一、怎樣妥善進(jìn)行二手房交易

首先要看住宅外部環(huán)境交通是否便利，是否遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，空氣、水質(zhì)有無污染；周邊是否有綠化帶或河流、湖泊；附近是否有文化機(jī)構(gòu)、商業(yè)服務(wù)場所。小區(qū)內(nèi)是否有較好的綠化，無干擾、噪音；社區(qū)居民是否有同等的文化層次；社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)是否美觀、完整，學(xué)校、醫(yī)療、商業(yè)服務(wù)等配套設(shè)施是否健全等等。

1、房屋內(nèi)部情況

是否有私搭私建部分，特別注意檐棚以及陽臺、平臺等是否搭建。如果由于搭建或改建使基本結(jié)構(gòu)遭到破壞，必須讓對方拆除還原，以免被管理部門責(zé)罰或留下隱患。

戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn)；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡？墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題？ 打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；打開電視看一看圖象是否清楚，能收視多少臺的節(jié)目；確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象；觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象；電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線；煤氣的接通情況，了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。

2、物業(yè)管理的水平

水、電、煤、暖的費(fèi)用如何收??？是上門代收還是自己去繳？三表是否出戶；觀察電梯的品牌、速度及管理方式；觀察公共樓道的整潔程度及布局；小區(qū)是否封閉？保安水平怎樣？觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心；小區(qū)綠化工作如何？物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)？

3、入住以后的費(fèi)用

了解水、電、煤、暖的價格；物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)；車位的費(fèi)用。查清原房主是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用以及水、電、煤、暖的費(fèi)用。

4．簽訂意向

（1） 簽訂意向所需資料：身份證、私章

（2） 注意事項(xiàng)：

委托他人代理簽訂意向書的需提供公證委托書。

買賣雙方已談妥轉(zhuǎn)讓的價格，就附屬設(shè)施的轉(zhuǎn)讓價格達(dá)成一致意見。

談妥付款方式及交房方式。

在約定的時間內(nèi)簽訂買賣的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》

違約責(zé)任。

5．簽訂合同

（1） 合同的樣本

（2） 簽訂合同所需資料：身份證、私章、戶口簿原件、購房款（如按揭則帶購房首付款）、房屋交易所需的稅費(fèi)、中介費(fèi)。

（3） 簽訂合同時需注意的事項(xiàng)：1、房屋的成交價格

2、手續(xù)辦理的時間

3、交房時間、方式

4、附屬設(shè)施保留與否

5、買賣雙方按合同約定支付稅費(fèi)及中介服務(wù)費(fèi)，如按揭支付首付房款。

6、付款方式

7、違約責(zé)任

6．物業(yè)交割，領(lǐng)證

（1） 在接收房屋時應(yīng)確認(rèn)賣方已結(jié)清水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、電話費(fèi)、并遷出戶口

（2） 對合同約定的附屬設(shè)施驗(yàn)收無誤

（3） 到經(jīng)辦經(jīng)紀(jì)人處領(lǐng)取三證

二、如何防范二手房交易風(fēng)險(xiǎn)

1、核實(shí)二手房交易中各方主體資格：

（1）核實(shí)產(chǎn)權(quán)人的真實(shí)性，防止一些別有用心的人利用假資料冒充房屋所有權(quán)人進(jìn)行二手房合同詐騙。本律師已經(jīng)在博客中以“利用合同詐騙，二手房買賣值得警惕”一文予以提醒。請消費(fèi)者注意，以免上當(dāng)受騙。

（2）二手房有些不僅僅為一人所有，而是二人以上的人共有，對這種共同所有的產(chǎn)權(quán)的二手房，必須要所有共有人同意，取得書面證據(jù)，否則，只要有一人不同意，那么將導(dǎo)致二手房買賣合同無效。

