一、商品房的銷售面積包括哪些

根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行）的相關(guān)規(guī)定，商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和（商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e）。

套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：

（一）套（單元）內(nèi)的使用面積；

（二）套內(nèi)墻體面積；

（三）陽臺(tái)建筑面積。

公用建筑面積由以下兩部分組成：

（一）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；

（二）套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

二、房屋的使用面積如何計(jì)算

住宅套內(nèi)使用面積是指每套住宅戶門內(nèi)除墻體厚度外全部凈面積的總和。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜（不包括吊柜）、戶內(nèi)樓梯（按投影面積）。

利用坡屋頂內(nèi)空間作房屋時(shí)，其一半的面積凈高不低于2．1米，其余部分最小凈高不低于正負(fù)1．5米，符合以上要求的可計(jì)入使用面積；否則不算使用面積。

每戶陽臺(tái)（無論凹、凸陽臺(tái)）面積在6平方米以下的，不計(jì)算使用面積；超過6平方米的，超過部分按陽臺(tái)凈面積的1、2折算計(jì)入使用面積。

近年來因房屋面積誤差問題發(fā)生的糾紛逐年遞增，如何處理面積誤差糾紛是開發(fā)商、購房者、房地產(chǎn)行政主管部門經(jīng)常要面對(duì)的一個(gè)難題。為解決這一問題，雖然國家建設(shè)部出臺(tái)了一些行政規(guī)章制度來規(guī)范，但這一問題并未得到有效解決。有必要對(duì)此進(jìn)行深入研究，提出切實(shí)可行、操之有效的解決途徑。

（一） 開發(fā)商單方面強(qiáng)制規(guī)定面積誤差處理辦法

建設(shè)部針對(duì)面積誤差處理辦法是合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對(duì)值在3％ 以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；面積誤差比絕對(duì)值超出3％ ，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。但在實(shí)際操作中，處于弱勢地位的購房者在購房合同中通常被要求按房屋實(shí)際面積據(jù)實(shí)結(jié)算房屋價(jià)款、多退少補(bǔ)。這嚴(yán)重侵犯了購房者的合法權(quán)益，基于誠實(shí)信用和公平原則，應(yīng)按預(yù)購面積作為結(jié)算依據(jù)，房屋面積誤差應(yīng)當(dāng)在合理范圍內(nèi)，開發(fā)商在沒有明確告知消費(fèi)者的情況下，隨意變更房屋面積損害購房者的期待利益，應(yīng)對(duì)當(dāng)事人加以補(bǔ)償。筆者認(rèn)為在處理面積誤差問題時(shí)應(yīng)堅(jiān)持誰違約誰承擔(dān)責(zé)任的原則。開發(fā)商應(yīng)該嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)施工圖施工，即使出現(xiàn)誤差，責(zé)任也應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)，購房者不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。這樣可避免開發(fā)商在購房條款上作文章，嚴(yán)重?fù)p害廣大百姓的利益和權(quán)利。

（二）現(xiàn)行行政規(guī)章制度難以解決面積誤差問題

1、多種計(jì)價(jià)方式并存使商品房面積誤差處理變復(fù)雜

《商品房銷售管理辦法》規(guī)定商品房的銷售計(jì)價(jià)方式可以采取三種方式，即按套計(jì)價(jià)、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)和按建筑面積計(jì)價(jià)。按套計(jì)價(jià)其特點(diǎn)是當(dāng)事人雙方易于結(jié)算房價(jià)款，缺點(diǎn)是房價(jià)款與面積數(shù)沒有直接關(guān)系，難以解決房屋“面積縮水”問題。按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，優(yōu)點(diǎn)是內(nèi)涵明確，獨(dú)立性強(qiáng)，測量簡便容易，但是按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的房價(jià)款與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e沒有直接關(guān)系，公攤面積不計(jì)算單價(jià)，當(dāng)購房者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商承諾的公攤面積“縮水”時(shí)，難以提出有力的賠償依據(jù)。按建筑面積計(jì)價(jià)，建筑面積等于套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。目前我國大部分地區(qū)商品房按建筑面積計(jì)價(jià)的方式銷售，由此帶來的問題，主要是不透明。對(duì)公有面積的范圍確定和面積測算，是比較專業(yè)的技術(shù)問題，一般消費(fèi)者很難對(duì)此有透徹的了解。不少商品房開發(fā)企業(yè)多算公攤面積、減少使用面積、重復(fù)計(jì)算甚至編造虛假面積，以此騙取消費(fèi)者錢財(cái)?shù)氖聦乙姴货r。我國部分省市的地方法規(guī)已經(jīng)規(guī)定，預(yù)售商品房按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，此種計(jì)價(jià)方式實(shí)行以來，商品房面積糾紛明顯減少，說明此種計(jì)價(jià)方式效果良好。

計(jì)價(jià)方式的多樣化增加了面積差異糾紛處理的復(fù)雜性，消費(fèi)者很難預(yù)料到計(jì)價(jià)方式對(duì)面積差異處理的不同影響，不良的開發(fā)商千方百計(jì)讓消費(fèi)者選擇對(duì)開發(fā)商有利的計(jì)價(jià)方式和面積誤差處理方法。

2、現(xiàn)行《商品房預(yù)售管理辦法》中面積誤差中的“面積”含義不清

建設(shè)部規(guī)定中“面積誤差”中的面積一般都理解為建筑面積。當(dāng)買賣雙方約定以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)時(shí)，建筑面積的增減是非常復(fù)雜的問題。建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偣步ㄖ娣e構(gòu)成，二者的比例是可變的，如果開發(fā)商在保持房屋建筑面積不變的情況下通過虛增共有建筑面積來減少套內(nèi)建筑面積，購房者就很難保障自己的權(quán)益。按建設(shè)部文件規(guī)定來處理面積誤差糾紛，處理結(jié)果可能是一致的，這對(duì)購房者顯然不公平。購房者最需要的是套內(nèi)建筑面積，而不是分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e。購房者不愿因套內(nèi)建筑面積減少和分?jǐn)偣步ㄖ娣e增加而支付與合同約定相同的房價(jià)款。相關(guān)法規(guī)在此問題上規(guī)定不到位，開發(fā)商有機(jī)可乘，開發(fā)企業(yè)為追求利潤，利用他們的強(qiáng)勢地位，做出一些有損消費(fèi)者利益的行為，在這種情況下最容易引起房產(chǎn)面積糾紛。