一、二手房交易存在什么問(wèn)題

（一）缺少房產(chǎn)證

房屋是不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)依公示公信原則以登記為物權(quán)成立要件，房屋產(chǎn)權(quán)登記，又稱房屋權(quán)屬登記，是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系。房屋的物權(quán)憑證就是房產(chǎn)證，如果購(gòu)買沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋，買受人則將面臨不能按預(yù)期得到房子的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）權(quán)不明晰

在現(xiàn)實(shí)生活中并非所有的房產(chǎn)都只歸一人所有，有些房屋有多個(gè)共有人，最典型的如夫妻共有，家庭共有，還有繼承人共有，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。

（三）出售房屋還在租期內(nèi)

房子現(xiàn)在屬于供不應(yīng)求的資源，所以有好多待出售的房子，房主都會(huì)用來(lái)出租來(lái)賺取租金的。有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋還處于租賃期，這就會(huì)對(duì)買受人使用房屋造成一定的影響。如果買受人只看房產(chǎn)證，或只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意房屋是否還處于租賃期的話，買受人就有可能買到一個(gè)不能及時(shí)入住的或者是正在使用的房產(chǎn)?！逗贤ā返?29條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”?！睹穹ㄍ▌t》119條規(guī)定，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對(duì)租賃人和新房主繼續(xù)有效。在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。買受人購(gòu)買房屋時(shí)一定要重視這一問(wèn)題，以免引起不必要的糾紛。

（四）土地使用性質(zhì)不明確

二手房交易中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，出讓土地要交土地出讓金出讓獲得的土地可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、使用、收益；劃撥土地不用交土地出讓金，但是只可以使用、收益不可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租，如果要轉(zhuǎn)讓、抵押、出租要補(bǔ)交土地出讓金。劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利。除此之外，還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅剩40年，如果買受人還按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量，這樣的二手房就不劃算了。

（五）房產(chǎn)所在地段已列入市政規(guī)劃

現(xiàn)在不論大小城市都在進(jìn)行城市規(guī)劃、城市改造，有些房主出售二手房的原因就是其房產(chǎn)所在地被列入城市拆遷范圍，多則5～10年左右就要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，其房屋的采光、周圍設(shè)施都會(huì)受到影響，所以才會(huì)采取一定的低價(jià)吸引購(gòu)房者前來(lái)購(gòu)買。面對(duì)這樣的情形，買房前還是很有必要對(duì)目標(biāo)房產(chǎn)是否被列入市政規(guī)劃進(jìn)行詳細(xì)了解的。

（六） 購(gòu)房合同條款約定不明

由于普通購(gòu)房者對(duì)房屋買賣合同一般知之甚少，面對(duì)二手房中介提供的不太明白的購(gòu)房合同，一定要仔細(xì)閱讀，不懂的如有必要可以向律師咨詢。二手房買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但是對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還是應(yīng)該在合同中寫清楚的。比如合同的主要條款，關(guān)于合同雙方主體的權(quán)利義務(wù)的、房屋的價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決等等問(wèn)題，均應(yīng)全面考慮。

二、二手房交易要關(guān)注的法律問(wèn)題

十一種常見二手房地產(chǎn)交易中應(yīng)關(guān)注的法律問(wèn)題如下：

（一）產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清的二手房交易，建議購(gòu)房人未理清之前，最好不要貿(mào)然與出賣人簽約，以免陷入法律困境。而面對(duì)這些產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清的房地產(chǎn)交易該如何處理？首先，應(yīng)理清這些二手房產(chǎn)的法律歸屬和法律關(guān)系，查明二手房的實(shí)際擁有人，相關(guān)歷史形成文件，二手房產(chǎn)權(quán)單位。其次，購(gòu)買方如一定要買二手房，在二手房轉(zhuǎn)讓合同里，購(gòu)買方應(yīng)要求二手房實(shí)際所有人出具保證函，保證在二手房產(chǎn)轉(zhuǎn)移過(guò)程中，如出現(xiàn)權(quán)屬爭(zhēng)議時(shí)，保證人應(yīng)承擔(dān)所有法律責(zé)任。這就在合同約定上保障了購(gòu)買人的合法權(quán)益，將可能發(fā)生的權(quán)屬爭(zhēng)議排除在購(gòu)買人的法律責(zé)任之外。

（二）二手房地產(chǎn)中有的是共同擁有產(chǎn)權(quán)的共有房產(chǎn)，任何一個(gè)人都無(wú)權(quán)單獨(dú)處置，不管某人是否親自掌握產(chǎn)權(quán)證和土地證。關(guān)鍵是查看所有的共有人是否一致同意轉(zhuǎn)讓，最好的方法是購(gòu)買人應(yīng)與共有人見面，了解具體意向，如派代表應(yīng)出具授權(quán)委托書。在轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂時(shí)，所有共有人都應(yīng)當(dāng)在協(xié)議上簽字，如果有的共有人不能出席，應(yīng)委托其指定的代理人代簽，委托書應(yīng)當(dāng)附在協(xié)議后面作為附件。重視法律文件的完善，千萬(wàn)不可輕信其它共有人口頭上的承諾，以防止轉(zhuǎn)讓協(xié)議的無(wú)效。

