一、購房中可能存在哪些風(fēng)險(xiǎn)

房管部門人士指出，在對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu)的投訴中，造成投訴的主要原因是交易當(dāng)事人法律意識(shí)淡薄，為了盡快達(dá)成交易而遷就某些合同條款。對(duì)此，有關(guān)部門提醒消費(fèi)者購房時(shí)控制四大風(fēng)險(xiǎn)：

1、資金風(fēng)險(xiǎn)：房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員占?jí)?、挪用交易資金是當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場存在的最大風(fēng)險(xiǎn)。由于存量房網(wǎng)上交易登記目前還沒有在南京市全面推行，因此，不愿意進(jìn)行資金托管的交易當(dāng)事人如自行支付交易資金，應(yīng)在訂立買賣合同時(shí)，明確交易金額、數(shù)量、支付方式等條款。

2、合同風(fēng)險(xiǎn)：簽約前要審慎閱讀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同各項(xiàng)條款。建議交易當(dāng)事人要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)使用房管部門和工商部門聯(lián)合監(jiān)制的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同推薦文本，并在簽約前進(jìn)行咨詢或在專業(yè)人士指導(dǎo)下簽訂合同。不要輕信某些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的口頭承諾，要把所有的約定落實(shí)為書面合同條款。

3、交易風(fēng)險(xiǎn)：一旦合同條款做了有利于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的約定，交易當(dāng)事人在投訴后進(jìn)行調(diào)解或進(jìn)行訴訟時(shí)都很難勝訴。因此，建議交易當(dāng)事人在進(jìn)行房屋買賣時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)擬委托的房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的辦公場所做必要的實(shí)地考察，并向有關(guān)部門咨詢該機(jī)構(gòu)的信譽(yù)后再與其簽訂委托合同。

4、信息不對(duì)稱風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員以低價(jià)購入（租賃）、高價(jià)售出（轉(zhuǎn)租）來賺取差價(jià)也是投訴的一個(gè)熱點(diǎn)。建議交易雙方要面對(duì)面地簽約，賣方不要輕易地將房屋的處置權(quán)委托給經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員。

二、商品房預(yù)售交易有什么風(fēng)險(xiǎn)

傳統(tǒng)的商品房交易是采取“先建后售”的方式進(jìn)行的，也就是說開發(fā)商先取得土地的使用權(quán)，再于其上興建房屋，房屋建成后再行出售。此種方式雖在交易上，尤其是對(duì)購房人來說十分安全，但是由于我國長期實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，在房屋的需求上“欠帳”太多，加之人們生活水平及購買力的提高，房屋的供求關(guān)系的矛盾更加突出。而房屋興建不僅耗時(shí)長，耗費(fèi)高，開發(fā)商往往需要大量的資金才可維持。在這種情況下，傳統(tǒng)之“先建后售”方式便無法滿足房屋供需雙方之需求。于是，“先售后建”或者“邊建邊售”之交易形式應(yīng)運(yùn)而生，即所謂房屋預(yù)售。

房屋預(yù)售，是指當(dāng)事人約定，一方以分期付款方式支付價(jià)金，他方于一定時(shí)期內(nèi)將房屋建筑完成，并轉(zhuǎn)移所有權(quán)于他方之購房形式。另外，從購房人之角度進(jìn)行觀察，預(yù)售房的需求者除了用于自住者外，也有基于保值、投資、投機(jī)等因素加于其中的購買者。投資型購買者以少許資金向開發(fā)商訂購預(yù)售中之房屋，在房屋興建完成前便可能因投資獲利而轉(zhuǎn)賣。從開發(fā)商方面言之，開發(fā)商以購房人之資金興建房屋，甚至其也可以向銀行貸款以融資、以他人（即購房人和銀行）的資金來賺取利潤。至此，房屋預(yù)售制度已成為一種類似買空賣空之“期貨交易”形式。

正因?yàn)榉课蓊A(yù)售制度有著諸多益處，所以，這種交易形式目前在我國成為較為盛行之房屋交易方式。但與此同時(shí)也衍生了無數(shù)的糾紛。據(jù)國家“消協(xié)”統(tǒng)計(jì)，目前在我國因預(yù)售房的質(zhì)量、面積、交付日期以及因變更設(shè)計(jì)、變更房屋周圍環(huán)境所引起的投訴，其數(shù)量名列前茅，已成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)之一。而預(yù)售房交易的糾紛，起因于商品房預(yù)售制度本身的居多。歸納起來，大致有以下幾點(diǎn)：

