一、商品房買賣合同的分類

這是每個(gè)審判員審理商品房買賣合同案件時(shí)首先要解決的問(wèn)題。 關(guān)于商品房買賣合同的分類，對(duì)行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。這是根據(jù)商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程并結(jié)合合同成立時(shí)間對(duì)商品房買賣合同進(jìn)行的分類。

鑒于有關(guān)法律和司法解釋對(duì)上述兩種商品房買賣合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類問(wèn)題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認(rèn)定，決定著案件審理的方向。

根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。

對(duì)于已竣工未驗(yàn)收和驗(yàn)收未達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn)的商品房，其買賣合同應(yīng)按預(yù)售還是按現(xiàn)售處理，筆者認(rèn)為，將上述商品房按現(xiàn)房處理、歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國(guó)法律區(qū)分現(xiàn)房和預(yù)售的初衷：允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房是為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能在工程建設(shè)過(guò)程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設(shè)；預(yù)售是一種特殊的銷售，預(yù)售的商品房至少還在建設(shè)中。

上述理解亦符合國(guó)人對(duì)現(xiàn)房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現(xiàn)房，尚未施工和正在施工的房產(chǎn)為期房?；诖耍P者主張將上述房產(chǎn)的買賣糾紛適用現(xiàn)售合同的相關(guān)規(guī)定調(diào)整，其結(jié)果是區(qū)分商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售以工程是否竣工為據(jù)。這其中實(shí)際隱含著已竣工未驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的商品房是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規(guī)范的理念。

二、商品房買賣合同如何簽訂

現(xiàn)在全國(guó)通用的《商品房買賣合同》示范文本，是建設(shè)部在修訂1995年《商品房購(gòu)銷合同》示范文本的基礎(chǔ)上，于2000年10月推行使用的。盡管，這是一種行政指導(dǎo)的手段，其目的是在發(fā)展中的市場(chǎng)環(huán)境中給消費(fèi)者一定的指導(dǎo)和借鑒的作用，但在合同中也體現(xiàn)了雙方的自愿原則：合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人可以對(duì)條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。合同文本中涉及到的選擇、填寫(xiě)內(nèi)容以手寫(xiě)項(xiàng)為優(yōu)先。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

盡管如此，各種由開(kāi)發(fā)商自制格式的合同林林總總，簽約很不規(guī)范，使整個(gè)商品房買賣市場(chǎng)呈現(xiàn)無(wú)序狀態(tài)。因此，相關(guān)法律、法規(guī)明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該在訂立商品房買賣合同之前，向購(gòu)房人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。否則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門將對(duì)其處以行政處罰。

還有一點(diǎn)值得注意的是，實(shí)踐中，商品房買賣合同的訂立并非是一次性就完成的，它是購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商雙方多次協(xié)商的過(guò)程。在所謂的正式簽訂合同之前，若雙方簽訂的有關(guān)商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議依法具備了正式合同的實(shí)質(zhì)性條款的，比如就售房方式、價(jià)款、支付方式、付款時(shí)間、交付時(shí)間等有明確的記載，且開(kāi)發(fā)商已經(jīng)實(shí)際接受購(gòu)房人購(gòu)房款的，應(yīng)該認(rèn)定為雙方的商品房買賣合同。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商若不能依據(jù)合同按時(shí)交付房屋時(shí)，不能主張合同無(wú)效，而僅僅承擔(dān)合同無(wú)效的責(zé)任即返還價(jià)款；只能依法承擔(dān)違約責(zé)任，除返還價(jià)款外，還應(yīng)該賠償因合同不履行而造成購(gòu)房人可能的損失，如已經(jīng)支付房屋價(jià)款的同期銀行利息等，或者其他合理的費(fèi)用。

總之，簽訂合同過(guò)程中，雙方應(yīng)該本著自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則，在相關(guān)法律、法規(guī)的范圍內(nèi)，協(xié)商就合同的實(shí)質(zhì)性條款達(dá)成一致。作為弱勢(shì)群體的消費(fèi)者而言，則更應(yīng)該采用法定的形式來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益，防止開(kāi)發(fā)企業(yè)的背信棄義。