一、二手房交易存在什么問題

（一）缺少房產(chǎn)證

房屋是不動產(chǎn)，不動產(chǎn)依公示公信原則以登記為物權成立要件，房屋產(chǎn)權登記，又稱房屋權屬登記，是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權以及抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權關系。房屋的物權憑證就是房產(chǎn)證，如果購買沒有房產(chǎn)證的房屋，買受人則將面臨不能按預期得到房子的風險。

（二）權不明晰

在現(xiàn)實生活中并非所有的房產(chǎn)都只歸一人所有，有些房屋有多個共有人，最典型的如夫妻共有，家庭共有，還有繼承人共有，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。

（三）出售房屋還在租期內(nèi)

房子現(xiàn)在屬于供不應求的資源，所以有好多待出售的房子，房主都會用來出租來賺取租金的。有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，房屋還處于租賃期，這就會對買受人使用房屋造成一定的影響。如果買受人只看房產(chǎn)證，或只注重過戶手續(xù)，而不注意房屋是否還處于租賃期的話，買受人就有可能買到一個不能及時入住的或者是正在使用的房產(chǎn)?！逗贤ā返?29條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。《民法通則》119條規(guī)定，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的，原合同對租賃人和新房主繼續(xù)有效。在租賃關系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。買受人購買房屋時一定要重視這一問題，以免引起不必要的糾紛。

（四）土地使用性質(zhì)不明確

二手房交易中買受人應注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，出讓土地要交土地出讓金出讓獲得的土地可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、使用、收益；劃撥土地不用交土地出讓金，但是只可以使用、收益不可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租，如果要轉(zhuǎn)讓、抵押、出租要補交土地出讓金。劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利。除此之外，還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅剩40年，如果買受人還按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量，這樣的二手房就不劃算了。

（五）房產(chǎn)所在地段已列入市政規(guī)劃

現(xiàn)在不論大小城市都在進行城市規(guī)劃、城市改造，有些房主出售二手房的原因就是其房產(chǎn)所在地被列入城市拆遷范圍，多則5～10年左右就要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，其房屋的采光、周圍設施都會受到影響，所以才會采取一定的低價吸引購房者前來購買。面對這樣的情形，買房前還是很有必要對目標房產(chǎn)是否被列入市政規(guī)劃進行詳細了解的。

（六） 購房合同條款約定不明

由于普通購房者對房屋買賣合同一般知之甚少，面對二手房中介提供的不太明白的購房合同，一定要仔細閱讀，不懂的如有必要可以向律師咨詢。二手房買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但是對于一些細節(jié)問題還是應該在合同中寫清楚的。比如合同的主要條款，關于合同雙方主體的權利義務的、房屋的價款、交易方式、違約責任、糾紛解決等等問題，均應全面考慮。

二、二手房交易要關注的法律問題

十一種常見二手房地產(chǎn)交易中應關注的法律問題如下：

（一）產(chǎn)權關系不清的二手房交易，建議購房人未理清之前，最好不要貿(mào)然與出賣人簽約，以免陷入法律困境。而面對這些產(chǎn)權關系不清的房地產(chǎn)交易該如何處理？首先，應理清這些二手房產(chǎn)的法律歸屬和法律關系，查明二手房的實際擁有人，相關歷史形成文件，二手房產(chǎn)權單位。其次，購買方如一定要買二手房，在二手房轉(zhuǎn)讓合同里，購買方應要求二手房實際所有人出具保證函，保證在二手房產(chǎn)轉(zhuǎn)移過程中，如出現(xiàn)權屬爭議時，保證人應承擔所有法律責任。這就在合同約定上保障了購買人的合法權益，將可能發(fā)生的權屬爭議排除在購買人的法律責任之外。

（二）二手房地產(chǎn)中有的是共同擁有產(chǎn)權的共有房產(chǎn)，任何一個人都無權單獨處置，不管某人是否親自掌握產(chǎn)權證和土地證。關鍵是查看所有的共有人是否一致同意轉(zhuǎn)讓，最好的方法是購買人應與共有人見面，了解具體意向，如派代表應出具授權委托書。在轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂時，所有共有人都應當在協(xié)議上簽字，如果有的共有人不能出席，應委托其指定的代理人代簽，委托書應當附在協(xié)議后面作為附件。重視法律文件的完善，千萬不可輕信其它共有人口頭上的承諾，以防止轉(zhuǎn)讓協(xié)議的無效。

