一、房屋買賣中有哪些陷阱

在進(jìn)行房屋買賣過程中可能會存在一些陷阱，因為一些不良的中介商或者賣家的不誠信行為，造成了買家的困擾，那么房屋買賣的陷阱有哪些呢？

（一）中介公司收費不透明。

有些中介公司為買家實行全包服務(wù)，全包價包括買方所要承擔(dān)的全部房款、契稅、印花稅和中介的代理費（房款的2。5%-2。8%）。但中介公司不會明確告知買房人在交易中需要交納的明細(xì)費用，還會從中獲得額外好處。例如，中介公司有一套30萬的房子，但中介會向買者報價32萬，甚至更多，并要求買者支付契稅、印花稅和代理費，中介實際上就比預(yù)期多掙2萬元。

對于全包價不透明的陷阱，專家建議買方在簽訂二手房購買合同時，要求在合同后附上《費用清單》，并要求同賣方見面，明確買賣雙方購房價格與售房價格是否相同，避免中介公司從中收取多余的差價。

（二）買方可能遇到的“錢房兩空”陷阱。

買方可能認(rèn)為，只要自己一手交錢一手交房，房子就一定是自己的。但在正式過戶之前，產(chǎn)權(quán)仍然歸屬賣方，并且某些房屋存在無法過戶的可能。一些中介為了促成交易，對能否順利過戶避而不談，只是讓買方在過戶之前就付清房款。等買方付完房款，產(chǎn)權(quán)卻無法過戶，中介事后又推卸責(zé)任，買方有可能陷入“錢房兩空”的境地。

專家建議買方在進(jìn)行房屋買賣交易前要事先核實賣方的產(chǎn)權(quán)，并通過中介確認(rèn)該房屋的合法性。對于沒有過戶的房屋，可以在合同中補(bǔ)充上過戶時間的限制，明確可以交易的時間。

（三）賣房可能遭遇的“個人現(xiàn)金收房”陷阱。

所謂“個人現(xiàn)金收房”就是中介以“個人一次性付清房款”為名，將賣方房屋收購后再轉(zhuǎn)手以高價賣給購房者，從中獲利。一些中介往往先以個人購房者身份與賣方談好房價，在支付清房款后拿到產(chǎn)權(quán)證。然后中介再拿著賣方的產(chǎn)權(quán)證，轉(zhuǎn)手高價出售。賣方卻拿不到這些多出的房款。

專家建議，對于不太急于用錢的賣方，最好不要選擇“現(xiàn)金收購”的賣房方式。交易時最好還是買賣雙方見面，談好價格后簽訂正規(guī)的《房屋買賣合同》。

（四）房地產(chǎn)廣告陷阱

房地產(chǎn)虛假廣告是指虛構(gòu)事實或隱瞞重要事實的方法發(fā)布的或含有國家禁止內(nèi)容的廣告，欺騙購房者。1996年12月國家工商行政管理局頒布的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》規(guī)定：廣告應(yīng)載明預(yù)售或銷售許可證書號，應(yīng)當(dāng)清楚表示實際的銷售價及其有效期，應(yīng)以該房地產(chǎn)項目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化、教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。房地產(chǎn)廣告不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果，不得含有升值或投資回報的承諾，不得含有裝飾內(nèi)容。

二、遇到一房多賣怎么辦

現(xiàn)實生活中，有的不良商家或者賣房者在利益的驅(qū)使下將自己的房子進(jìn)行多次買賣，以騙取金錢，如果購房者在買房時遇到一房多賣的情況時，怎么辦呢？本文介紹幾種不同的一房多賣情況的處理。

（一）部分合同已經(jīng)登記，部分合同未登記，各購房消費者間權(quán)利沖突的處理

《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù)。理論界傾向于將預(yù)售登記解釋為預(yù)告登記，其效力為一種債權(quán)的保全手段，審判部門采納登記對抗原則，即預(yù)售登記具有對抗第三人的效力，未登記合同的權(quán)利不能對抗已登記合同的權(quán)利。

1、各購房消費者均未入住，但有的合同已為登記，有的合同未登記，購房消費者都起訴要求辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，宜并案審理，根據(jù)合同登記的對抗效力，優(yōu)先保護(hù)已為登記的購房消費者，判令出賣人履行轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)給登記購房消費者的義務(wù)。未經(jīng)登記的購房消費者不宜列為訴訟第三人，但登記購房消費者未交清的購房款，應(yīng)由未登記購房消費者優(yōu)先受償。

2、如果購房人明知該房屋已經(jīng)預(yù)售，而惡意簽訂買賣合同并辦理登記的，根據(jù)民法誠實信用和公序良俗的原理，惡意損害第三人利益的權(quán)利不受保護(hù)，其登記合同的權(quán)利不能得到保護(hù)。未登記的購房消費者可以行使撤銷權(quán)，請求撤銷登記合同，保護(hù)自己的合法權(quán)益，但應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任。

