一、商品房預售有什么限制

商品房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。商品房預售方式首創(chuàng)于香港，由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地預售給廣大投資者，如“落花片片墜落”，故商品房預售又被稱為“賣樓花”。 因其可以有效地解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先期資金投入的問題，因而是目前應(yīng)用比較廣泛的一種交易形式。在商品房預售過程中，由于工程長，交易標的有許多不確定因素，使購房者所面臨的風險有比一般現(xiàn)房買賣大得多，購房者通過房屋預售合同只獲得一種期待權(quán)，其權(quán)利的實現(xiàn)非常地被動。

為了保護廣大購房者的權(quán)益，國家對商品房的預售有著較為嚴格的法律限制。其中，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應(yīng)當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明?！?/p>

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第三款規(guī)定：“商品房預售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)”等規(guī)定對商品房的預售條件、市場準入等予以事前調(diào)整及規(guī)范。

另外，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款“商品房預售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。”

《城市商品房預售管理辦法》第十條“商品房預售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應(yīng)當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)

二、商品房預售有哪些階段

（一）預售方申請領(lǐng)取《商品房預售許可證》

我國對商品房預售實行許可證制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應(yīng)當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門登記，取得預售許可證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應(yīng)當載明商品房預售許可證明的文號。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應(yīng)當向預售人出示商品房預售許可證明。

城市商品房預售管理辦法第七條規(guī)定開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應(yīng)當提交下列證件（復印件）及資料：

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

3、按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

4、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；

5、工程施工合同；

6、商品房預售方案。預售方案應(yīng)當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當附商品房預售總平面圖、分層平面圖?！?/p>

房地產(chǎn)管理部門在接到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請后，應(yīng)當在 10 天之內(nèi)核發(fā)商品房預售許可證或作出不準預售的決定并通知申請人。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)只有取得預售許可證才能夠合法進行預售。

（二）簽訂商品房預售合同

合同是買賣雙方意思自治的產(chǎn)物，商品房預售合同又稱為期房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位于預購方簽訂的，就承購方交付定金或預購款，開發(fā)商在未來一定的日期交付現(xiàn)房的交易行為達成的合同。商品房預售合同具有一般房屋買賣合同的特點，同時又有其自身的一些特點，主要包括三個方面，

第一：主體方面，預售房必須是符合《城市房地產(chǎn)管理法》第44條所規(guī)定條件的企業(yè)法人。

第二：合同形式方面，預售方和預購方必須簽訂書面合同，口頭協(xié)議無效。

第三：商品房預售合同須登記備案。然而房地產(chǎn)行業(yè)的合同比較混亂，商品房預售合同尤甚，霸王合同霸王條款隨處可見，這有著深刻的社會根源：一是合同雙方信息不對稱；二是經(jīng)濟力量不對等。就商品房買賣而言，房地產(chǎn)開發(fā)商對這方面的法律法規(guī)知識比消費者懂得多，經(jīng)濟實力也比消費者強，處于絕對強勢地位。近些年房價連年攀升，以北京為例，市區(qū)地段比較好的樓盤，一個月一個價，樓市火爆，開發(fā)商的房子就像皇帝的女兒那樣根本不愁賣不出去，很多情況下，開發(fā)商擬定的合同根本就沒有修改的余地，只有選擇簽或者不簽。2005年3月15日，《北京市商品房預售合同》正式在全市推行使用，雖然新合同對合同內(nèi)容進行了細化，但是真正實施起來還是有相當難度。

（三）辦理商品房預售合同登記

我國新出臺的《物權(quán)法》規(guī)定了商品房預售登記制度。當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

在這之前，我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預售管理辦法》對商品房預售合同做出的是關(guān)于備案的規(guī)定。商品房預售人須將合同依國家法律規(guī)定報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

預告登記制度和備案制度相比可以說是一大進步。二者相比，物權(quán)法的新規(guī)定明確了預告登記的對抗效力，即“預告登記后，未經(jīng)登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。而先前的預售合同備案制度本身并不是一種物權(quán)登記，它使購房者取得了對尚未實際存在即尚在建的商品房的具有物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)，也無法產(chǎn)生如同產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記那樣的對抗力的順位保留的效力。備案制度只賦予了商品房預售登記行政管理上的意義，卻未賦予其對后發(fā)生的物權(quán)變動的對抗效力。在這一點上，商品房預售的登記制度，明顯的彌補了先前的不足，可以保護購房者的合法權(quán)益，也可以避免和預防一些不必要的糾紛，在很大程度上起著維護不動產(chǎn)交易安全的作用。

但是，預售合同登記制度與傳統(tǒng)民法上的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度又不相同。預售合同登記行為的發(fā)生，是依當事人的約定選擇發(fā)生的，即“按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記”。換句話說，物權(quán)法以相對靈活、寬松的字眼，賦予權(quán)利人選擇行使登記的權(quán)力。商品房預售合同的登記并非合同的生效要件，其所登記的是商品房預售合同中約定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。而在傳統(tǒng)民法中，登記制度是針對不動產(chǎn)的物權(quán)歸屬和變動而設(shè)計的，而預售的商品房是在建設(shè)中的期房，在買賣時還未建好，也不可能和現(xiàn)房那樣成立完整意義上的房屋所有權(quán)或其他物權(quán)。

故此，可以認為，商品房預售合同的登記制度對購房者權(quán)益的保護，在程度上仍需要靠購房者自行拿起法律保護的武器。2003年6月1日正式施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條第1款也作了這樣的規(guī)定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持”。