一、二手房交易怎么核實(shí)出賣人身份

二手房交易的房東必須是房屋的所有人或預(yù)期所有人。對(duì)買方而言，誰(shuí)是真正的房東直接關(guān)系到“與誰(shuí)簽約、向誰(shuí)付款、由誰(shuí)擔(dān)責(zé)”的問題。買賣協(xié)議的無(wú)效或者合同詐騙案的發(fā)生，大多與事先未核實(shí)房東身份有直接關(guān)系。

核實(shí)房東可采用以下方法：

①賣方稱有房屋產(chǎn)權(quán)證的，則核實(shí)產(chǎn)權(quán)證，其上登記的權(quán)屬人（包括共有人）均為房東。

②賣方稱尚未取得產(chǎn)權(quán)證的，則核實(shí)賣方與開發(fā)商（或前手賣家）簽署的房屋買賣合同，該合同的買方是房東。

③賣方在婚姻存續(xù)期間取得房產(chǎn)，則其配偶同為房東，但已依法分割的除外。

④賣方稱代理房東售房的，應(yīng)核實(shí)授權(quán)書的范圍、時(shí)限及真實(shí)性（授權(quán)書應(yīng)公證或由房東當(dāng)場(chǎng)簽署）。賣方稱代理未成年房東的，須核實(shí)賣方與房東監(jiān)護(hù)關(guān)系證明。

⑤賣方離異轉(zhuǎn)讓原共有房屋的，應(yīng)核離婚協(xié)議書或法院判決書的真實(shí)及有效性。

⑥賣方轉(zhuǎn)讓其繼承或受贈(zèng)房屋的，應(yīng)核實(shí)該繼承或贈(zèng)與文件的合法性（文件通常要求公證）。

⑦賣方轉(zhuǎn)讓自購(gòu)公房的，應(yīng)核實(shí)賣方與單位簽署的購(gòu)房協(xié)議，審查原單位所有權(quán)保留的效力。

⑧賣方轉(zhuǎn)讓其競(jìng)拍取得房屋的，應(yīng)審查拍賣成交確認(rèn)書有效性。

二、 二手房交易怎么核實(shí)房屋狀況

由于信息不對(duì)稱及經(jīng)驗(yàn)不足，買方有時(shí)在各方催促下匆匆看房，交房后指責(zé)賣方或中介提供虛假信息，后者則主張買方應(yīng)對(duì)自己的看房行為負(fù)責(zé)，從而糾紛在所難免。

因此，買方一定要謹(jǐn)慎對(duì)待看房行為，至少應(yīng)核實(shí)以下幾個(gè)方面：

①房屋建筑狀況。如房屋坐落、戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、家具等。

②房屋小區(qū)狀況。如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理等。

③房屋權(quán)利情況，如土地使用權(quán)類型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有權(quán)性質(zhì)、房屋共有人情況、房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結(jié)轉(zhuǎn)讓、列入拆遷范圍等等。

上述情況的核實(shí)，有利于買方評(píng)估交易的實(shí)際成本和風(fēng)險(xiǎn)，如房屋的裝修，有利于評(píng)估二次裝修的費(fèi)用；土地使用權(quán)為劃撥的，涉及補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金；房屋租賃期未滿的，涉及承租方有權(quán)租住至期滿以及優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)；房屋仍在抵押期內(nèi)的，則涉及登記過戶前先行解押的問題；被查封或凍結(jié)轉(zhuǎn)讓的，則在解除之前不得買賣。只有充分了解房屋狀況，其后履行合同才能順利無(wú)憂。