一、什么情況下商品房可預(yù)售

（一）內(nèi)銷商品房預(yù)售

1、有開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照

2、有市計委、建委批準(zhǔn)的商品房項目建設(shè)計劃文件

3、已取得國有土地使用或土地使用權(quán)來源證件

4、取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工證

5、有納入市建委銷售計劃的證明文件

6、按申請預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25%以上，或達(dá)到相應(yīng)的工程進度，并已確定施工進度和交付日期

7、本市商品房預(yù)售許可證

（二）外銷商品房預(yù)售

1、有開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照

2、付清地價款（包括市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、拆遷安置補償費和土地使用權(quán)出讓金），取得土地使用證

3、市或區(qū)縣建委頒發(fā)的建設(shè)工程開工證，建筑施工合同，采暖、給排水、供電、燃?xì)?、電視接受、電梯安裝等工程已確定交用日期的證明材料

4、已完成工程建設(shè)總投資額的25%

5、工程施工進度和竣工交付的日期已經(jīng)確定

6：外銷商品房預(yù)售許可證

二、商品房預(yù)售過程中的潛在風(fēng)險

（一）關(guān)于預(yù)售資質(zhì)的風(fēng)險問題

《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第1款對商品房預(yù)售的條件作出了明確規(guī)定，但是現(xiàn)實情況中存在很多不照章辦事的情況，也就是預(yù)售人沒有預(yù)售資質(zhì)非法預(yù)售，給預(yù)購人帶來了極大的風(fēng)險。預(yù)購人最關(guān)心的就是在這樣的情況下到底與開發(fā)商之間簽訂的商品房預(yù)售合同是否有效呢？法律規(guī)定開發(fā)商預(yù)售商品房必須持有三證：《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《商品房預(yù)售許可證》，并完成預(yù)售商品房建設(shè)總投資的25%以上的投資行為，才具備對外銷售商品房的資格，才有權(quán)簽訂商品房預(yù)售合同。不具備上述條件的，一般認(rèn)定合同無效。但預(yù)售房在起訴前已補交土地使用權(quán)出讓金，并已補辦有關(guān)手續(xù)的，具備了上述預(yù)售條件的，可以認(rèn)定合同有效。因此，預(yù)購人在簽訂商品房預(yù)售合同之前，必須認(rèn)真審查預(yù)售人的資質(zhì)，以免帶來不必要的麻煩。

（二）關(guān)于定金和訂金的風(fēng)險

在簽訂商品房預(yù)售合同之前，預(yù)售方通常要求預(yù)購方簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議書并支付一定數(shù)額的定金，在這個環(huán)節(jié)產(chǎn)生糾紛的情況也非常普遍。有必要搞清楚定金與訂金這兩個概念。定金，是指合同當(dāng)事人為確保合同的履行，依法律規(guī)定或雙方約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時或訂立后、履行前，預(yù)先給付對方的一定金錢或其他替代物，在法律上它具有擔(dān)保方式和作為違約責(zé)任兩種功能。在擔(dān)保法理論上，一般認(rèn)為定金可分為五類，分別為：成約定金、證約定金、違約定金、解約定金和立約定金。而訂金，是指一方先交付一筆現(xiàn)金給對方，以作為己方履約的擔(dān)保，常用于承攬合同和服務(wù)合同。此處區(qū)別它們的意義就在于：定金適用雙倍返還，而訂金只適用原價返還。

在現(xiàn)實生活中，開發(fā)商常常大造聲勢，營造出熱銷的假象，當(dāng)購房人舉棋不定，或者一時沒有足夠的現(xiàn)金時，開發(fā)商會要求購房人先交一個訂金（此時“定金”與“訂金”是不加區(qū)別的），將其所感興趣的房號預(yù)留若干天，以免錯過了時機，可在收據(jù)上卻寫上“定金”的字樣。如果合同簽不成，購房人想將預(yù)先交的定金要回來就困難了。根據(jù)最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)定等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！币簿褪钦f，此處的定金是在商品房買賣合同簽署以前，雙方當(dāng)事人為了保證商品房買賣合同的簽訂而確立的。從性質(zhì)上來說它是約定定金也稱為立約定金，當(dāng)事人設(shè)立訂約定金是為了保證主合同的簽訂。由于當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理，即給付定金一方（購房人）拒絕訂立商品房買賣合同的，無權(quán)要求反還定金；收受定金的一方（開發(fā)商）拒絕訂立商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金；而因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，該合同未能訂立，在這種情況下，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

總之，無論是“定金”，還是“訂金”，商品房買賣雙方要在給付和收取該款項時明確該筆款項的性質(zhì)和返還或者雙倍返還的條件，以免將來發(fā)生糾紛。

（三）關(guān)于一房多賣的風(fēng)險

“一房多賣”的原因，除了我國商品房市場仍處于發(fā)育階段，市場主體的一些經(jīng)營行為尚需規(guī)范、相關(guān)的法律仍需完善、行政管理無法到位、未能對整個市場給予嚴(yán)格地法律監(jiān)督等諸多大環(huán)境的因素之外，還有一個重要的原因就是物權(quán)法頒布前商品房預(yù)售登記備案制度的強制力度不夠，未能夠賦于品房預(yù)售登記備案制度的準(zhǔn)物權(quán)效力。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外?！边@條明確規(guī)定登記備案并非合同生效的必要條件，揭示了商品房預(yù)購環(huán)節(jié)中一大法律風(fēng)險。

我國物權(quán)法對商品房預(yù)售進行登記的規(guī)定，不難看出是國家對原實行登記備案制度的補充，立法目的主要是通過對商品房預(yù)售合同的管理，對房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房行為的合法性進行審查，以保護預(yù)購人的合法權(quán)益，進而從源頭上防止開發(fā)商在預(yù)售期間“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生。但正如前文所述，只有當(dāng)消費者的法律意識增強，只有當(dāng)?shù)怯浭购贤a(chǎn)生公示和公信的法律效力，能對抗第三人的購房行為和不良開發(fā)商的欺詐行徑時，登記才有法律意義，才能減少商品房預(yù)售的糾紛。通過行政部門的登記監(jiān)管行為，徹底打破房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用商品房預(yù)售套取資金、企圖達(dá)到一本萬利的美夢，從制度上杜絕房地產(chǎn)登記與管理上的漏洞，從而達(dá)到維護消費者的合法權(quán)益，促進整個國民經(jīng)濟快速、有序、健康的發(fā)展之根本目的。