只是建設部的規(guī)章，但這一規(guī)定符合法理與善良風俗，有利于合同目的的實現(xiàn)，有利于保護當事人利益和減少糾紛，故應當作為交付條件之一。

除去以上條件外，法律法規(guī)沒有其它關(guān)于商品房交付條件的規(guī)定。有的地方，以地方性法規(guī)或者政府規(guī)章設定了新的商品房交付條件，如天津市的法規(guī)與上海市的規(guī)章都規(guī)定，商品房交付必須取得政府頒發(fā)的《住宅商品房準許交付使用證》 或者《住宅交付使用許可證》 這樣的規(guī)定，由于不屬于法律或者行政法規(guī)的強制性規(guī)范，最多只有行政管理的作用，而不能影響民事行為的效力。

二、房屋交付時應到達什么標準

交付標準是買賣雙方約定的房屋交付時所應達到的狀態(tài)。

其內(nèi)容可以包羅萬象，質(zhì)量、環(huán)境、配套、裝修、品牌、型號，都可以自由約定。交付時買受人據(jù)此進行查驗，未按標準履行的，出賣人應承擔違約責任，但不影響房屋交付使用。因為，在符合交付條件的前提下，房屋已經(jīng)滿足交付使用的法定要求，對交付標準的違反，并不影響合同目的的實現(xiàn)，也不構(gòu)成根本違約，完全可以通過違約責任來解決

現(xiàn)實中大量的交付糾紛，并不是由于不符合交付條件，而是對是否符合交付標準存在爭議。本來可以通過違約責任來解決的問題，買方卻以拒絕受領(lǐng)來維權(quán)，這就大大增加了解決糾紛的社會成本。只有將交付條件與交付標準明確區(qū)分，才能看清問題的不同性質(zhì)，不滿足交付條件的不得交付使用，而不符合交付標準的，不影響交付，只承擔違約責任。明確了這樣的規(guī)則，對于保護買賣雙方的利益，對于維護市場秩序都有積極的意義。