（二）合同均已登記，但房屋均未入住的，各購房消費者間權(quán)利沖突的處理

根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，房屋買賣合同登記產(chǎn)生兩方面的效力，一是對出賣人就該標(biāo)的房屋的處分權(quán)進(jìn)行限制，二是產(chǎn)生公示公信力并得對抗第三人。房屋買賣合同已登記，各購房消費者均未入住時，由于合同登記是權(quán)利外觀顯征的標(biāo)志，應(yīng)當(dāng)根據(jù)登記的先后順序確定順位，登記在先的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)相對于登記在后的權(quán)利人得到優(yōu)先保護(hù)。如果各購房消費者均起訴請求辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)按照登記的先后順位，判令出賣人履行轉(zhuǎn)移所有權(quán)給登記在先的購房消費者的義務(wù)。登記在后的購房消費者可以向出賣人主張違約責(zé)任，并可就前登記購房消費者未交清的購房款優(yōu)先受償。同樣，應(yīng)區(qū)分善意登記與惡意登記的不同情況，體現(xiàn)惡意不受保護(hù)的誠實信用原則，維護(hù)交易的安全。

（三）房屋已經(jīng)入住，各購房消費者間權(quán)利沖突的處理

不動產(chǎn)房屋的權(quán)利外觀顯征是登記而非交付，此與動產(chǎn)的權(quán)利外觀顯征不同。購房消費者入住房屋的行為，表明出賣人已為交付（部分履行），消費者已為占有使用。不同的立法對占有賦予了不同的效力，但占有具有準(zhǔn)物權(quán)的效力是各國立法共通的屬性。在購房消費者占有使用該房屋與其他購房消費者發(fā)生權(quán)利沖突時，首先應(yīng)審查其行為是有權(quán)占有還是無權(quán)占有，無權(quán)占有不受法律保護(hù)。

1、至發(fā)生糾紛或起訴時，各購房消費者均未進(jìn)行預(yù)售合同登記，如已有購房消費者入住，各購房消費者均起訴要求辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，由于出賣人對房屋已為交付，入住購房消費者為有權(quán)占有，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)已入住的購房消費者，判令出賣人履行轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)給已入住購房人的義務(wù)。對其他未入住的購房消費者，可判令因合同不能履行而解除合同，由出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，并可就已入住購房消費者未交清的購房款優(yōu)先受償。

2、合同未登記的購房消費者已入住，而與已登記的購房消費者發(fā)生權(quán)利沖突時，盡管未登記合同的購房消費者已占有使用該房屋，但由于不動產(chǎn)權(quán)利的外觀顯征是登記而非交付，未經(jīng)登記的權(quán)利不能對抗已經(jīng)登記的權(quán)利，因此經(jīng)登記的購房消費者應(yīng)優(yōu)先于已入住但未登記的購房消費者受到保護(hù)。由于房屋入住的情況較為復(fù)雜，人民法院不如政府相關(guān)職能部門熟悉情況，且處理不好容易引發(fā)社會矛盾，增加社會不穩(wěn)定因素，因此，在已有購房消費者實際入住的情況下，為爭取最好的社會效果，人民法院不宜就案辦案，即使已登記的購房消費者起訴請求保護(hù)其對爭議房屋的優(yōu)先受償權(quán)成立，也宜中止訴訟，建議政府有關(guān)部門進(jìn)行協(xié)調(diào)后辦理相關(guān)手續(xù)。經(jīng)政府部門努力協(xié)調(diào)仍不能解決的，由法院依照上述原則裁判。

（四）合同均未登記、房屋均未入住的，購房消費者間權(quán)利沖突的處理

債權(quán)具有相對性和平等的順序性，基于債權(quán)平等的原則，債權(quán)之間本無所謂優(yōu)先的問題，人民法院可判決出賣人向任何先起訴的買受人履行合同。但由于同一標(biāo)的房屋上只能存在一個所有權(quán)，不能由多個購房消費者對同一房屋分別享有所有權(quán)。在各購房消費者均已交付全部或者大部分房款，但均未辦理合同登記，且房屋均未入住時，購房消費者起訴請求辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，原則上應(yīng)以訴訟的先后，結(jié)合合同有效成立的時間先后順序為判斷標(biāo)準(zhǔn)，就同一財產(chǎn)對已經(jīng)起訴的當(dāng)事人按照合同權(quán)利有效成立的先后順序確定所有權(quán)歸屬。為避免同一法院或不同法院就同一標(biāo)的房屋分別判歸不同購房消費者所有的尷尬現(xiàn)象，確保審判的法律效果與社會效果的有機(jī)統(tǒng)一，對于各購房消費者分別起訴的案件在同一法院的，宜按照一般共同訴訟合并審理，依據(jù)審理查明的事實，依法判令被告履行轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)給最先成立合同的購房消費者的義務(wù)；案件在不同法院的，能移送的盡量移送到同一法院合并審理。