一、二手房交易流程是什么
二手房屋買賣交易流程：
1、房屋是否已經(jīng)領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)我國法律規(guī)定，未領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證的二手房是禁止流通的。
2、房屋產(chǎn)權(quán)證的內(nèi)容與房屋登記機(jī)關(guān)的存檔文件記載的內(nèi)容是否一致。
3、賣方是否是房屋產(chǎn)權(quán)證上載明的所有權(quán)人，如不是，則無權(quán)賣房。
4、房屋是否有其他共有權(quán)人，如有，共有權(quán)人有優(yōu)先購買權(quán)，因此，在簽訂買賣合同前應(yīng)當(dāng)首先征得其他共有權(quán)人的同意。
5、房屋是否已經(jīng)出租，如已出租，承租人有優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)先征得承租人的同意。
6、如系已經(jīng)出租房屋，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移后不影響原租賃合同的效力，新的房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同。
7、房屋有無設(shè)置抵押等他項(xiàng)權(quán)利，如有，應(yīng)當(dāng)首先取得他項(xiàng)權(quán)利人的同意。
8、凡需在簽訂買賣合同前征得他人同意的，該同意的意思表示應(yīng)為書面形式。
9、審查二手房有無下列禁止買賣情形：
（1）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他方式限制二手房權(quán)利的；
（2）已被國家有關(guān)機(jī)關(guān)依法收回土地使用權(quán)的；
（3）權(quán)屬有爭議的；
（4）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；
（5）列入動拆遷范圍的；
（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
10、對土地使用權(quán)狀況進(jìn)行調(diào)查
（1）調(diào)查擬購買的二手房是否取得土地使用權(quán)屬證書。
（2）調(diào)查擬購買的商品房利用的土地使用年限。
（3）購買帶有花園的別墅時，調(diào)查花園是否取得土地使用權(quán)。
二、二手房買賣要注意什么
1、查詢房屋產(chǎn)權(quán)是否合法
查詢房屋的權(quán)屬，首先要做的就是要看房屋產(chǎn)權(quán)是否合法。通常來說，買房應(yīng)該要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件。產(chǎn)權(quán)證件是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。資格證件是指查驗(yàn)交易雙方當(dāng)事人的主體資格。
為了防止有的賣房人偽造假產(chǎn)權(quán)證，還有必要到房地產(chǎn)交易市場查驗(yàn)房產(chǎn)證的真實(shí)性以及產(chǎn)權(quán)記錄。兩相對照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細(xì)節(jié)，不至于有所遺漏。確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性，要查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證的正本，房屋所有權(quán)的狀況，若是共有，在“房主”一項(xiàng)會有顯示，且共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式都有記錄，防止無權(quán)的人或者是部分產(chǎn)權(quán)人未經(jīng)其他共有人同意擅自出售房屋。如果是夫妻或家庭成員共有的，或繼承人共有的房屋，那么買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人共同簽訂房屋買賣合同。共有人不能到場的，應(yīng)由其出具公證委托書。因?yàn)橐勒辗梢?guī)定，未經(jīng)共有人同意，部分共有人擅自轉(zhuǎn)讓共有財產(chǎn)所簽訂的買賣合同一般是無效的。此外，房屋的用途是民用還是商用。土地使用權(quán)是出讓的還是劃撥的，出讓土地使用年限還有多長，是否劃算，是否是農(nóng)村集體土地等都應(yīng)該詳細(xì)查詢。
2、查詢房屋的“他項(xiàng)權(quán)”
產(chǎn)權(quán)記錄只是一些基本信息，無法提供房源所有權(quán)是否已“作嫁于人”。此時，就需要查詢房屋的“他項(xiàng)權(quán)”。房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)是指除產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人以外的其他團(tuán)體或者個人對該房產(chǎn)涉及的權(quán)利，通常是指抵押權(quán)利，他項(xiàng)權(quán)證由他項(xiàng)權(quán)人持有。一般房產(chǎn)購買時，選擇按揭貸款時，在房屋所有權(quán)證書中，會有他項(xiàng)權(quán)利內(nèi)容記載，載明他項(xiàng)權(quán)利人、權(quán)利種類（如典權(quán)、抵押權(quán)等）、權(quán)利范圍（他項(xiàng)權(quán)利的房屋范圍）、權(quán)利價值（他項(xiàng)權(quán)利的契載價格）、權(quán)利存續(xù)期間（契載期限）、注銷日期（他項(xiàng)權(quán)利消失的日期），并且在他項(xiàng)權(quán)證書也注明這些內(nèi)容。根據(jù)擔(dān)保法，房產(chǎn)如有抵押，即他項(xiàng)權(quán)證未注銷，該房產(chǎn)處置權(quán)受到限制，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得進(jìn)行合法交易，不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶等相關(guān)手續(xù)。因此，購房者必須通過查詢“他項(xiàng)權(quán)”，看看房屋是否抵押、是否處于訴訟糾紛而被查封以及房產(chǎn)的貸款記錄等內(nèi)容。
不過，在房地產(chǎn)交易市場是無法查詢到房源債務(wù)負(fù)擔(dān)狀況的，諸如此房是否有租賃債務(wù)等，則必須查驗(yàn)租約以及有關(guān)的證明文件。如果買房時，房主與第三人還存在著租賃關(guān)系，在此情況下，買受人雖然能取得房屋產(chǎn)權(quán)，卻有可能因租賃期未滿而無法入??；或買賣合同可能因?yàn)榍址噶顺凶馊说膬?yōu)先購買權(quán)而被撤銷，從而陷入訴訟糾紛之中。