（三）根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，已經(jīng)設(shè)定抵押的房產(chǎn)，經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或出租。購(gòu)買二手房如何防范已設(shè)定抵押的二手房未經(jīng)抵押權(quán)人同意而轉(zhuǎn)讓，從而導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓無(wú)效的情況發(fā)生？方法是：先到該房產(chǎn)所在地的房屋土地管理部門去核查，應(yīng)注重查看該房是否設(shè)定了抵押，抵押權(quán)人是誰(shuí)，抵押期限多長(zhǎng)，然后應(yīng)與房產(chǎn)所有人一起到抵押權(quán)人處獲得抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)的書面同意文件。轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽署完畢后，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)與購(gòu)房人一起到房屋土地管理部門解除抵押協(xié)議，然后抵押人應(yīng)與購(gòu)房人一起辦理過(guò)戶手續(xù)。

（四）根據(jù)目前情況看，大多數(shù)的新住宅在銷售時(shí)，都有銀行提供按揭貸款，一般貸款期限都在10年至20年間。在這10年到20年間，又會(huì)有大量的原購(gòu)房人將自己已進(jìn)行按揭貸款的住房或是已經(jīng)辦理抵押貸款的住房再次轉(zhuǎn)手，這會(huì)給二手房交易市場(chǎng)提出大量的問(wèn)題，市場(chǎng)應(yīng)該怎么面對(duì)如此大量的二手房交易？如何審查？首先，要理清該二手房所涉及的法律關(guān)系和當(dāng)前的法律狀態(tài)，二手房的主人與銀行的關(guān)系是借貸關(guān)系，二手房主人是債務(wù)主體，房產(chǎn)是抵押物。其次，應(yīng)弄清楚二手房的主人是否已付清全款，是否已拿到產(chǎn)權(quán)證和土地證，弄清貸款期限，尚剩多少期貸款未還。還要查明在辦理二手房轉(zhuǎn)讓時(shí)，銀行和開發(fā)商是否同意給予配合；對(duì)此類交易是有兩種處理辦法：一是如果買方能一次性向賣方付款，由二手房的主人一次性向銀行還清按揭貸款，終止原借款合同。如有抵押登記應(yīng)當(dāng)辦理抵押解除手續(xù)，由二手房主人在房屋土地管理部門向二手房購(gòu)買人辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，程序相對(duì)簡(jiǎn)單。如果買方不能一次性向二手房主付款，而是采用銀行按揭貸款方式，則二手房主人可推薦買方向其貸款行申請(qǐng)貸款，將貸款人換成新的買主。所以要經(jīng)原按揭銀行的同意和認(rèn)可，并與銀行辦理新的貸款手續(xù)，終止原來(lái)的貸款協(xié)議，這樣每一環(huán)節(jié)都要重新走一遍。有些開發(fā)商還為二手房主提供擔(dān)保的，遇到這類情況的，還要與開發(fā)商取得聯(lián)系，征得開發(fā)商的同意，終止開發(fā)商為二手房主人的擔(dān)保協(xié)議，而由開發(fā)商與銀行對(duì)新的二手房業(yè)主重新簽擔(dān)保協(xié)議。

（五）在二手房交易時(shí)，稍不留心，購(gòu)房人所簽的二手房轉(zhuǎn)讓協(xié)議就會(huì)因二手房主人的婚姻變故而導(dǎo)致無(wú)效，引起麻煩。這類情況大體歸二類，一類是房產(chǎn)證上有夫妻兩人名字，購(gòu)房人應(yīng)請(qǐng)夫妻二人共同與其簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。如果夫妻一方不出面簽字，委托授權(quán)應(yīng)讓公證處公證或律師見證，以證實(shí)其真實(shí)性。另一類是房產(chǎn)證雖沒(méi)有寫明夫妻二人的名字，但二手房主人是已婚的人。購(gòu)房人應(yīng)要求由二手房主人夫妻共同在二手房轉(zhuǎn)讓協(xié)議上簽字，以示同意轉(zhuǎn)讓。如果夫妻一方不在國(guó)內(nèi)，就要請(qǐng)簽字的一方出示另一方的委托書或同意函同意轉(zhuǎn)讓其二手房，最好請(qǐng)房產(chǎn)權(quán)屬證有其姓名的一方，出具保證函，保證其房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是夫妻共同同意的，并保證對(duì)此引起的一切后果承擔(dān)法律責(zé)任。

