一、什么是商品房買賣合同

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第一條的規(guī)定，商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同?？梢?，我國的商品房買賣合同可以分為商品房現(xiàn)售合同和商品房預(yù)售合同兩種。

在實(shí)踐中，還出現(xiàn)有商品房認(rèn)購書，即商品房買賣認(rèn)購，訂購，預(yù)訂等協(xié)議，是指商品房買賣合同雙方當(dāng)事人在簽署預(yù)售或買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。其性質(zhì)為商品房買賣預(yù)約合同，而非正式買賣合同，是開發(fā)商在取得預(yù)售許可證之前和買房人所簽訂的預(yù)約合同，但同樣對當(dāng)事人具有法律約束力。根據(jù)《解釋》第五條的規(guī)定，如果商品房認(rèn)購書具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

目前最常用的商品房買賣合同文本是國家工商行政管理局和建設(shè)部于2000年聯(lián)合制定的《商品房買賣合同》示范文本（GF—2000—0171）（以下稱示范文本）。政府部門制定示范文本的原意是將其作為商品房買賣雙方簽訂合同的參考，起到示范、引導(dǎo)作用，并非強(qiáng)制使用。但在實(shí)踐中該示范文本已經(jīng)成為各房地產(chǎn)公司簽訂合同的首選甚至是唯一文本。

二、商品房買賣合同的解除事由

（一）商品房買賣合同的解除事由種類

在商品房買賣合同糾紛中，約定解除權(quán)的解除和法定解除，尤其是法定解除的適用較為普遍。

（二）商品房買賣合同的法定解除事由

《合同法》第九十四條規(guī)定的合同解除事由，相對于商品房買賣而言是一般規(guī)定，當(dāng)然可適用于商品房買賣合同，在此不贅述。

《解釋》涉及合同解除的條文多達(dá)10條，占全部解釋條文28條的35。7%，這些條文對解除事由作了明確的列舉規(guī)定。概括起來，主要有以下幾種：

1、根本違約：①商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；②商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；③故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；④房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格；⑤房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的。

2、遲延履行：①出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的；②辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的。

3、其他解除情形：①面積誤差比絕對值超出3%；②商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的。

商品房買賣合同解除的立法目的在于，給予一方當(dāng)事人根據(jù)合同履行中出現(xiàn)了的法定事由，為避免因合同的履行而遭受重大損失提供的法律救濟(jì)措施，以及違約方不應(yīng)因合同的解除獲得不當(dāng)?shù)睦妗?/p>

商品房買賣合同的解除事由分為約定解除和法定解除，約定解除又分為協(xié)議解除和約定解除權(quán)的解除。協(xié)議解除是指在合同履行過程中，當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致同意解除合同。約定解除權(quán)的解除是指在合同中約定解除合同的事由，待約定的事由出現(xiàn)時(shí)，享有解除權(quán)的一方或各方當(dāng)事人有權(quán)解除合同。法定解除是指在履行合同過程中出現(xiàn)法律規(guī)定的解除合同的情形，享有解除權(quán)的一方或各方當(dāng)事人有權(quán)解除合同。《合同法》和《解釋》均規(guī)定了合同的法定解除事由。如果當(dāng)事人將法定解除事由在商品房買賣合同申明確約定出來，此時(shí)原來本為法定的解除事由則成為了約定解除權(quán)的解除事由。