一、商品房質(zhì)量糾紛的類型有哪些

廣義的商品房質(zhì)量糾紛是指因開發(fā)商交付的商品房及其配套設備、設施或居住環(huán)境存在不符合法律規(guī)定或合同約定的質(zhì)量標準而產(chǎn)生的糾紛，商品房質(zhì)量糾紛主要是由于開發(fā)商片面追求高額利潤造成的。

為了保護購房人利益，國家明確規(guī)定開發(fā)商不得將工程質(zhì)量不合格或配套不完善的房屋交付使用；同時還規(guī)定住宅小區(qū)需經(jīng)國家相關(guān)部門綜合驗收合格后才能交付使用；商品房交付使用時，開發(fā)商應向購房人出示《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，承擔商品房保修及維修責任。雖然國家在商品房質(zhì)量問題上已做了很多有益的探索與努力，但由于種種原因，經(jīng)國家驗收合格的商品房與購房人心目中合格的商品房還是存在較大差距，難以讓購房人滿意。商品房質(zhì)量糾紛也因此層出不窮、無法避免。面對這種情況，購房人應當了解商品房質(zhì)量方面的法律規(guī)定，以解決實際問題。

1、開發(fā)商交付使用的商品房主體質(zhì)量不合格。

商品房主體質(zhì)量不合格，法律規(guī)定不得交付使用，這樣的房子不應通過驗收。但現(xiàn)實中確定有主體不合格的房子驗收為合格并交付使用的情況。此時開發(fā)商不僅是違反合同責任的問題了，而是要承擔產(chǎn)品擔缺陷責任。購房人如果認為房屋主體質(zhì)量不合格，首先應該向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗，經(jīng)核驗確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十二條及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱《解釋》）第十二條的規(guī)定，購房者有權(quán)退房，解除商品房買賣合同，并要求開發(fā)商賠償損失。

2、購房者所購房屋主體質(zhì)量合格，但房屋其他質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用。

這種情況下，如果房屋已經(jīng)驗收合格并交付使用，則開發(fā)商應當承擔違約責任。因為購房者訂立合同的目的是購買可以使用功能正常的房屋，開發(fā)商交付的房屋不能讓購房人實現(xiàn)這一目的，購房人則可以請求解除合同和賠償損失。“嚴重影響正常居住使用”一般是指購房者所購買的房屋出現(xiàn)嚴重質(zhì)量問題，且該質(zhì)量問題通過修復等亦無法保證購房者人身、財產(chǎn)安全及正常居住使用的情形。

3、購房者所購買的房屋存在質(zhì)量問題，但尚未達到“嚴重影響正常居住使用”這一嚴重程度。

在這種情況下，開發(fā)商輕微違約，沒有達到根本違約的程度，所以購房者不能要求解除合同進行退房。在保修期內(nèi)，開發(fā)商應當承擔修復責任，如開發(fā)商拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，購房者可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由開發(fā)商承擔。

二、如何處理商品房質(zhì)量糾紛

（一）在簽訂合同時要注意對有關(guān)房屋質(zhì)量條款的約定

房屋質(zhì)量如果是非主體不合格問題，保修期約定和質(zhì)量責任約定就非常重要。因此簽訂合同時應注意有關(guān)房屋質(zhì)量條款的約定，并注意3**律問題。

1。住宅質(zhì)量保修期限

審查《住宅質(zhì)量保證書》中有關(guān)房屋質(zhì)量保修約定是否違反法規(guī)規(guī)定的最低保修期及保修范圍。根據(jù)國務院有關(guān)條例規(guī)定，住宅質(zhì)量保修期限不得低于法定最低保修期限。在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：

地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年；

裝修工程為2年。

2。其他保修范圍項目

對于法規(guī)及《住宅質(zhì)量保證書》中沒有約定的其他保修范圍項目的保修期限，購房者須與開發(fā)商補充約定。

3。非房屋主體質(zhì)量約定

建議購房者在補充協(xié)議中就房屋發(fā)生的非房屋主體質(zhì)量問題、處理方式及違約責任作出明確約定。比如購房者驗收房屋時，若房屋發(fā)生非房屋主體質(zhì)量問題，購房者有權(quán)要求開發(fā)商或開發(fā)商委托的物業(yè)管理公司限期修理、重做等。此時，購房者有權(quán)拒絕接受房屋，并有權(quán)按照《商品房買賣合同》的規(guī)定追究開發(fā)商的違約責任。

（二）充分運用《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》對商品房質(zhì)量糾紛的處理。

1、證據(jù)規(guī)定第七條：“在法律沒有具體規(guī)定，依本規(guī)定及其他司法解釋無法確定舉證責任承擔時，人民法院可以根據(jù)公平責任原則和誠實信用原則，綜合當事人舉證能力等因素確定舉證責任的承擔?！边@一條規(guī)定是有關(guān)法官在特殊情況下運用自由裁量權(quán)重新分擔舉證責任的規(guī)定，突破了以前的民事證據(jù)立法中對舉證責任特殊規(guī)定的范圍。本條明確將兩個民事法律的基本原則“公平責任原則”和“誠實信用原則”寫入法條作為創(chuàng)作。