一、商品房買賣合同如何解除

（一）商品房買賣合同解除權(quán)的行使

《解釋》主要從實(shí)體上特別規(guī)定了解除商品房買賣合同的事由，對其解除程序則應(yīng)根據(jù)我國合同法的規(guī)定處理。根據(jù)《合同法》第九十六條的規(guī)定，當(dāng)事人主張解除合同，應(yīng)當(dāng)以通知的方式告知對方，商品房買賣合同自通知到達(dá)對方時(shí)解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力?？梢?，行使商品房買賣合同解除權(quán)的一方應(yīng)該履行通知的程序。沒有通知的，法院應(yīng)該行使釋明權(quán)，要求主張解除的一方及時(shí)向?qū)Ψ酵ㄖ獬?。問題是，通知已經(jīng)送達(dá)，但對方一旦提出異議之訴，主張合同解除的通知人對于合同解除的效力便處于不確定狀態(tài)，須由法院裁判。作為法院，在解除商品房買賣合同的訴訟實(shí)踐中，應(yīng)該圍繞上述法律規(guī)定所列舉的情形來審查主張解除合同的理由是否成立，從而確認(rèn)解除商品房買賣合同的效力。

（二）商品房買賣合同解除權(quán)的期限

根據(jù)《合同法》第九十五條的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限內(nèi)行使解除權(quán)，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。

值得特別注意的是，《解釋》第十五條對開發(fā)商遲延交付房屋或買房人遲延支付房款的情形下解除合同的期限作出了特別規(guī)定。在上述遲延履行的情形下，經(jīng)催告后違約當(dāng)事人在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍不履行，另一方當(dāng)事人才享有合同解除權(quán)。而且，當(dāng)事人享有解除權(quán)后在一定期限內(nèi)不行使，則會(huì)喪失解除合同的權(quán)利：如果法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。因此，律師提醒，對于商品房買賣合同的當(dāng)事人來說，要保留好催告對方的通知手續(xù)，在三個(gè)月內(nèi)對方仍不履行的，另一方便可以解除合同了。同時(shí)違約一方當(dāng)事人有權(quán)催告享有解除權(quán)的一方在合理期限內(nèi)行使解除權(quán)，享有解除權(quán)的一方收到催告后應(yīng)盡早通知是否解除合同，否則超過規(guī)定期限就會(huì)喪失解除權(quán)。

二、商品房買賣合同解除后的損害賠償

合同解除后，違約一方給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償對方的損失。其賠償范圍不僅應(yīng)包括無過錯(cuò)方積極損失的賠償，還應(yīng)當(dāng)包括可得利益損失即期待利益損失的賠償，其結(jié)果是實(shí)現(xiàn)合同如約履行后的狀態(tài)。關(guān)于商品房買賣合同解除后的損害賠償，以下兩個(gè)問題值得注意：

（一）房屋升值部分在法律上應(yīng)作為何種損失要求出賣人賠償

首先來看，可得利益是當(dāng)事人在訂立合同時(shí)期望通過合同履行而獲得，由于違約行為發(fā)生而未實(shí)際發(fā)生的利益，具有未來性、期待性和現(xiàn)實(shí)性。可見，此時(shí)買受人實(shí)際獲得的現(xiàn)實(shí)的房屋升值部分不符合可得利益的特點(diǎn)，不能作為可得利益要求出賣人賠償。再看，房屋買賣合同成立并實(shí)際開始履行后，房價(jià)大幅上漲，升值部分的數(shù)額不僅是完全可以確定的，而且已為買受人實(shí)際享有。不動(dòng)產(chǎn)需要返還時(shí)，此升值部分便在理論上從不動(dòng)產(chǎn)中分離并顯現(xiàn)出來，不應(yīng)再依附著不動(dòng)產(chǎn)返還給有過錯(cuò)的出賣人，而應(yīng)該屬于無過錯(cuò)的買受人在占有此房期間內(nèi)所產(chǎn)生的自然孽息，其所有權(quán)人為買受人。被買受人實(shí)際享有的升值部分應(yīng)該作為直接損失要求出賣人予以賠償。當(dāng)然，買受人要求出賣人賠償房屋的升值部分，至少應(yīng)該符合以下幾個(gè)條件：1、商品房買賣合同成立并實(shí)際履行，買受人已交付了大部分房款，出賣人已將房屋交付使用；2、商品房買賣合同被解除，房屋需返還；3、房屋自然升值，升值部分的確定需要由有法定資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行合法評估。

（二）違約和欺詐懲罰性賠償

《解釋》第八條和第九條規(guī)定了開發(fā)商既構(gòu)成根本違約，又構(gòu)成欺詐的情況（其中屬于可以解除合同的情況有 3種），買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。也就是說如果發(fā)生了上述規(guī)定的幾種情況時(shí)，購房者可以要回款項(xiàng)的最高額為已付購房款加上相當(dāng)于已付購房款的懲罰性賠償金再加上已付購房款的利息及造成的損失，即雙倍的已付購房款、利息和損害賠償金。