一、二手房交易常見(jiàn)房屋類型

（一）商品房

商品房特指經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售的房屋，能辦《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用權(quán)證》，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。

（二）經(jīng)濟(jì)適用住房

經(jīng)濟(jì)適用房是指政府提供政策優(yōu)惠，無(wú)償劃撥土地，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。

（三）房改房

房改房又稱公有住房，是指按房改政策的規(guī)定，根據(jù)職工的工作年限及所購(gòu)房屋的實(shí)際情況，售房單位給予一定折扣，職工按照房改成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（含標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)惠價(jià)）購(gòu)買的單位的公有住房。房改房分為成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（優(yōu)惠價(jià)）等類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同。

（四）限價(jià)商品房

限價(jià)商品住房俗稱“兩限房”，是指政府采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地時(shí)，提出限制銷售價(jià)格、限制住房套型面積、限制銷售對(duì)象等要求，由開(kāi)發(fā)商通過(guò)公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)取得土地，并嚴(yán)格執(zhí)行限制性要求開(kāi)發(fā)建設(shè)和定向銷售的普通商品住房。

二、二手房交易存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)

（一）沒(méi)弄清誰(shuí)是房產(chǎn)所有人

由于二手房市場(chǎng)交易火爆，一些業(yè)主為了賣出更高的價(jià)格又不想承擔(dān)違約責(zé)任，在放盤(pán)時(shí)就找好了“后路”，比如自己名下的房產(chǎn)，以配偶或親屬的名義到中介機(jī)構(gòu)放盤(pán)，或者夫妻雙方共有的房產(chǎn)單方放盤(pán)，而一些中介機(jī)構(gòu)為搶房源根本不加審查，在這種情形下，因?yàn)楹炗喓贤黧w并非房產(chǎn)所有人；又如該房屋系繼承過(guò)來(lái)的，房屋共有權(quán)人包括仍然在世的夫妻一方以及其子女；如果不能證明是善意取得該不動(dòng)產(chǎn)，那法院只能判決該買賣合同無(wú)效。

因此，買賣雙方應(yīng)對(duì)對(duì)方的資格進(jìn)行必要的審查和判斷：

作為買受人，則應(yīng)對(duì)擬購(gòu)買的房屋進(jìn)行實(shí)地考察，詳細(xì)了解房屋的地點(diǎn)、戶型、結(jié)構(gòu)、價(jià)位、朝向、裝修情況、共有情況、出租情況、抵押情況、房屋用途、房屋的市政配套、物業(yè)管理情況、房屋所在地區(qū)周邊環(huán)境。從而對(duì)擬購(gòu)買的房屋有一個(gè)較全面的了解。弄清相關(guān)的房屋信息后，可要求出賣人提供房屋的權(quán)屬證明文件、身份證明以及其他證件；出賣人屬于有限責(zé)任公司、股份有限公司的，購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)審查公司董事會(huì)、股東會(huì)審議同意的書(shū)面文件；出賣人屬于國(guó)有或集體資產(chǎn)的，購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)審查政府主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件，來(lái)判定擬購(gòu)買房屋的可買性和安全性。作為出賣人，可要求買受人提供身份證明、工作證明、收入證明等材料，來(lái)對(duì)買受人的支付能力等相關(guān)情況有一個(gè)基本的了解和判斷。

（二）授權(quán)無(wú)度隱藏巨大風(fēng)險(xiǎn)

二手房交易大多是業(yè)主委托中介賣房，通常的做法是業(yè)主簽署一份授權(quán)委托書(shū)給中介機(jī)構(gòu)，委托書(shū)還要經(jīng)過(guò)公證。這一看似正常的法律程序，如果業(yè)主在授權(quán)內(nèi)容上疏忽大意，加上一些無(wú)良中介暗中做手腳，也蘊(yùn)含著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

從目前發(fā)生的案件糾紛看，一些授權(quán)委托書(shū)存在的問(wèn)題主要有：一是授權(quán)范圍太廣，往往一份授權(quán)委托書(shū)委托多名中介人員賣房；二是權(quán)限過(guò)大，中介人員不僅可以賣房，還可以代收房款，辦理房產(chǎn)過(guò)戶等；三是授權(quán)內(nèi)容模糊，甚至沒(méi)有限定最低的售房?jī)r(jià)，給一些無(wú)良中介可乘之機(jī)。

在委托中介公司時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：查看其營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)中介資質(zhì)證書(shū)等，來(lái)核查該中介公司是否具備二手房買賣的合法代理資格；委托具體的代理人時(shí)，要確定其是否具有執(zhí)業(yè)資格，代理二手房買賣的經(jīng)紀(jì)人必須具有“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證”，只有在核實(shí)其確實(shí)是“持證上崗”后，才能辦理具體的委托手續(xù)；與中介公司簽訂書(shū)面的委托書(shū)代理合同，雙方必須在合同中約定明確的中介代理的事項(xiàng)和費(fèi)用及具體的支付方式。中介代理費(fèi)用一般不采取“一次付清”的方式，往往會(huì)分階段逐次支付。

