一、簽訂二手房購(gòu)買合同應(yīng)注意什么

二手房買賣一般都通過(guò)中介，簽訂的是中介提供的格式合同，購(gòu)房者法律知識(shí)不足，對(duì)格式條款中三方權(quán)利義務(wù)不對(duì)等的狀況認(rèn)識(shí)不清，致很房屋出賣人和買受人發(fā)生糾紛時(shí)自己的權(quán)利得不得有效維護(hù)。這里就二手房買賣簽訂合同應(yīng)注意點(diǎn)問(wèn)題說(shuō)幾點(diǎn)。

1、 二手房包括商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷房、職工集資建房、小產(chǎn)權(quán)房。注意出商品房之

外，其他的二手房或者不允許買賣，或者對(duì)買賣設(shè)置了各種限制如城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋，買賣行為無(wú)效。在購(gòu)買時(shí)應(yīng)注意。這里談一下商品房二手房的買賣。

2、 房屋產(chǎn)權(quán)狀況。未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋和產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的房屋不宜購(gòu)買。未取得產(chǎn)權(quán)證的房

屋不得轉(zhuǎn)讓，簽訂買賣合同的，合同有效，雖不能享有房屋所有權(quán)，但享有買賣合同上的債權(quán)。

房屋產(chǎn)權(quán)人以登記為準(zhǔn)，實(shí)踐中因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)發(fā)生糾紛最常見的是夫妻共同財(cái)產(chǎn)登記在一人名下，以一人名義出售簽訂合同，沒有及時(shí)辦理過(guò)戶的，房?jī)r(jià)上漲以后，其配偶以未經(jīng)其同意為由主張房屋買賣合同無(wú)效。因?yàn)闆]有過(guò)戶，涉及到法院、房管局，牽涉很多精力。如果房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在簽訂買賣合同時(shí)要求夫妻雙方共同簽字，如果房屋屬于其他共同共有，要求共有人共同簽字或者由其他共有人的授權(quán)委托書。

3、 要查明房屋沒有抵押、查封、被保全等情況?？傻椒抗芫诌M(jìn)行查詢。如果房產(chǎn)有以上情

況，建議不要購(gòu)買。另外要明確房屋是否劃入拆遷范圍，如果屬于拆遷范圍，則不能過(guò)戶。出賣人應(yīng)將抵押事實(shí)與涉及拆遷事實(shí)明確告知買受人，沒有告知的，要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。涉及抵押貸款的房子可以交易，但禁止過(guò)戶。需要原產(chǎn)權(quán)人先還清貸款或者轉(zhuǎn)按揭，解除抵押，才允許過(guò)戶。

對(duì)房屋所有權(quán)屬有疑問(wèn)的，可以持房屋所有權(quán)證或其他權(quán)屬證明直接到頒發(fā)該證書的區(qū)縣房管部門核實(shí)該房屋是否權(quán)屬受限，能否過(guò)戶交易。

4、 房屋是否出租，如果房屋正在出租，要弄清楚租期、原房主收取租金情況，決定是否購(gòu)

買。

房屋涉及出租的，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，買受人確定購(gòu)買的，要確認(rèn)出賣人出賣之前已經(jīng)通知承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，要求出賣人出具承租人放棄購(gòu)買的證明。

二、二手房買賣合同中要注意什么條款

1、定金條款。定金不宜規(guī)定過(guò)高或者過(guò)低，以不超過(guò)房款20%為宜。定金條款一般買方反悔不購(gòu)買房屋的，定金不予退還；賣方反悔的，應(yīng)雙倍返還定金。定金條款應(yīng)約定明確如何構(gòu)成違約，定金返還的期限以及超出期限賣方的責(zé)任。

交付定金后如果確有理由反悔的，可以尋求律師幫助，設(shè)法拿回定金。

2、購(gòu)房款支付期限及方式條款。購(gòu)房款建議分批支付，與簽訂合同、騰空房屋、辦理過(guò)戶、遷出戶口等聯(lián)系起來(lái)，如約定簽訂合同時(shí)支付定金，以不超過(guò)總房款的20%為宜；騰空房屋交付鑰匙繳納房款40%，辦理過(guò)戶后交付30%賣主遷出戶口后交付剩余房款。雙方協(xié)商確定賣方交房和辦理過(guò)戶的期限，期限不宜太長(zhǎng)，以免因房?jī)r(jià)浮動(dòng)造成交易雙方尋找借口違約。

3、中介收費(fèi)條款。對(duì)中介提供的格式條款要仔細(xì)審查，穩(wěn)妥起見可以委托律師全程陪同。不簽訂正式買賣合同要做到不付錢，不承諾。向中介交費(fèi)用或者房款要索要證據(jù)，如發(fā)票、收據(jù)，要求中介蓋公章并要求經(jīng)手人簽名。堅(jiān)持交易時(shí)三方確認(rèn)交易內(nèi)容、涉及簽訂合同、收取房款等重要事項(xiàng)，必須出賣人和買受人親自確認(rèn)。

中介提供的格式條款中有各種關(guān)于中介收費(fèi)的陷阱，房屋買賣雙方要提起注意。比如約定收取總房款的一定比例中介費(fèi)之外，還在定金條款中規(guī)定如果出賣方違約，定金雙倍返還買受人，中介收取原定金的一半，買受人能取得的違約賠償只要定金的一半，或者買受人違約定金不予返還，中介也要收取定金的一半，而出賣人能得到的就只有定金的一半，這就是典型的中介收費(fèi)陷阱。

因此在三方合同中，應(yīng)明確約定中介除收取中介費(fèi)外，不再收取其他費(fèi)用。如果一方違約，致使合同不能履行的，適用定金條款的，中介可以得到定金的十分之一作為服務(wù)費(fèi)。

交易不成的，涉及向中介或者賣方索要退款的，約定中介退款期限以及延期退款的相應(yīng)違約責(zé)任。

4、違約責(zé)任條款。違約責(zé)任條款與定金條款只能選擇適用其一?？梢约s定在交納第一批購(gòu)房款之前如果一方違約適用定金條款，在交納第一批購(gòu)房款之后，一方違約的，適用違約責(zé)任條款。

違約在各個(gè)環(huán)節(jié)都可能發(fā)生。幾個(gè)主要環(huán)節(jié)的違約責(zé)任要規(guī)定明確。主要是買受人支付購(gòu)房款以及出賣人交房、過(guò)戶及解除合同時(shí)中介或者出賣人返還購(gòu)房款等幾個(gè)環(huán)節(jié)，合同中需要明確約定期限及延期履行的責(zé)任。期限屆滿沒有完成該環(huán)節(jié)的，約定出賣人或者買受人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任并約定超過(guò)一定期限構(gòu)成根本違約，無(wú)責(zé)任人可主張解除合同并要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。

其他如買方或者賣方單方面解除合同的違約責(zé)任、房屋質(zhì)量違約責(zé)任、因買方原因無(wú)法過(guò)戶違約責(zé)任、賣方在交房時(shí)轉(zhuǎn)移或更換房屋附屬設(shè)施的違約責(zé)任，雙方自行約定。買賣雙方尤其是買方可以對(duì)其關(guān)注的問(wèn)題要求賣方如實(shí)告知并簽訂補(bǔ)充協(xié)議作為合同附件。