一、房屋預(yù)告登記的條件是什么

預(yù)告登記是指當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺乏或者尚未成就時(shí)，法律為保全這項(xiàng)將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的登記。不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記最早為德國(guó)中世紀(jì)民法所創(chuàng)，《德國(guó)民法典》加以繼承，并為瑞士、日本民法和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”所繼受。我國(guó)物權(quán)法亦規(guī)定了預(yù)告登記制度，該法第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”由此可見，預(yù)告登記所登記的，并非現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而是關(guān)于未來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，是一種期待權(quán)。預(yù)告登記的目的就在于保護(hù)關(guān)于未來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，以維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易秩序。通過(guò)預(yù)告登記，使當(dāng)事人之間關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，因?yàn)轭A(yù)告登記而公示于眾，使該債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具有了對(duì)抗第三人的效力，即一定的物權(quán)效力，對(duì)后來(lái)發(fā)生的與該請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為，如果未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，不發(fā)生物權(quán)效力，從而確保將來(lái)只發(fā)生該債權(quán)請(qǐng)求權(quán)所期待的法律結(jié)果。

因預(yù)告登記要發(fā)生物權(quán)的排他效力，故根據(jù)物權(quán)公示原則，預(yù)告登記必須具備如下要件：

（1）經(jīng)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的事項(xiàng)，須是可以本登記的事項(xiàng)。預(yù)告登記是為本登記作準(zhǔn)備的，它只是一種請(qǐng)求權(quán)的保全，本身不具有獨(dú)立的效力，只有在進(jìn)行本登記后，才能發(fā)生當(dāng)事人所期待的物權(quán)效果。因此，一般說(shuō)來(lái)，不可以本登記的事項(xiàng)，也不可以為預(yù)告登記，即使已作預(yù)告登記，因該事項(xiàng)不可以本登記，預(yù)告登記也將毫無(wú)意義。

（2）須不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人同意或有法院的假處分命令。所謂同意，是指預(yù)告登記義務(wù)人作出的同意為預(yù)告登記的單方意思表示。該意思表示須向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)作出。該意思表示是正常情況下的構(gòu)成要件。如果在登記名義人拒絕同意時(shí)，請(qǐng)求權(quán)人根據(jù)法院的假處分命令，可向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。依《德國(guó)民法典》、《日本不動(dòng)產(chǎn)登記法》的規(guī)定，申請(qǐng)預(yù)告登記假處分時(shí)，申請(qǐng)人僅須證明其在實(shí)體法上有請(qǐng)求權(quán)即可，無(wú)須證明該請(qǐng)求權(quán)的行使有受到侵害的可能性。具備上述要件后，請(qǐng)求權(quán)人即可享有預(yù)告登記申請(qǐng)權(quán)，由其進(jìn)行登記申請(qǐng)。義務(wù)人則負(fù)有協(xié)助權(quán)利人辦理預(yù)告登記的義務(wù)。

二、預(yù)告登記有什么作用

預(yù)告登記作成后即具有如下法律效力：

（1）權(quán)利保全效力。在不動(dòng)產(chǎn)交易中，當(dāng)事人依債法規(guī)則產(chǎn)生了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，權(quán)利人對(duì)債務(wù)人享有債權(quán)性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán)，但債權(quán)是相對(duì)權(quán)，基于債權(quán)平等性的本質(zhì)和維護(hù)交易安全的需要，債權(quán)并不具有對(duì)抗第三人的效力。通過(guò)預(yù)告登記，使該債權(quán)以登記的方式記錄下來(lái)并予以公示，使那些與預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的任何不動(dòng)產(chǎn)處分，皆為無(wú)效，實(shí)際上是保障請(qǐng)求權(quán)得以實(shí)現(xiàn)并發(fā)生所期待的物權(quán)效果。預(yù)告登記最重要的作用就在于，將可能妨害或者損害履行所保全的請(qǐng)求權(quán)的處分視為違反預(yù)告登記的處分使其無(wú)效，這是一種相對(duì)無(wú)效。正是通過(guò)使違背請(qǐng)求權(quán)的處分無(wú)效，預(yù)告登記的權(quán)利人獲得了保障。

（2）順位保全效力。指實(shí)際發(fā)生預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)所指向的物權(quán)變動(dòng)時(shí)，依預(yù)告登記的順位記入登記。預(yù)告登記在保全請(qǐng)求權(quán)這一實(shí)體權(quán)利的同時(shí)，因?yàn)橛械怯浀拇嬖?，還保全了請(qǐng)求權(quán)人取得權(quán)利的有利順位，使其請(qǐng)求權(quán)具有排斥后序登記權(quán)利的效力，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)所保護(hù)的請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先地位。這樣，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的順位即依預(yù)告登記的日期加以確定，而不是根據(jù)本登記的日期確定。

（3）破產(chǎn)保護(hù)效力。預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)不但可以對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人，從而保障請(qǐng)求權(quán)人取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而且可以在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人陷入破產(chǎn)時(shí)，排斥其他債權(quán)人，從而實(shí)現(xiàn)請(qǐng)求權(quán)人指定的效果。這一效力，同樣適用于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人死亡時(shí)，其不動(dòng)產(chǎn)納入遺產(chǎn)范圍進(jìn)入繼承程序的情形，迫使繼承人不得以繼承為由要求滌除預(yù)告登記。請(qǐng)求權(quán)人基于預(yù)告登記破產(chǎn)保護(hù)的效力，可以要求破產(chǎn)管理人或繼承人直接將指定不動(dòng)產(chǎn)從破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)或遺產(chǎn)中別除。