（三）合同約定不明引起爭(zhēng)議

二手房交易絕大多數(shù)都是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行的，買賣房屋的合同文本也由中介提供格式文本，這些格式合同對(duì)一些內(nèi)容約定不明確，是產(chǎn)生交易糾紛的重要原因之一。違約責(zé)任是二手房買賣合同中的主要條款之一，但現(xiàn)行的中介合同文本對(duì)這一問(wèn)題卻規(guī)定得比較模糊，一般都只約定“定金罰則”——沒(méi)收定金或雙倍返還定金，也沒(méi)有約定定金適用的情形。在房?jī)r(jià)短期內(nèi)大幅波動(dòng)的情形下，數(shù)額不大的定金不足以阻止違約行為的產(chǎn)生，也不能夠彌補(bǔ)善意履行合同一方的損失。

另外，格式合同文本中還有一些條款對(duì)買賣雙方履行義務(wù)的先后順序約定不明，容易使買賣雙方相互僵持，從而影響交易。比如，在按揭買賣房屋的情形下，格式合同文本中一般會(huì)約定買方交納定金后，賣方要辦理贖樓手續(xù)，買方則向銀行申請(qǐng)貸款并獲取銀行出具的《貸款承諾書(shū)》，但誰(shuí)先誰(shuí)后的順序并不明確，如果一方在簽訂合同后反悔了，就以此為由拖著不履行自己的義務(wù)，從而使整個(gè)環(huán)節(jié)陷入僵持最終引起糾紛。

控制法律風(fēng)險(xiǎn)明確買賣合同的內(nèi)容是關(guān)鍵，特別應(yīng)注意關(guān)鍵條款的約定如：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款、房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移日期、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移日、物業(yè)管理費(fèi)、水、電、燃?xì)赓M(fèi)等的支付、付款的期限及方式、共有人同意簽字、住房戶口遷移條款、維修基金之交割、違約的責(zé)任、爭(zhēng)議的解決方式等內(nèi)容一定寫(xiě)清楚。

（四）二手房買賣貸款難和有抵押房屋注銷難，造成買賣合同無(wú)法履行的風(fēng)險(xiǎn)。

2010年4月17日《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》規(guī)定對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1。1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套以以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅提高。貸款問(wèn)題已成為解除合同或發(fā)生糾紛的主要原因之一，二手房買賣雙方已經(jīng)簽署的房產(chǎn)買賣合同，因買受方不符合銀行新規(guī)定的貸款條件，造成無(wú)法貸款或貸款額不足而直接影響買賣合同的履行。

相關(guān)法律規(guī)定有抵押的房產(chǎn)出售必須征得抵押權(quán)人的同意，抵押人必須先到房產(chǎn)交易中心辦理注銷抵押登記手續(xù)，方可辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，而銀行一般不會(huì)同意直接轉(zhuǎn)按揭，通過(guò)中介或者其它途徑解除抵押后，買方也有可能不符合房貸新政。在房產(chǎn)政策和銀行貸款規(guī)定變化較大的情況下，雙方應(yīng)明確以下問(wèn)題：（1）合同中對(duì)貸款不足或無(wú)法貸款的情形進(jìn)行約定，要求買受人及時(shí)補(bǔ)足，否則作為逾期付款處理；（2）簽約時(shí)，將賣方還貸、注銷抵押作為賣方的基本義務(wù)并規(guī)定相應(yīng)的違約責(zé)任。

（五）賣方出售房屋后，卻不把戶口遷出。

戶口問(wèn)題很重要，現(xiàn)在沒(méi)有新的法律出臺(tái)，這個(gè)問(wèn)題很難解決。公安行政機(jī)關(guān)應(yīng)該考慮讓房屋自己不具備讓賣方在里面掛靠戶口的條件，從買受人的角度出發(fā)，出賣人戶口應(yīng)在所有行政轄區(qū)內(nèi)辦理集體戶口，由公安行政機(jī)關(guān)設(shè)立，這樣交易才能很好得進(jìn)行。法律應(yīng)該賦予戶口的遷出遷入以強(qiáng)制執(zhí)行。法律應(yīng)該發(fā)展，研究如何保護(hù)雙方的權(quán)益。

因此，簽訂房屋買賣合同之前，一定要調(diào)查清楚，該房屋名下的戶口情況，是否有別的地方可以遷出，如果約定了售后再遷出，一定要約定違約時(shí)的違約責(zé)任或者作為交付房款、解除買賣合同的一個(gè)條件，特別是購(gòu)買學(xué)區(qū)房的買房人需要特別注意這個(gè)問(wèn)題，否則，你購(gòu)買該房屋的目的就沒(méi)有達(dá)到。

