一、商品房預(yù)售過(guò)程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)

（一）關(guān)于預(yù)售資質(zhì)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第1款對(duì)商品房預(yù)售的條件作出了明確規(guī)定，但是現(xiàn)實(shí)情況中存在很多不照章辦事的情況，也就是預(yù)售人沒(méi)有預(yù)售資質(zhì)非法預(yù)售，給預(yù)購(gòu)人帶來(lái)了極大的風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)購(gòu)人最關(guān)心的就是在這樣的情況下到底與開發(fā)商之間簽訂的商品房預(yù)售合同是否有效呢？法律規(guī)定開發(fā)商預(yù)售商品房必須持有三證：《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《商品房預(yù)售許可證》，并完成預(yù)售商品房建設(shè)總投資的25%以上的投資行為，才具備對(duì)外銷售商品房的資格，才有權(quán)簽訂商品房預(yù)售合同。不具備上述條件的，一般認(rèn)定合同無(wú)效。但預(yù)售房在起訴前已補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，并已補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)的，具備了上述預(yù)售條件的，可以認(rèn)定合同有效。因此，預(yù)購(gòu)人在簽訂商品房預(yù)售合同之前，必須認(rèn)真審查預(yù)售人的資質(zhì)，以免帶來(lái)不必要的麻煩。

（二）關(guān)于定金和訂金的風(fēng)險(xiǎn)

在簽訂商品房預(yù)售合同之前，預(yù)售方通常要求預(yù)購(gòu)方簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書并支付一定數(shù)額的定金，在這個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)生糾紛的情況也非常普遍。有必要搞清楚定金與訂金這兩個(gè)概念。定金，是指合同當(dāng)事人為確保合同的履行，依法律規(guī)定或雙方約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時(shí)或訂立后、履行前，預(yù)先給付對(duì)方的一定金錢或其他替代物，在法律上它具有擔(dān)保方式和作為違約責(zé)任兩種功能。在擔(dān)保法理論上，一般認(rèn)為定金可分為五類，分別為：成約定金、證約定金、違約定金、解約定金和立約定金。而訂金，是指一方先交付一筆現(xiàn)金給對(duì)方，以作為己方履約的擔(dān)保，常用于承攬合同和服務(wù)合同。此處區(qū)別它們的意義就在于：定金適用雙倍返還，而訂金只適用原價(jià)返還。

在現(xiàn)實(shí)生活中，開發(fā)商常常大造聲勢(shì)，營(yíng)造出熱銷的假象，當(dāng)購(gòu)房人舉棋不定，或者一時(shí)沒(méi)有足夠的現(xiàn)金時(shí)，開發(fā)商會(huì)要求購(gòu)房人先交一個(gè)訂金（此時(shí)“定金”與“訂金”是不加區(qū)別的），將其所感興趣的房號(hào)預(yù)留若干天，以免錯(cuò)過(guò)了時(shí)機(jī)，可在收據(jù)上卻寫上“定金”的字樣。如果合同簽不成，購(gòu)房人想將預(yù)先交的定金要回來(lái)就困難了。根據(jù)最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定：“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！币簿褪钦f(shuō)，此處的定金是在商品房買賣合同簽署以前，雙方當(dāng)事人為了保證商品房買賣合同的簽訂而確立的。從性質(zhì)上來(lái)說(shuō)它是約定定金也稱為立約定金，當(dāng)事人設(shè)立訂約定金是為了保證主合同的簽訂。由于當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理，即給付定金一方（購(gòu)房人）拒絕訂立商品房買賣合同的，無(wú)權(quán)要求反還定金；收受定金的一方（開發(fā)商）拒絕訂立商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金；而因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，該合同未能訂立，在這種情況下，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

總之，無(wú)論是“定金”，還是“訂金”，商品房買賣雙方要在給付和收取該款項(xiàng)時(shí)明確該筆款項(xiàng)的性質(zhì)和返還或者雙倍返還的條件，以免將來(lái)發(fā)生糾紛。

（三）關(guān)于一房多賣的風(fēng)險(xiǎn)