（3）在夫妻存續(xù)期間，有的二手房產(chǎn)權(quán)證書上雖然是夫妻中一人名稱，但其財(cái)產(chǎn)一般也屬共同財(cái)產(chǎn)，除非有約定為夫妻一方所有，一定要夫妻雙方同意或有證據(jù)證明產(chǎn)權(quán)人對產(chǎn)權(quán)享有完整的產(chǎn)權(quán)證明，否則，未署名的夫妻一方聲稱不知情，對買賣合同予以反悔，產(chǎn)生糾紛引起不必要的爭議和損失。

（4）根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定，出售的二手房中的原租戶享有優(yōu)先購買權(quán)，二手房交易前一定要履行原租戶放棄購買的手續(xù)。以免產(chǎn)生糾紛。

（5）核實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的資質(zhì)，以及經(jīng)紀(jì)人的資格證明，防止上當(dāng)受騙，在交易中產(chǎn)生糾紛，給投訴帶來困難。

2、查明產(chǎn)權(quán)的真實(shí)狀況：

（1）在深圳這個房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)多元話的情況下，一定要查明交易的二手房產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)，是商品房還是經(jīng)濟(jì)適用房，還是農(nóng)民房，是不是完全可以在市場上自由轉(zhuǎn)讓。否則，很可能交易不能，致使二手房合同無效，帶來麻煩。

（2）查明產(chǎn)權(quán)使用的年限，這對于消費(fèi)者是否購買二手房，用什么價格來購買這個二手房很有參考價值。以免吃虧后悔。如反悔時就造成違約，糾紛也是難以避免的。

（3）查明交易的二手房有無設(shè)立抵押。如果是抵押的房子，合同上也要約定清楚贖樓的條款和違約責(zé)任。

（4）有些二手房在交易前可能由于糾紛，已經(jīng)訴訟保全，被法院查封，這樣二手房是不能交易的。

（5）是否具有房產(chǎn)證，這也是一個交易的關(guān)鍵問題。但是二手房的房產(chǎn)證不能狹義的理解，實(shí)際上能夠預(yù)售功能的商品房一般都視為具有房產(chǎn)證權(quán)證，可以自由轉(zhuǎn)讓。

3、簽訂合同時，一定要仔細(xì)考慮合同約定條款：

（1）條款要具體明確，要具有可操作性——簽訂二手房買賣合同時，買賣雙方應(yīng)對合同的交易雙方的真實(shí)信息，如聯(lián)系地址，聯(lián)系電話等，付款方式、付款時間、資金監(jiān)管銀行和帳號等、有誰贖樓、按揭的數(shù)額、余款怎么支付等，交房時間、戶口遷出時間、維修資金是否包含在房價中、交房前的水電煤、物業(yè)管理費(fèi)由誰承擔(dān)、原二手房家私怎么約定等等作出明確的約定。

（2）條款要符合法律規(guī)定，合同的約定不能違反法律條文和法律原則，否則屬于無效條款，這不但沒有法律約束力，而且誤導(dǎo)了消費(fèi)者。如有些二手房交易當(dāng)事人根據(jù)簽訂的《二手房預(yù)售和居間合同》中約定“如買方未能履行本合同之條款以至本合同不能順利完成，則以付之定金將由賣方?jīng)]收，而賣方有權(quán)再將該物業(yè)轉(zhuǎn)讓予任何人，唯賣方不可再為此而向買方進(jìn)一步追究責(zé)任或要求賠償損失。如賣方在收取定金后不信任合同條款將該物業(yè)售予買方，則賣方須返還買方雙倍定金予買方以彌補(bǔ)買方之損失，唯買方不可要求進(jìn)一步賠償或逼使賣方履行此合同。”的條款，對合同進(jìn)行解除，法院在審理時一般都不予支持。

4、二手房買方在付款時要慎重：

（1）付款的手續(xù)要齊全規(guī)范，有的二手房買賣雙方在收付房款或定金時時，只根據(jù)二手房經(jīng)紀(jì)人要求在合同上寫一個收條，買方?jīng)]有賣方的收條，賣方也沒有收到款項(xiàng)。實(shí)際上都由二手房經(jīng)紀(jì)人或經(jīng)紀(jì)公司收取。手續(xù)很不齊全規(guī)范，發(fā)生糾紛對調(diào)查事實(shí)有很大的影響。

