一、什么是“到手價”？
1、什么是“到手價”？
要想知道什么是“到手價”，首先您得先弄清楚什么是“成交價”。
所謂“成交價”是指在合同中約定的房屋買賣的總售價，成交價也是到交易中心和稅務(wù)機關(guān)辦理過戶和交稅的計算基數(shù)。而“到手價”是針對賣方而言的，是指不包括交易中產(chǎn)生的各項稅費及中介費的賣方凈到手價，在“到手價”情況下，由買方來承擔(dān)本應(yīng)由賣方支付的各項稅費及中介費。簡而言之，到手價就是在交易完成后賣方所能得到全部款項。
2、約定“到手價”和“成交價”情況下的購房支出的比較
如果約定“成交價”，那么，買方的購房支出=合同成交價+買方承擔(dān)的各項稅費+買方承擔(dān)的中介費。相應(yīng)的，賣方所得款項=合同價—賣方承擔(dān)的各項稅費+賣方承擔(dān)的中介費。
如果約定“到手價”，那么買方的購房支出=合同成交價+買方承擔(dān)的各項稅費+賣方承擔(dān)的各項稅費稅+買方承擔(dān)的中介費+賣方承擔(dān)的中介費，相應(yīng)的，賣方所得收入=到手價。
二、買二手房如何避免“到手價”風(fēng)險？
1、稅收政策調(diào)整，買方的購房成本增加
由于買方承擔(dān)上下家的稅費，因此稅收政策調(diào)整對賣方的收入沒有影響，但卻會影響到買方的購房成本。一旦約定到手價，則意味著買方承擔(dān)了稅收調(diào)整的風(fēng)險。
在這種情況下，買方應(yīng)當(dāng)注意盡量縮短交易的時間，盡早辦理過戶手續(xù)。同時，應(yīng)當(dāng)了解國家有關(guān)政策，對近期出臺新的稅收政策的可能性做出判斷。
2、對退稅約定不明
根據(jù)現(xiàn)在的政策，賣方在出售房產(chǎn)時要交納個人所得稅，個人所得稅在一定條件下可以退給賣方。約定到手價的話，賣方需要交納的個人所得稅也由買方承擔(dān)，但如果將來退給賣方，則意味著賣方賣房取得的收入增加了，買方就有可能覺得不公平。
如果買方要為賣方交納個人所得稅，最好在合同中約定一旦將來個人所得稅退給賣方，則賣方應(yīng)當(dāng)將所得稅款退還給買方，并且約定，買方在交納稅款時，納稅憑證應(yīng)由買方保管，在符合退稅條件時再交給賣方，并由賣方向買方先行支付退款。
3、對稅收計算錯誤，買方購房成本增加
買方在確定以到手價簽約時，對稅收成本基本依賴于中介的計算。但是，由于稅收政策頻出，加上中介的業(yè)務(wù)水平參差不齊，所以中介計算出來的稅款和稅務(wù)機關(guān)實際收取的稅款可能存在差距。甚至有少數(shù)中介故意將稅款算低，以使買方盡快簽約。
買方對中介計算出來的稅款一定不能偏聽偏信，最好查閱一下相關(guān)規(guī)定，再到交易中心去了解一下，把計稅的依據(jù)和計算的比例弄清楚，以免在過戶交稅時與自己的預(yù)期不一致。
4、對“到手價”還是“成交價”約定不明
經(jīng)常見到這樣的案例：《居間合同》約定的是“到手價”200萬元，《買賣合同》中約定的卻是“成交價”200萬元，這樣雙方就容易產(chǎn)生糾紛了：到底200萬元是成交價還是到手價？
如果約定的是“到手價”200萬元，一定要根據(jù)交稅比例倒算出成交價，因為《買賣合同》的示范文本中體現(xiàn)的價格是房屋售價，也就是成交價，如果不作特別約定，那一般就認(rèn)為《買賣合同》中約定的價格就是成交價，所以一定要記得成交價是根據(jù)到手價算出來的，應(yīng)當(dāng)高于到手價。
5、中介做差價
賣方只關(guān)心的是“到手價”，而買方關(guān)心的購房的總支出，房產(chǎn)交易的各項稅費都是根據(jù)中介的計算而得的。如果遇到少數(shù)不良中介，很有可能故意算錯，多算稅費，這樣一來有可能牟取差價，欺騙買賣雙方。因此即使中介算出其中交納的各項稅費，也應(yīng)當(dāng)在交稅時進行核對，千萬不能將錢交給中介代交，并要保留交稅憑據(jù)，以便事后復(fù)查。
以上便是關(guān)于“到手價”的相關(guān)內(nèi)容，相信您看本文后對這方面的內(nèi)容也有了初步了解。到手價是針對賣方而言的，是指不包括交易中產(chǎn)生的各項稅費及中介費的賣方凈到手價，在“到手價”情況下，由買方來承擔(dān)本應(yīng)由賣方支付的各項稅費及中介費。如今，在二手房買賣合同中，經(jīng)常出現(xiàn)對到手價約定不明的情況，例如上面介紹的到手價與成交價的混淆。為了避免今后因到手價而產(chǎn)生的糾紛，建議您在簽訂二手房買賣合同時，可以找律師幫您分析一下具體需要注意哪些細(xì)節(jié)等內(nèi)容，最大限度地維護自己的合法利益。
