一、哪些二手房不能上市交易

不能上市交易的二手房為：

（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋；

（二）只取得使用權(quán)的房屋，如房屋管理局直管公房；

（三）鑒定為危房的房屋；

（四）以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)，尚未按成本價(jià)補(bǔ)足剩余價(jià)款，向全產(chǎn)權(quán)過(guò)渡的房屋；

（五）在農(nóng)村集體土地上興建的房屋；

（六）已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋；

（七）所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；

（八）所有權(quán)有糾紛的房屋；

（九）已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書(shū)面同意的房屋；

（十）依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋；

（十一）房屋已出租他人，出賣(mài)人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等權(quán)益的；

（十二）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

二、二手房私下交易有哪些隱患

房屋是一種特殊商品，房屋買(mǎi)賣(mài)較之其他商品買(mǎi)賣(mài)有著很大的差異，尤其是二手房交易有著涉及面廣、政策性強(qiáng)，交易過(guò)程較長(zhǎng)等特殊性，一般情況下二手房交易都有產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、房屋交割、房款交付等諸多手續(xù)和環(huán)節(jié)。因此，二手房的私下交易存在隱患，交易引發(fā)許多矛盾和糾紛。

（一）產(chǎn)權(quán)糾紛。引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛的因素很多，如被法院查封的房屋、與單位不能分割產(chǎn)權(quán)的房屋、已作抵押物的房屋，夫妻雙方僅一方同意出售或夫妻離異后對(duì)產(chǎn)權(quán)判決不明的房屋等。由于是私下交易，買(mǎi)賣(mài)雙方缺乏對(duì)有關(guān)政策法規(guī)的了解，買(mǎi)方又不易掌握賣(mài)方的真實(shí)情況，極易造成產(chǎn)權(quán)不能過(guò)戶，交易中途夭折或雖然成交但由于賣(mài)方家庭出現(xiàn)矛盾，不得不再次變更的結(jié)果，買(mǎi)賣(mài)雙方甚至可能因此惹上官司。

（二）房款糾紛。私下交易由于買(mǎi)賣(mài)雙方的不了解和在先過(guò)戶還是先付款的問(wèn)題上難以達(dá)成一致，缺乏相互信任，賣(mài)方急著拿錢(qián)，買(mǎi)方急著要房，由此常常會(huì)發(fā)生定金或房款付了，卻得不到房屋的情況。

（三）物業(yè)糾紛。二手房的買(mǎi)賣(mài)完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后，并不意味著全部交易的結(jié)束，還有諸如賣(mài)方戶口遷出，物業(yè)管理費(fèi)結(jié)算，水、電、煤氣、電話、有線電視等費(fèi)用的結(jié)算等。私下交易者由于缺乏經(jīng)驗(yàn)而造成經(jīng)濟(jì)損失和引發(fā)糾紛。

二手房私下交易引發(fā)的矛盾和糾紛還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些。因此，消費(fèi)者應(yīng)增強(qiáng)法制觀念和自我保護(hù)意識(shí)，不要進(jìn)行二手房的私下交易，應(yīng)委托實(shí)力強(qiáng)，信譽(yù)好，操作規(guī)范的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，辦理有關(guān)“二手房”的交易，以減少和避免不必要的糾紛和煩惱。