（2）消費(fèi)者在二手房交易中，收款和付款一定要留有證據(jù)，如在銀行監(jiān)管也要持有憑據(jù)，不能掉以輕心。

（3）最好分期付款。從目前二手房交易市場出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)來看，二手房的買方在交付房款時最好根據(jù)房屋交易的進(jìn)度來支付房款，這樣能夠控制交易風(fēng)險(xiǎn)，不然像前個階段發(fā)生房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司倒閉，老板卷款逃匿。對二手房的交易人確實(shí)是個損失，也給二手房交易當(dāng)事人心中留下難以抹去的陰影。

（4）資金要有銀行監(jiān)管。通過二手房交易出現(xiàn)的一些突出問題。政府的管理部門行業(yè)協(xié)會是乎也認(rèn)識到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司監(jiān)管資金存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)。所以推出《二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》示范文本。文本要求二手房交易買賣雙方約定指定的銀行對交易資金進(jìn)行監(jiān)管。大大的減少了房款的風(fēng)險(xiǎn)。

（5）按揭付款的要求。在支付房款時，大部分二手房交易人都是按揭付款。但隨著政府和銀行的宏觀調(diào)控，對按揭貸款的額度并不是一成不變的。所以，要約定按揭的額度和銀行不批準(zhǔn)的部分款項(xiàng)如何支付，否則必將帶來糾紛。

5、二手房交易方應(yīng)將應(yīng)繳納的費(fèi)用明確約定：

（1）稅費(fèi)的承擔(dān)一般稅收法律政策已作規(guī)定，但二手房交易的實(shí)踐中，一般都由交易人自己商定，所以要逐項(xiàng)約定。

（2）在支付各類費(fèi)用中，最好要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和經(jīng)紀(jì)人列出明細(xì)表，這樣也會減少風(fēng)險(xiǎn)。

6、嚴(yán)格選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司

（1）一般要選擇口碑好、信譽(yù)好的經(jīng)紀(jì)公司，這樣的公司對你提供的信息相對要誠信一些，便于你判斷，不會產(chǎn)生誤解。

（2）最好要有實(shí)力。因?yàn)橛袑?shí)力相對的說，經(jīng)紀(jì)公司也怕風(fēng)險(xiǎn)，即使發(fā)生糾紛，交易雙方也好進(jìn)行索賠，如沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，即使打贏官司也難以執(zhí)行。

（3）在二手房交易中，消費(fèi)者要查看經(jīng)紀(jì)公司的資質(zhì)證書，在辦理各類手續(xù)時，要加蓋公章。如委托經(jīng)紀(jì)人具體操作，要收留有蓋章的授權(quán)委托書，查看經(jīng)紀(jì)人的上崗資格證書，最好上政府房地產(chǎn)管理部門的網(wǎng)站進(jìn)行查詢。這不但有利于二手房交易，而且為以后一旦出現(xiàn)糾紛，處理時留有證據(jù)。

7、聘請二手房專業(yè)的律師事務(wù)所和律師參與二手房交易的全過程。

有些消費(fèi)者總認(rèn)為律師只是打官司，為了減少購房成本，不到發(fā)生糾紛打官司的地步，不想聘請律師。本律師認(rèn)為這種想法于深圳這個二手房交易頻繁、交易市場繁榮和交易程序復(fù)雜是極不相稱的，這是一個誤區(qū)。因?yàn)槎址拷灰桩?dāng)事人不是法律工作者，更不是二手房發(fā)的法律專業(yè)人士，要想防范風(fēng)險(xiǎn)，聘請二手房專業(yè)律師參與是必不可少的，這不但不會增加二手房交易成本，反而會促成二手房交易成功，減少糾紛，減少二手房交易當(dāng)事人為交易中所花費(fèi)的時間和精力，實(shí)際上降低成本起到重要作用。