一、預售商品房抵押有何法律效力

（一）對抵押權標的物的效力范圍

根據民法原理及《擔保法》和《城市房地產管理法》的有關規(guī)定，預售商品房抵押權的標的物范圍應包括預售商品房及其附屬物、從物連同房屋占用范圍內的土地使用權。預售商品房的門窗、電梯、樓梯等作為該房屋的附屬物屬于抵押標的物的范圍之內，預售商品房的從物，如雜物間，隨同主物一起列入抵押范圍。但在預售商品房范圍內新增加的房屋及預售商品房的天然孳息不屬于抵押物范圍之列。因土地使用權與地上房屋、建筑物的關聯性，該房屋占用范圍內的土地使用權一并抵押，但如果作抵押的預售商品房處于劃撥土地，則該房屋占用范圍內的土地使用權不在抵押范圍之列，并且無論該商品房是否處于劃撥土地，作抵押的預售商品房的地下采礦權不屬于抵押范圍。

（二）預售商品房抵押對當事人的效力

預售商品房抵押對當事人的法律效力，指抵押合同生效后所生的法律后果。表現為當事人的權利和義務關系。預售商品房抵押法律關系的內容比較復雜，它包括銀行與購房人之間、購房人與預售人之間、預售人與銀行之間三方面的權利義務關系。作為抵押權人的銀行有按合同約定按時提供貸款的義務，在抵押人不履行義務時，享有對作為抵押的預售商品房依法拍賣、變賣，就所得價款優(yōu)先受償的權利，作為抵押人的購房人負有按合同約定的還款方式及計劃還本付息的義務，預售人負有按約定交付預售商品房及瑕疵擔保責任。

由于預售商品房是一種特殊的期貨，在房屋交付使用前，所有權屬房地產開發(fā)商所有，購房人只享有“所有權之期待權”，所以在工程峻工驗收前樓宇遭毀損的，由預售人承擔風險責任。這似乎加重了預售人的責任，但卻是合理的。因為房地產開發(fā)的整個過程基本由開發(fā)商所控制，抵押人和抵押權人并未參與工程與任何一個過程，所以在抵押期間抵押物的毀損由預售人承擔責任可以促使其盡職盡責，使抵押合同的實現獲得一定的保障。

預售商品房在抵押期間竣工的，預售人應按規(guī)定為預購人辦理房產登記和過戶手續(xù)，將《房屋所有權證》和《土地使用權證》交給預購人收執(zhí)。抵押人領取房地產權屬證書后，須重新與抵押權人辦理房屋抵押登記手續(xù)。

在抵押期間，預售人不得將已作抵押的預售商品房再出售轉讓或設定抵押，不得擅自提高房價以及實施其他損害預購人合法權益的行為。對于遲延交貨及標的物質量瑕疵等應在規(guī)定的期限內向預購人說明。

（三）預售商品房抵押的排他性與絕對性

預售商品房設定抵押權后，只要主債務未得到清償，無論抵押物位于何處，流于何人之手，抵押權人均可以對抗第三人包括物的新所有人，這就是預售商品抵押的排他性與絕對性。其理論依據是物權優(yōu)于債權，法定權利優(yōu)于意定權利，所以房屋抵押權優(yōu)于房屋交付請求權。

二、預售商品房抵押權怎么實現

預售商品房抵押權的實現，指抵押權人（即貸款銀行）在其債權已屆清償期而未受清償時，有權依法以折價或拍賣、變賣及其他方式處分抵押的預售商品房，從而得到優(yōu)先受償的法律行為。處分抵押的預售商品房所得的金額依下列順序分配：“（一）支付處理抵押房地產的費用；（二）扣除抵押房地產應繳納的稅款；（三）償付抵押權人債權本息及支付違約金；（四）賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害；（五）剩余金額交還抵押人?！保ㄗⅲ骸冻鞘蟹康禺a抵押管理辦法》第 47條，建設部97年5月9日發(fā)布。）同一預售商品房設定兩個以上抵押權時，以抵押登記的先后順序受償。處分抵押物所得金額不足以支付債務和違約金額、賠償金時，抵押權人有權向債務人追索不足部分。