一、房屋出現(xiàn)面積誤差如何處理

近年來因房屋面積誤差問題發(fā)生的糾紛逐年遞增，如何處理面積誤差糾紛是開發(fā)商、購房者、房地產(chǎn)行政主管部門經(jīng)常要面對的一個難題。為解決這一問題，雖然國家建設部出臺了一些行政規(guī)章制度來規(guī)范，但這一問題并未得到有效解決。有必要對此進行深入研究，提出切實可行、操之有效的解決途徑。

（一） 開發(fā)商單方面強制規(guī)定面積誤差處理辦法

建設部針對面積誤差處理辦法是合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值在3％ 以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價格據(jù)實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；面積誤差比絕對值超出3％ ，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。但在實際操作中，處于弱勢地位的購房者在購房合同中通常被要求按房屋實際面積據(jù)實結算房屋價款、多退少補。這嚴重侵犯了購房者的合法權益，基于誠實信用和公平原則，應按預購面積作為結算依據(jù)，房屋面積誤差應當在合理范圍內(nèi)，開發(fā)商在沒有明確告知消費者的情況下，隨意變更房屋面積損害購房者的期待利益，應對當事人加以補償。筆者認為在處理面積誤差問題時應堅持誰違約誰承擔責任的原則。開發(fā)商應該嚴格按照設計施工圖施工，即使出現(xiàn)誤差，責任也應由開發(fā)商負責，購房者不應承擔任何責任。這樣可避免開發(fā)商在購房條款上作文章，嚴重損害廣大百姓的利益和權利。

（二）現(xiàn)行行政規(guī)章制度難以解決面積誤差問題

1、多種計價方式并存使商品房面積誤差處理變復雜

《商品房銷售管理辦法》規(guī)定商品房的銷售計價方式可以采取三種方式，即按套計價、按套內(nèi)建筑面積計價和按建筑面積計價。按套計價其特點是當事人雙方易于結算房價款，缺點是房價款與面積數(shù)沒有直接關系，難以解決房屋“面積縮水”問題。按套內(nèi)建筑面積計價，優(yōu)點是內(nèi)涵明確，獨立性強，測量簡便容易，但是按套內(nèi)建筑面積計價的房價款與分攤的共有建筑面積沒有直接關系，公攤面積不計算單價，當購房者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商承諾的公攤面積“縮水”時，難以提出有力的賠償依據(jù)。按建筑面積計價，建筑面積等于套內(nèi)建筑面積與分攤的共有建筑面積之和。目前我國大部分地區(qū)商品房按建筑面積計價的方式銷售，由此帶來的問題，主要是不透明。對公有面積的范圍確定和面積測算，是比較專業(yè)的技術問題，一般消費者很難對此有透徹的了解。不少商品房開發(fā)企業(yè)多算公攤面積、減少使用面積、重復計算甚至編造虛假面積，以此騙取消費者錢財?shù)氖聦乙姴货r。我國部分省市的地方法規(guī)已經(jīng)規(guī)定，預售商品房按套內(nèi)建筑面積計價，此種計價方式實行以來，商品房面積糾紛明顯減少，說明此種計價方式效果良好。

計價方式的多樣化增加了面積差異糾紛處理的復雜性，消費者很難預料到計價方式對面積差異處理的不同影響，不良的開發(fā)商千方百計讓消費者選擇對開發(fā)商有利的計價方式和面積誤差處理方法。

2、現(xiàn)行《商品房預售管理辦法》中面積誤差中的“面積”含義不清

建設部規(guī)定中“面積誤差”中的面積一般都理解為建筑面積。當買賣雙方約定以套內(nèi)建筑面積計價時，建筑面積的增減是非常復雜的問題。建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤公共建筑面積構成，二者的比例是可變的，如果開發(fā)商在保持房屋建筑面積不變的情況下通過虛增共有建筑面積來減少套內(nèi)建筑面積，購房者就很難保障自己的權益。按建設部文件規(guī)定來處理面積誤差糾紛，處理結果可能是一致的，這對購房者顯然不公平。購房者最需要的是套內(nèi)建筑面積，而不是分攤的公共建筑面積。購房者不愿因套內(nèi)建筑面積減少和分攤公共建筑面積增加而支付與合同約定相同的房價款。相關法規(guī)在此問題上規(guī)定不到位，開發(fā)商有機可乘，開發(fā)企業(yè)為追求利潤，利用他們的強勢地位，做出一些有損消費者利益的行為，在這種情況下最容易引起房產(chǎn)面積糾紛。

下面以一真實案例說明此問題。十位原告（均系某小區(qū)業(yè)主）與被告（某小區(qū)開發(fā)商）簽訂了商品房買賣合同，合同對房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積以及共有建筑面積有詳細約定，案件的焦點集中在原告房屋的面積誤差和計價方式上，十位原告房屋的實際建筑面積均比合同中約定的面積要小，但套內(nèi)建筑面積卻比約定要大，面積減少的部分來自共有建筑面積。在房屋的計價方式上，雙方在“按（套）（整層）出售”中選擇了按套出售，在“按（套內(nèi)）（整層內(nèi)）建筑面積計算”一欄中，雙方?jīng)]有根據(jù)合同要求以劃、／方式作出選定，造成了房屋計價方式的不明。原告稱，他們是根據(jù)房屋建筑面積與被告協(xié)商房款的，現(xiàn)在房屋的建筑面積與約定面積發(fā)生了嚴重誤差，被告應當承擔退還多收房款的義務。而被告辯稱，房屋既然是按套出售，就應當理解為按套內(nèi)建筑面積計價，也就是被告只對套內(nèi)建筑面積減少的情形負責，如今面積的減少發(fā)生在共有建筑面積部分，而套內(nèi)建筑面積比約定的增大，被告無需承擔任何退款責任，原告反而必須向被告補足增加的套內(nèi)建筑面積部分的房款。這樣的處理結果顯失公平。筆者認為，就算按套內(nèi)建筑面積計價，并不代表被告可以對出現(xiàn)的分攤的共有建筑面積的差異完全免責，否則，被告可隨意控制分攤的共有建筑面積的大小，被告也無須為此承擔任何責任。這不僅使合同約定的共有建筑面積意義全失，也顯然有悖于合同的原意和公平原則。按套內(nèi)建筑面積計價，共有建筑面積價款是暗含在套內(nèi)建筑面積的價格之中，現(xiàn)在該部分面積發(fā)生差異，從而導致了實際的建筑面積比約定的建筑面積大幅減小，根據(jù)民法的公平原則，被告應對此承擔違約責任，向原告退還多收價款。

二、處理房屋面積糾紛的原則

合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價格據(jù)實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。