一、商品房的銷售面積包括哪些

根據(jù)建設部發(fā)布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》（試行）的相關規(guī)定，商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和（商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分攤的公用建筑面積）。

套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：

（一）套（單元）內(nèi)的使用面積；

（二）套內(nèi)墻體面積；

（三）陽臺建筑面積。

公用建筑面積由以下兩部分組成：

（一）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；

（二）套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

二、房屋的使用面積如何計算

住宅套內(nèi)使用面積是指每套住宅戶門內(nèi)除墻體厚度外全部凈面積的總和。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜（不包括吊柜）、戶內(nèi)樓梯（按投影面積）。

利用坡屋頂內(nèi)空間作房屋時，其一半的面積凈高不低于2．1米，其余部分最小凈高不低于正負1．5米，符合以上要求的可計入使用面積；否則不算使用面積。

每戶陽臺（無論凹、凸陽臺）面積在6平方米以下的，不計算使用面積；超過6平方米的，超過部分按陽臺凈面積的1、2折算計入使用面積。

近年來因房屋面積誤差問題發(fā)生的糾紛逐年遞增，如何處理面積誤差糾紛是開發(fā)商、購房者、房地產(chǎn)行政主管部門經(jīng)常要面對的一個難題。為解決這一問題，雖然國家建設部出臺了一些行政規(guī)章制度來規(guī)范，但這一問題并未得到有效解決。有必要對此進行深入研究，提出切實可行、操之有效的解決途徑。

（一） 開發(fā)商單方面強制規(guī)定面積誤差處理辦法

建設部針對面積誤差處理辦法是合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值在3％ 以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價格據(jù)實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；面積誤差比絕對值超出3％ ，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。但在實際操作中，處于弱勢地位的購房者在購房合同中通常被要求按房屋實際面積據(jù)實結算房屋價款、多退少補。這嚴重侵犯了購房者的合法權益，基于誠實信用和公平原則，應按預購面積作為結算依據(jù)，房屋面積誤差應當在合理范圍內(nèi)，開發(fā)商在沒有明確告知消費者的情況下，隨意變更房屋面積損害購房者的期待利益，應對當事人加以補償。筆者認為在處理面積誤差問題時應堅持誰違約誰承擔責任的原則。開發(fā)商應該嚴格按照設計施工圖施工，即使出現(xiàn)誤差，責任也應由開發(fā)商負責，購房者不應承擔任何責任。這樣可避免開發(fā)商在購房條款上作文章，嚴重損害廣大百姓的利益和權利。

（二）現(xiàn)行行政規(guī)章制度難以解決面積誤差問題

1、多種計價方式并存使商品房面積誤差處理變復雜

《商品房銷售管理辦法》規(guī)定商品房的銷售計價方式可以采取三種方式，即按套計價、按套內(nèi)建筑面積計價和按建筑面積計價。按套計價其特點是當事人雙方易于結算房價款，缺點是房價款與面積數(shù)沒有直接關系，難以解決房屋“面積縮水”問題。按套內(nèi)建筑面積計價，優(yōu)點是內(nèi)涵明確，獨立性強，測量簡便容易，但是按套內(nèi)建筑面積計價的房價款與分攤的共有建筑面積沒有直接關系，公攤面積不計算單價，當購房者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商承諾的公攤面積“縮水”時，難以提出有力的賠償依據(jù)。按建筑面積計價，建筑面積等于套內(nèi)建筑面積與分攤的共有建筑面積之和。目前我國大部分地區(qū)商品房按建筑面積計價的方式銷售，由此帶來的問題，主要是不透明。對公有面積的范圍確定和面積測算，是比較專業(yè)的技術問題，一般消費者很難對此有透徹的了解。不少商品房開發(fā)企業(yè)多算公攤面積、減少使用面積、重復計算甚至編造虛假面積，以此騙取消費者錢財?shù)氖聦乙姴货r。我國部分省市的地方法規(guī)已經(jīng)規(guī)定，預售商品房按套內(nèi)建筑面積計價，此種計價方式實行以來，商品房面積糾紛明顯減少，說明此種計價方式效果良好。

計價方式的多樣化增加了面積差異糾紛處理的復雜性，消費者很難預料到計價方式對面積差異處理的不同影響，不良的開發(fā)商千方百計讓消費者選擇對開發(fā)商有利的計價方式和面積誤差處理方法。

2、現(xiàn)行《商品房預售管理辦法》中面積誤差中的“面積”含義不清

建設部規(guī)定中“面積誤差”中的面積一般都理解為建筑面積。當買賣雙方約定以套內(nèi)建筑面積計價時，建筑面積的增減是非常復雜的問題。建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤公共建筑面積構成，二者的比例是可變的，如果開發(fā)商在保持房屋建筑面積不變的情況下通過虛增共有建筑面積來減少套內(nèi)建筑面積，購房者就很難保障自己的權益。按建設部文件規(guī)定來處理面積誤差糾紛，處理結果可能是一致的，這對購房者顯然不公平。購房者最需要的是套內(nèi)建筑面積，而不是分攤的公共建筑面積。購房者不愿因套內(nèi)建筑面積減少和分攤公共建筑面積增加而支付與合同約定相同的房價款。相關法規(guī)在此問題上規(guī)定不到位，開發(fā)商有機可乘，開發(fā)企業(yè)為追求利潤，利用他們的強勢地位，做出一些有損消費者利益的行為，在這種情況下最容易引起房產(chǎn)面積糾紛。