“一房多賣”的原因，除了我國(guó)商品房市場(chǎng)仍處于發(fā)育階段，市場(chǎng)主體的一些經(jīng)營(yíng)行為尚需規(guī)范、相關(guān)的法律仍需完善、行政管理無(wú)法到位、未能對(duì)整個(gè)市場(chǎng)給予嚴(yán)格地法律監(jiān)督等諸多大環(huán)境的因素之外，還有一個(gè)重要的原因就是物權(quán)法頒布前商品房預(yù)售登記備案制度的強(qiáng)制力度不夠，未能夠賦于品房預(yù)售登記備案制度的準(zhǔn)物權(quán)效力。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。”這條明確規(guī)定登記備案并非合同生效的必要條件，揭示了商品房預(yù)購(gòu)環(huán)節(jié)中一大法律風(fēng)險(xiǎn)。

我國(guó)物權(quán)法對(duì)商品房預(yù)售進(jìn)行登記的規(guī)定，不難看出是國(guó)家對(duì)原實(shí)行登記備案制度的補(bǔ)充，立法目的主要是通過(guò)對(duì)商品房預(yù)售合同的管理，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房行為的合法性進(jìn)行審查，以保護(hù)預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益，進(jìn)而從源頭上防止開發(fā)商在預(yù)售期間“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生。但正如前文所述，只有當(dāng)消費(fèi)者的法律意識(shí)增強(qiáng)，只有當(dāng)?shù)怯浭购贤a(chǎn)生公示和公信的法律效力，能對(duì)抗第三人的購(gòu)房行為和不良開發(fā)商的欺詐行徑時(shí)，登記才有法律意義，才能減少商品房預(yù)售的糾紛。通過(guò)行政部門的登記監(jiān)管行為，徹底打破房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用商品房預(yù)售套取資金、企圖達(dá)到一本萬(wàn)利的美夢(mèng)，從制度上杜絕房地產(chǎn)登記與管理上的漏洞，從而達(dá)到維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速、有序、健康的發(fā)展之根本目的。

二、如何防范商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)

（一）最高人民法院法釋[2003]7號(hào)相關(guān)規(guī)定的作用

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱解釋）于2003年6月1日起施行，就當(dāng)前日益凸現(xiàn)的商品房買賣糾紛作出了針對(duì)性較強(qiáng)的專門解釋。

1、明確商品房預(yù)售合同登記效力的認(rèn)定

《解釋》規(guī)定人民法院在認(rèn)定商品房預(yù)售合同效力時(shí)，對(duì)出賣人的預(yù)售資格只從形式上審查，即看出賣人是否具有商品房預(yù)售許可證，《解釋》第二條的規(guī)定還將取得商品房預(yù)售許可證的時(shí)間放寬至起訴前。另外，《解釋》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外?！睆闹锌梢钥闯錾唐贩款A(yù)售合同的登記備案不是確認(rèn)合同效力的必要條件。

2、商品房銷售廣告和宣傳資料的性質(zhì)認(rèn)定

《解釋》明確規(guī)定凡符合以下三個(gè)條件的商品房銷售廣告和宣傳資料可視為要約：

（1）該內(nèi)容是對(duì)開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾，對(duì)規(guī)劃范圍外的周邊環(huán)境的渲染、描述等應(yīng)予除外；

（2）對(duì)房屋的說(shuō)明和允諾應(yīng)具體確定；

（3）該說(shuō)明和允諾對(duì)商品房買賣合同的訂立和房屋價(jià)格的確定有重大影響。

這項(xiàng)規(guī)定對(duì)于購(gòu)房者權(quán)益保護(hù)有非常重要的意義，以往的預(yù)售糾紛中，很多是因?yàn)殚_發(fā)商虛假宣傳，沒(méi)有將承諾寫入合同，利用預(yù)購(gòu)人的相對(duì)弱勢(shì)地位，進(jìn)行欺詐。有了這條規(guī)定，預(yù)購(gòu)人的某些權(quán)益就有了法律的保障。

3、適用懲罰性賠償責(zé)任

《解釋》第8、9條規(guī)定了五種使用懲罰性賠償責(zé)任的情形，由此五種情形導(dǎo)致商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或被撤銷、解除時(shí)，買受人除可要求出賣人返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失外，還可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付房款一倍的賠償責(zé)任。從預(yù)購(gòu)人角度來(lái)說(shuō)，這兩條規(guī)定加重了開發(fā)商的違約成本，有利于保障合同的穩(wěn)定。