（六）稅費(fèi)繳納約定不明

買賣雙方進(jìn)行房屋交易，雙方約定價(jià)格后到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)網(wǎng)簽，也進(jìn)行了資金托管。賣方完成了所有交易行為并過(guò)戶后，發(fā)現(xiàn)稅費(fèi)和中介說(shuō)的稅費(fèi)不一樣，相差甚至幾萬(wàn)，提高了交易成本。買方將過(guò)錯(cuò)歸于賣方，買方不愿意支付價(jià)款，也不接受過(guò)戶。此時(shí)，賣方的權(quán)益處于不確定的狀態(tài)，賣方不能實(shí)際使用房屋，因?yàn)榉课菔琴I方的；價(jià)款也拿不到，因?yàn)橘I方不去房管局交割。總而言之，賣方的權(quán)益受到了侵害。但買方的權(quán)益也受到了侵害，買方?jīng)]有交稅，物權(quán)不能實(shí)現(xiàn)，也不能入住房屋。

目前房產(chǎn)政策多變，且政策的實(shí)施不給任何“緩沖期”，買賣合同簽訂后的稅費(fèi)變化，隨時(shí)影響買賣雙方交易成本的提高，增加的稅費(fèi)由哪一方承擔(dān)事先沒(méi)有約定的情況下容易產(chǎn)生糾紛，因此也就出現(xiàn)相應(yīng)的違約風(fēng)險(xiǎn)。建議雙方協(xié)商，在雙方交易時(shí)就買方或者賣方支付某些稅費(fèi)達(dá)成一致，表達(dá)清楚。該糾紛的產(chǎn)生就是基于雙方對(duì)稅費(fèi)金額的約定不明。糾紛產(chǎn)生后，雙方協(xié)商不成的，那就按法律政策的規(guī)定確定由誰(shuí)繳納，無(wú)法確定的，那依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定處理。

（七）二手房的使用年限超過(guò)20年

房屋有壽命，設(shè)計(jì)壽命50年。房屋經(jīng)過(guò)20年的使用后，最好的使用時(shí)間已經(jīng)經(jīng)過(guò)了，銀行在審核貸款時(shí)，會(huì)審核當(dāng)事人的年齡和房屋年限。但是，房屋的價(jià)格和房屋年限是不對(duì)等的，買房人要考慮房屋的剩余年限。如果房屋的剩余年限馬上到了，那么就得不到銀行足夠的貸款。至于房屋的年限，在房屋登記機(jī)構(gòu)及南寧市建委建設(shè)檔案館均可查詢到。在交易過(guò)程中，一般約定，如果買方申請(qǐng)不到貸款，就由買方×天內(nèi)補(bǔ)足。而買方一般是沒(méi)有能力補(bǔ)足的，這會(huì)導(dǎo)致交易失敗，對(duì)買賣雙方都不好。

（八）陰陽(yáng)合同

陰陽(yáng)合同是指房屋買賣雙方為達(dá)到納稅或騙取銀行貸款等目的而簽訂的兩份合同。“陽(yáng)合同”指由雙方簽訂后向有關(guān)部門(mén)備案合同，價(jià)格一般很低。對(duì)于這種“陰陽(yáng)合同”，法院一般會(huì)采信哪份合同呢？法院一般會(huì)采信真實(shí)成交價(jià)格的“陰合同”，至于虛假交易價(jià)格的“陽(yáng)合同”，是為規(guī)避納稅而簽訂的，具有非法目的，因而是無(wú)效的。

簽“陰陽(yáng)合同”存在著很大法律風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于賣方而言，若買家不想買房了，往往會(huì)主張按照價(jià)格較低的“陽(yáng)合同”來(lái)履行；或者，要求確認(rèn)雙方所簽訂的合同無(wú)效，這樣無(wú)疑增加了無(wú)法收到房款的風(fēng)險(xiǎn)或引發(fā)訴訟。

（九）先租后買可少交營(yíng)業(yè)稅難保障買家利益

二手房交易實(shí)踐中，為避稅（契稅）而采取“先租后買”的方法并不可取。在法律上，房產(chǎn)未過(guò)戶，雙方即使約定好“先租后買”，這也只是一種債權(quán)，買方并沒(méi)有對(duì)房屋享有物權(quán)。賣方很可能因?yàn)榉课莸臐q價(jià)而“一房二賣”。即使先租后買方面的協(xié)議做得很好，一旦房?jī)r(jià)上漲，賣方寧愿賠償違約金也不賣房的情況也并不少見(jiàn)。

（十）賣方或遺失補(bǔ)證“二賣”房

5年期滿前，即使賣方同意把房產(chǎn)證交給買方保管，賣方仍可以通過(guò)遺失補(bǔ)證的方式注銷原房產(chǎn)證，重新辦理新證后再次將其二賣，這樣的方式對(duì)買家來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)實(shí)在太大。