（六）我們知道，高級(jí)住宅區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)或煤氣、取暖費(fèi)也會(huì)相對(duì)較高，在簽訂高級(jí)住宅區(qū)二手房轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)，應(yīng)該把物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和繳費(fèi)情況、暖氣費(fèi)和其他收費(fèi)的情況都應(yīng)搞清楚，最好在交易時(shí)徹底了解，避免交易完畢后，物業(yè)公司拿著欠費(fèi)單來(lái)找麻煩。

（七）拍賣二手房有的是二手房主人欠銀行的款，債務(wù)到期無(wú)力償還，被銀行訴至法院，進(jìn)行拍賣；有的是作為抵押物擔(dān)保，抵押期到抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而拍賣；也有的是二手房主人因經(jīng)濟(jì)或刑事犯罪，法院拍賣房產(chǎn)并沒(méi)收其財(cái)產(chǎn)等背景較為復(fù)雜。

有人認(rèn)為，拍賣中的二手房?jī)r(jià)格可能會(huì)較為理想。但是購(gòu)房人在買房前應(yīng)了解被拍賣房產(chǎn)的有關(guān)情況，并制定相應(yīng)方案，因?yàn)榕馁u行拍賣的僅是房產(chǎn)，而由房產(chǎn)引起的其他費(fèi)用，拍賣機(jī)構(gòu)一律不予過(guò)問(wèn)。這些存在的情況應(yīng)與拍賣公司和債權(quán)人及物業(yè)公司協(xié)商，最好制訂出相關(guān)法律文件。免得一旦應(yīng)拍成功，卻陷入一大堆債務(wù)之中。

（八）想要在舊城區(qū)進(jìn)行購(gòu)買的人，在進(jìn)行購(gòu)房之前，一定要了解該區(qū)域是否在拆遷之列，是否有開發(fā)商將于此地開發(fā)項(xiàng)目，國(guó)家是否在近期或遠(yuǎn)期將此列入舊城改造等。否則，盲目投資不但不會(huì)贏利，還會(huì)使購(gòu)買人在經(jīng)濟(jì)上遭受損失。

（九）有些人購(gòu)買房產(chǎn)就是為了投資，以出租的方式收回投資，有些人用相對(duì)較低的租金將房子租下，然后再以高價(jià)轉(zhuǎn)租出去，以差價(jià)養(yǎng)租金。上述兩種租賃方式是較常見的租賃方式。根據(jù)《合同法》第二百二十九條規(guī)定；“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”。因此，二手房購(gòu)買方應(yīng)注意了解所買房產(chǎn)是否有租賃合同的存在、租期、有無(wú)轉(zhuǎn)租等相關(guān)法律關(guān)系，以免發(fā)生不必要的糾紛。

（十）有的房產(chǎn)被法院查封，有的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明，有的房產(chǎn)屬合建項(xiàng)目，在合建雙方未分配之前，已被另一方以合作建房的名義賣掉等。出賣方在處理有法律糾紛的二手房時(shí)，大都在價(jià)格上讓步較大、對(duì)購(gòu)買人頗具吸引力。在表面上，購(gòu)房人很難察覺(jué)具有法律糾紛的房產(chǎn)所隱藏的秘密，但一旦與賣房人簽訂了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并且支付了第一筆款后，購(gòu)房人將會(huì)進(jìn)退兩難。因此，在購(gòu)房前最重要的是前期調(diào)查，調(diào)查其是否有重大訴訟，有無(wú)重大貸款，合建雙方有無(wú)合建協(xié)議等全面的、綜合的調(diào)查。其次，在重要的法律環(huán)節(jié)上把好關(guān)，制作完善的法律文件，從而規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)。

（十一）近年來(lái)中介公司迅速發(fā)展，由于各方面的原因，如中介公司自身及其工作人員的素質(zhì)不高、管理水平較低、二手房市場(chǎng)不規(guī)范、相關(guān)法律法規(guī)跟不上等，導(dǎo)致中介公司中介的二手房交易出現(xiàn)很多糾紛。主要原因有三；一是中介公司發(fā)布虛假的宣傳信息與承諾，在與購(gòu)房者的前期接觸階段，對(duì)購(gòu)房者的各種要求有求必應(yīng)，一旦做不到時(shí)，又百般推諉。給購(gòu)房者造成損失，主要是騙取中介費(fèi)、看房費(fèi)等。二是中介公司同行業(yè)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)不規(guī)范，缺乏行業(yè)自律、互相壓價(jià)，制造事端貶低同行，造成服務(wù)質(zhì)量下降，出現(xiàn)收費(fèi)不服務(wù)等黑中介。三是中介機(jī)構(gòu)違約行為較多，導(dǎo)致購(gòu)買者從聽取介紹、看房、簽訂轉(zhuǎn)讓合同的每一步均可能受騙上當(dāng)，面對(duì)中介公司的宣傳與承諾，購(gòu)買者難以判斷和決策，無(wú)所適從。