一、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的條件是什么

“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。”說明預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓是有條件的：

1、依照法律、法規(guī)等規(guī)定，允許預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓；不允許轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓，例如《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品住宅外銷管理辦法》第12條規(guī)定：“預(yù)售的外銷商品住宅，在未領(lǐng)取房地產(chǎn)證前不得轉(zhuǎn)讓，否則轉(zhuǎn)讓無效?！?/p>

2、轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，預(yù)售合同未經(jīng)登記備案，其合同標(biāo)的的商品房不得轉(zhuǎn)讓。這種規(guī)定有利于國家宏觀管理，加強(qiáng)國家稅收。因?yàn)轭A(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓主體是預(yù)售合同的預(yù)購方，而不是未竣工商品房的預(yù)售方，所以轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才擁有受法律保護(hù)并可以對抗第三人的商品房請求權(quán)，并獲得權(quán)利轉(zhuǎn)讓的主體資格。預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓后，新預(yù)購人取代原預(yù)購人成為新的權(quán)利主體，也是預(yù)售商品房竣工后的產(chǎn)權(quán)人[3]。

3、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工的、正在建設(shè)中的商品房。如果轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物已經(jīng)竣工驗(yàn)收，預(yù)購方已經(jīng)實(shí)際取得預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)后，將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人，應(yīng)按商品房買賣關(guān)系處理[4]。

4、預(yù)售合同必須合法有效，才允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，否則轉(zhuǎn)讓無效[5]。最高人民法院民（1996）2號(hào)文件第28條規(guī)定：“商品房的預(yù)售合同無效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效?！?預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)是預(yù)售合同的變更。根據(jù)合同變更的一般原理，第一要件就是原合同存在且有效。如果預(yù)售合同無效，則自始沒有合同關(guān)系；如果預(yù)售合同被撤銷，則合同自始失去法律效力，也視為沒有合同關(guān)系。無合同關(guān)系，就談不上合同的變更。此外，如果合同違法，應(yīng)當(dāng)禁止轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售合同中，如果商品房預(yù)售人和預(yù)購人已經(jīng)明文約定預(yù)購人不得轉(zhuǎn)讓其所預(yù)購的商品房的，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)遵守合同，不得轉(zhuǎn)讓。如果預(yù)售合同對轉(zhuǎn)讓有約定，當(dāng)雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件已經(jīng)具備時(shí)，可以轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房。但預(yù)購方已經(jīng)全部履行預(yù)售合同規(guī)定的全部義務(wù)，對預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓，不必征得預(yù)售人的同意，事后應(yīng)及時(shí)通知預(yù)售人知道，使其正確履行合同。

5、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并符合我國合同法的一般規(guī)定。預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同依法成立后，具有不可逆轉(zhuǎn)性，即新的法律關(guān)系形成，原預(yù)購人和新預(yù)購人均不得反悔，但預(yù)購人符合轉(zhuǎn)讓條件時(shí)仍可以再行轉(zhuǎn)讓。

二、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的程序是怎樣的

1、轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)采取書面形式。并且轉(zhuǎn)讓人與受讓人還應(yīng)當(dāng)在原預(yù)售合同背書記載有關(guān)轉(zhuǎn)讓的情況。

2、轉(zhuǎn)讓人或者受讓人持轉(zhuǎn)讓合同與預(yù)售人辦理原預(yù)售合同的變更手續(xù)，以明確預(yù)售人應(yīng)當(dāng)向受讓人履行原預(yù)售合同的標(biāo)的物，受讓人應(yīng)當(dāng)向預(yù)售人履行支付剩余購房價(jià)款的義務(wù)。

3、轉(zhuǎn)讓人或者受讓人應(yīng)當(dāng)在原預(yù)售合同變更手續(xù)辦理完畢之日起10日內(nèi)持預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同和變更后的預(yù)售合同到預(yù)售商品房所在地的房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理變更登記備案手續(xù)。