1、多重復(fù)雜之法律關(guān)系。商品房預(yù)售交易不僅涉及開發(fā)商與購房人間的“買賣”關(guān)系，還涉及①開發(fā)商與施工人（承包人）間的基建工程承包關(guān)系，承包人如轉(zhuǎn)包還涉及承包人與次承包人間的關(guān)系；②開發(fā)商可能就房屋預(yù)售而委托廣告商作銷售廣告；③開發(fā)商也可能向銀行或其他債權(quán)人借貸資金以支付本身營業(yè)之費(fèi)用；④購房人也可能在房屋建造期間轉(zhuǎn)與他人等等。在這諸多之法律關(guān)系間，任何一法律關(guān)系發(fā)生債務(wù)不履行或者違約，均可能影響開發(fā)商與購房人之間交易合同的履行，而發(fā)生不同之法律關(guān)系。

2、購房人欠缺擔(dān)保。合同法上的合同關(guān)系以雙務(wù)合同為原則，且雙方當(dāng)事人的主給付義務(wù)原則上有對(duì)價(jià)關(guān)系，也就是說自己給付之目的，在于取得相對(duì)人之給付；在對(duì)方未為給付前，自己也可以拒絕給付，這就是合同法第66條規(guī)定之同時(shí)履行抗辯權(quán)。就一般之房屋買賣，即“現(xiàn)房”買賣中，買受人在出賣人未交付標(biāo)的物或者未轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)前，原則上得依合同法第161條、第66條之規(guī)定，拒絕買賣價(jià)金之支付。而在商品房預(yù)售交易合同中，開發(fā)商通常僅負(fù)擔(dān)在一定期限內(nèi)完成房屋建造且交付與購房人的義務(wù)，而購房人則須在合同訂立之后交房前給付開發(fā)商一筆為數(shù)不少的價(jià)款，在開發(fā)商交房前購房人并無依合同法第161條和第66條主張拒絕自己價(jià)款給付義務(wù)之可能性。由此可見，較諸一般的買賣，商品房預(yù)售交易制度中對(duì)購房人權(quán)益之保護(hù)顯有不足。

此外，商品房預(yù)售交易也不同于合同法第167條規(guī)定的分期付款買賣和第134條規(guī)定的所有權(quán)保留買賣。按照分期付款買賣和所有權(quán)保留買賣，出賣人與買受人約定，在出賣人將標(biāo)的物交付于買受人后，買受人得分期支付價(jià)款。此種類型多見諸汽車等金額較大的買賣合同。在此兩種買賣交易中，買受人一般可立即占有標(biāo)的物并即時(shí)享受消費(fèi)標(biāo)的物，同時(shí)又可通過分期付款方式減輕其價(jià)金支付的負(fù)擔(dān)，實(shí)則屬于出賣人對(duì)于買受人融資合同類型。反觀商品房預(yù)售交易，購房人在房屋交付前即有給付價(jià)金之義務(wù)，在其給付大筆“首付金”以及隨后分批交付房屋價(jià)金之后，仍無法向開發(fā)商主張任何權(quán)利，其情形實(shí)則屬于購房人向開發(fā)商融資之類型。與其他融資方式相比，如根據(jù)分期付款買賣，買受人未支付之價(jià)金達(dá)到五分之一時(shí)，出賣人可請求支付全部價(jià)金或者解除合同，如解除合同，出賣人得請求買受人支付標(biāo)的物之使用費(fèi)；根據(jù)所有權(quán)保留買賣，買受人未履行支付價(jià)款或其他義務(wù)的，出賣人仍擁有標(biāo)的物的所有權(quán)；銀行借款與貸款人往往要求貸款人提供抵押或者保證人以擔(dān)保其對(duì)貸款人之返還請求權(quán)；融資租賃中出租人（融資人）可先以買賣方式取得租賃物的所有權(quán)，然后再以租賃方式使租賃物的承租人取得租賃物的使用利益，而出租人仍可以保留租賃物的所有權(quán)。而購房人提供資金與開發(fā)商建造房屋并無任何擔(dān)保。顯然，商品房預(yù)售交易制度在先天上就對(duì)購房人極為不利。

3、交易標(biāo)的之不可預(yù)見性。商品房預(yù)售交易合同是當(dāng)事人就正在興建中之房屋所進(jìn)行的交易行為，開發(fā)商負(fù)有于一定時(shí)期內(nèi)將房屋興建完成再轉(zhuǎn)移所有權(quán)并交付購房人。通常情形，在訂立合同時(shí)，購房人據(jù)以參考者，僅為開發(fā)商提供的圖紙、模型或者開發(fā)商興建的“樣品房”。至于房屋完成之實(shí)際面積、建筑材料之品質(zhì)、公共設(shè)施之有無等等問題，購房人無法預(yù)先預(yù)期或預(yù)見。而這些問題往往是購房人決定是否進(jìn)行交易時(shí)之重要因素。更何況，開發(fā)商事后亦可變更設(shè)計(jì)、增加公用面積，以致完工時(shí)不符合訂立合同時(shí)之預(yù)期約定。