（二）商品房預(yù)售合同實(shí)行網(wǎng)上簽約和預(yù)售登記

過(guò)去，有很多開發(fā)商通過(guò)虛報(bào)銷售數(shù)字來(lái)制造虛假繁榮，蒙騙消費(fèi)者、拉高房?jī)r(jià)，從2006年3月15日起，北京市商品房預(yù)售合同將實(shí)行網(wǎng)上簽約和預(yù)售登記，開發(fā)商必須向社會(huì)公布商品房項(xiàng)目信息和樓盤表信息，這樣樓盤的交易狀況將清楚的反映在網(wǎng)上。開發(fā)商必須要在網(wǎng)上就五類內(nèi)容進(jìn)行公示：

1、商品房預(yù)售許可證的相關(guān)信息，包括：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱；預(yù)售許可證編號(hào)、發(fā)證機(jī)關(guān)和發(fā)證日期；預(yù)售商品房項(xiàng)目名稱、坐落位置、批準(zhǔn)預(yù)售部位、面積；預(yù)售商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號(hào)；土地用途和使用期限。

2、預(yù)售商品房的樓盤表信息，包括樓棟的建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建筑面積、分?jǐn)偳闆r、竣工日期等；每“套”住宅的房號(hào)、用途、戶型、建筑面積、套內(nèi)建筑面積等；商業(yè)、辦公等房屋的最小銷售“單元”房號(hào)、用途、建筑面積等。

3、開發(fā)企業(yè)選擇使用的商品房預(yù)售合同和商品房認(rèn)購(gòu)書的文本樣式。

4、樓盤表內(nèi)網(wǎng)上已預(yù)訂和已簽約房屋的標(biāo)識(shí)。

5、商品房按樓棟預(yù)售的參考均價(jià)；預(yù)售項(xiàng)目已簽約合同的成交均價(jià)。公示的內(nèi)容基本能夠?qū)崿F(xiàn)購(gòu)買者對(duì)購(gòu)買產(chǎn)品的項(xiàng)目情況和市場(chǎng)情況的合理判斷。如果全國(guó)范圍內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約和預(yù)售登記，那對(duì)于凈化房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用將是非常顯著的。

（三）國(guó)家完善對(duì)預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓的立法和監(jiān)管

針對(duì)人民群眾普遍關(guān)注的炒房問(wèn)題，國(guó)家應(yīng)當(dāng)通過(guò)完善立法來(lái)規(guī)范預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定，但是自該法1995 年實(shí)施以來(lái)，國(guó)務(wù)院至今沒(méi)有對(duì)這一問(wèn)題作出具體規(guī)定。這給房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了巨大隱患。因此應(yīng)當(dāng)加快立法腳步，健全立法。

筆者認(rèn)為針對(duì)預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓可以做以下幾點(diǎn)規(guī)定：應(yīng)當(dāng)允許預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓，再轉(zhuǎn)讓的買賣是雙方當(dāng)事人的意思表示，國(guó)家不應(yīng)干涉，但是應(yīng)當(dāng)通過(guò)立法嚴(yán)格監(jiān)管開發(fā)商內(nèi)部人員的炒賣行為，樓盤銷售必須公開；對(duì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓征收較高稅額，通過(guò)增加炒房成本來(lái)預(yù)防和限制炒房。由于房地產(chǎn)預(yù)售制度的管理亟須一個(gè)權(quán)威的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，應(yīng)該向證券市場(chǎng)有證監(jiān)會(huì)，還有金融市場(chǎng)有銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)一樣，國(guó)家應(yīng)成立房監(jiān)會(huì)，從土地交易、規(guī)劃審批、價(jià)格確定、廣告發(fā)布等方面全面監(jiān)督開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人的行為，建立一個(gè)行業(yè)的預(yù)警機(jī)制。

商品房預(yù)售法律制度對(duì)于我們國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)的崛起和發(fā)展曾經(jīng)起到過(guò)非常大的作用，但是也帶來(lái)了很多不可回避的問(wèn)題，尤其是預(yù)售制度可能給預(yù)購(gòu)人帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)，還可能造成房地產(chǎn)泡沫危害國(guó)家的經(jīng)濟(jì)健康。只有建立切實(shí)有效的監(jiān)管制度，才能切實(shí)維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。