一、哪些購房合同簽了房還能退

（一）開發(fā)商沒有履行法律規(guī)定手續(xù)，不具備完備的法律文件，因此違反法律的禁止性規(guī)定或者違反社會公共利益，導致合同無效。

依據有關規(guī)定，開發(fā)商銷售房屋，必須已經履行了法律所規(guī)定的有關手續(xù)，報請行政主管機關批準，取得五證，即【建設工程規(guī)劃許可證】、【建設用地規(guī)劃許可證】、【土地使用證】、【開工證】、【商品房銷售或預售許可證】。房屋已經建成的，還應當持有【房屋所有權證書】，尤其是開發(fā)商必須依法繳納全部土地使用權出讓金取得的土地使用權證書。

（二）開發(fā)商采取欺詐手段，誘使置業(yè)者與其訂立房屋銷售合同，合同無效。

如：開發(fā)商故意告知置業(yè)者虛假情況，如竣工日期，裝修規(guī)格及質量標準等，或者故意隱瞞真實情況（很多情況下是其所開發(fā)項目的非法性），可以認定為欺詐行為， 合同無效。這種情況主要發(fā)生在商品房預售行為中，其目的是吸引置業(yè)者搶占市場，彌補資金不足。常見的是開發(fā)商利用宣傳材料或媒體，對房屋的特定事項或其他相關情況（公共設施、自然環(huán)境、文化環(huán)境等）進行不實或夸大的宣傳，如果這些商業(yè)吹噓具有清楚、明白的質量標準或實質內容，如小區(qū)內商場、學校、醫(yī)院等公共設施齊全、三分之一公共綠地面積等，而實際情況并非如此，即構成欺詐。如果只是無實質內容，如 理想居所、置業(yè)首選旺地、升值潛力巨大等則不構成欺詐。當然，是否認定欺詐行為在實踐中存在不同的觀點。

（三）置業(yè)者與開發(fā)商訂立的合同顯失公平，可以請求法院撤消，要求退房。

例如，某開發(fā)商與置業(yè)者訂立的房屋預售合同規(guī)定，置業(yè)者應按規(guī)定的日期分期付款，逾期未付，經開發(fā)商書面催告10日后，仍未付款即視為違約，所有已交樓價款不予退還，開發(fā)商有權終止合同，并可將房屋另售他人，而對開發(fā)商的逾期交房卻規(guī)定了種種詳而不漏的免費事由。從這些條款中可以看出合同雙方的權利、義務明顯不對等，顯失公平。對于此種合同，置業(yè)者可以在訂立合同之日起一年內，請求法院予以撤消，法院判令予以撤消的，雙方應恢復到訂立合同之前的狀態(tài)，即置業(yè) 者有權退房，開發(fā)商應返還置業(yè)者所交付的樓款和定金及其利息。

（四）開發(fā)商根本違約，置業(yè)者有權解除合同，并追究開發(fā)商的責任。

二、哪些房屋買賣合同無效

（一）房地產分離出賣，合同無效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。

（二）產權主體有問題，合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效 。房屋的產權為數人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認定無效 。

（三）侵犯優(yōu)先購買權，合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。 房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

（四）非法轉讓，合同無效。

主要包括轉讓（含買賣）下列房地產：

1、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

2、依法收回土地使用權的；

3、權屬有爭議的；

4、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。