一、二手房交易程序是怎樣的

二手房交易可分為簽約、付款、交房、過(guò)戶四大步驟。房屋涉及抵押或買方需要按揭付款的，則還需要辦理解押或按揭貸款等手續(xù)。

1．簽約。 買方?jīng)Q定購(gòu)房，應(yīng)與房東確定合同的內(nèi)容，如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續(xù)、買賣合同備案過(guò)戶、違約責(zé)任、稅費(fèi)承擔(dān)等等。房屋中介公司為體現(xiàn)其居間身份，往往作為合同第三方。由于土房局大多提供二手房買賣合同范本并要求交易方使用，因此實(shí)踐中買賣雙方常常還需要按照范本重簽買賣合同，可以說(shuō)這兩份買賣合同都是有效的，買賣雙方可以約定兩個(gè)版本合同發(fā)生沖突的解決原則，否則通常以后簽的協(xié)議為準(zhǔn)。因此注意讓兩個(gè)版本的合同內(nèi)容協(xié)調(diào)一致，是買賣雙方務(wù)必注意的問(wèn)題。

2．付款。 支付房款是買方主要義務(wù)，一般有一次性付款或者分期付款兩種方式。前者常需要雙方足夠互信、買方有足夠資金、賣方已取得房產(chǎn)證、房屋可立即交付使用、房屋轉(zhuǎn)讓不存在（或可立即解除）抵押等權(quán)利限制、資信單位對(duì)交易安全提供擔(dān)保等條件，后者則是常用付款方式。

采用分期付款需注意以下幾點(diǎn)：

①簽約時(shí)買方支付的定金，可約定為首期款的一部分。

②首期款支付，一般與賣方交房同時(shí)進(jìn)行或稍早。

③二期款支付，一般以到土房局辦理買賣合同登記及過(guò)戶手續(xù)為條件。在此之前要求產(chǎn)權(quán)證已辦到賣方名下，對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓的權(quán)利限制（如抵押、查封）均已解除。

④尾款的支付，可約定在產(chǎn)權(quán)證變更到買方名下，且賣方完成附隨義務(wù)（如遷出戶口、繳清應(yīng)付稅費(fèi)等）后進(jìn)行。

⑤若買方需要按揭貸款支付房款，則須在土房局辦理二手房買賣合同及過(guò)戶登記手續(xù)后與銀行簽署貸款協(xié)議，銀行在產(chǎn)權(quán)證辦到買方名下并辦畢房屋抵押手續(xù)后始發(fā)放貸款。雙方應(yīng)約定賣方收取房款的賬號(hào)以及無(wú)法辦理按揭或按揭款項(xiàng)不足時(shí)的處理辦法。

3．交房。交房有利于減少賣方一房?jī)少u的機(jī)會(huì)，買方也可以盡快使用房屋，但需要明確以下事項(xiàng)：

①交房的時(shí)間和條件。交房一般與首期款支付同時(shí)或稍后進(jìn)行，如無(wú)約定交鑰匙視同交房。雙方應(yīng)明確交付房屋狀況，如賣方負(fù)責(zé)清空房間，不得留有大件廢棄家具等。

②物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等承擔(dān)方式。通常買方自收房后開始繳納，賣方應(yīng)提供此前最后繳費(fèi)證明。

③房屋滅失的風(fēng)險(xiǎn)。須明確交房后房屋滅失風(fēng)險(xiǎn)由誰(shuí)承擔(dān)，未約定則由買方承擔(dān)。

④房屋出租的，應(yīng)約定交房后由誰(shuí)收取剩余租金或買方如何重簽租賃合同等。

4．過(guò)戶。過(guò)戶即將房屋的權(quán)屬人由賣方變更為買方。雙方對(duì)此須明確：

①到土房局辦理買賣合同登記和過(guò)戶的時(shí)限，一般為賣方取得產(chǎn)權(quán)證或解除抵押后的某一時(shí)點(diǎn)。

②過(guò)戶所涉稅收和費(fèi)用的承擔(dān)。應(yīng)注意“稅費(fèi)”與“費(fèi)用”的差異，前者包括稅收。在約定“費(fèi)用”全部由買方承擔(dān)的情況下，賣方仍可能不得不承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅，盡管這與賣方本意大相徑庭。

③買方的人數(shù)。買方應(yīng)確定過(guò)戶后產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)屬人，避免簽約后家庭成員變化再考慮變更或增減房屋權(quán)屬人情形出現(xiàn)。④戶口遷出。在賣方（原戶主）未遷出前，現(xiàn)行政策不同意買方（新戶主）戶籍遷入，因此賣方戶口遷出交易房屋的時(shí)限應(yīng)予約定。

二、二手房交易怎么明確違約責(zé)任

嚴(yán)格明確的違約責(zé)任，是各方誠(chéng)信履行二手房買賣合同的保障。實(shí)踐中，小額的定金處罰或簡(jiǎn)單的“違約方應(yīng)承擔(dān)守約方損失”，缺少實(shí)際效果。當(dāng)房?jī)r(jià)波動(dòng)、資金不足、稅費(fèi)改革等情況出現(xiàn)時(shí)，一方拖延或拒絕履行合同的情形時(shí)有發(fā)生。如有的買方簽約后認(rèn)為房?jī)r(jià)偏高或不想支付過(guò)戶稅費(fèi)，就拖延辦理過(guò)戶手續(xù)，致使賣方交房后無(wú)法及時(shí)收到余款；有的賣方發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)飆升，則稱未征得其他共有人同意的買賣合同無(wú)效，要求買方退房。因此。雙方在簽約時(shí)就應(yīng)當(dāng)明確違約責(zé)任，具體應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

①合同義務(wù)的履行時(shí)限必須是簡(jiǎn)單易定的日期，盡量避免抽象的“之前”“之后”表述。

②每項(xiàng)主要義務(wù)均應(yīng)有違約責(zé)任一一對(duì)應(yīng)。

③違約責(zé)任承擔(dān)方式應(yīng)首選違約金，數(shù)額應(yīng)考慮違約造成的損失，但以不超過(guò)總房款的20%為宜，因?yàn)檫`約金被認(rèn)為過(guò)高時(shí)法院會(huì)依法調(diào)低，反而又處于不確定狀態(tài)。

④應(yīng)約定如解除合同，買方支付占用房屋期間使用費(fèi)用的計(jì)算方法以及賣方承擔(dān)買方裝修損失的計(jì)算依據(jù)。

另外，守約方主張權(quán)利的成本如訴訟費(fèi)、律師費(fèi)也可約定由違約方承擔(dān)。

總之，在二手房交易中堅(jiān)持上述原則，嚴(yán)格審核確認(rèn)交易人、交易房屋、交易程序和違約責(zé)任，將大大降低買賣雙方的交易風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)二手房市場(chǎng)健康有序發(fā)展。