（三）根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，已經(jīng)設定抵押的房產(chǎn)，經(jīng)抵押權人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或出租。購買二手房如何防范已設定抵押的二手房未經(jīng)抵押權人同意而轉(zhuǎn)讓，從而導致轉(zhuǎn)讓無效的情況發(fā)生？方法是：先到該房產(chǎn)所在地的房屋土地管理部門去核查，應注重查看該房是否設定了抵押，抵押權人是誰，抵押期限多長，然后應與房產(chǎn)所有人一起到抵押權人處獲得抵押權人同意轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)的書面同意文件。轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽署完畢后，抵押人和抵押權人應與購房人一起到房屋土地管理部門解除抵押協(xié)議，然后抵押人應與購房人一起辦理過戶手續(xù)。

（四）根據(jù)目前情況看，大多數(shù)的新住宅在銷售時，都有銀行提供按揭貸款，一般貸款期限都在10年至20年間。在這10年到20年間，又會有大量的原購房人將自己已進行按揭貸款的住房或是已經(jīng)辦理抵押貸款的住房再次轉(zhuǎn)手，這會給二手房交易市場提出大量的問題，市場應該怎么面對如此大量的二手房交易？如何審查？首先，要理清該二手房所涉及的法律關系和當前的法律狀態(tài)，二手房的主人與銀行的關系是借貸關系，二手房主人是債務主體，房產(chǎn)是抵押物。其次，應弄清楚二手房的主人是否已付清全款，是否已拿到產(chǎn)權證和土地證，弄清貸款期限，尚剩多少期貸款未還。還要查明在辦理二手房轉(zhuǎn)讓時，銀行和開發(fā)商是否同意給予配合；對此類交易是有兩種處理辦法：一是如果買方能一次性向賣方付款，由二手房的主人一次性向銀行還清按揭貸款，終止原借款合同。如有抵押登記應當辦理抵押解除手續(xù)，由二手房主人在房屋土地管理部門向二手房購買人辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓手續(xù)，程序相對簡單。如果買方不能一次性向二手房主付款，而是采用銀行按揭貸款方式，則二手房主人可推薦買方向其貸款行申請貸款，將貸款人換成新的買主。所以要經(jīng)原按揭銀行的同意和認可，并與銀行辦理新的貸款手續(xù)，終止原來的貸款協(xié)議，這樣每一環(huán)節(jié)都要重新走一遍。有些開發(fā)商還為二手房主提供擔保的，遇到這類情況的，還要與開發(fā)商取得聯(lián)系，征得開發(fā)商的同意，終止開發(fā)商為二手房主人的擔保協(xié)議，而由開發(fā)商與銀行對新的二手房業(yè)主重新簽擔保協(xié)議。

（五）在二手房交易時，稍不留心，購房人所簽的二手房轉(zhuǎn)讓協(xié)議就會因二手房主人的婚姻變故而導致無效，引起麻煩。這類情況大體歸二類，一類是房產(chǎn)證上有夫妻兩人名字，購房人應請夫妻二人共同與其簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。如果夫妻一方不出面簽字，委托授權應讓公證處公證或律師見證，以證實其真實性。另一類是房產(chǎn)證雖沒有寫明夫妻二人的名字，但二手房主人是已婚的人。購房人應要求由二手房主人夫妻共同在二手房轉(zhuǎn)讓協(xié)議上簽字，以示同意轉(zhuǎn)讓。如果夫妻一方不在國內(nèi)，就要請簽字的一方出示另一方的委托書或同意函同意轉(zhuǎn)讓其二手房，最好請房產(chǎn)權屬證有其姓名的一方，出具保證函，保證其房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是夫妻共同同意的，并保證對此引起的一切后果承擔法律責任。

（六）我們知道，高級住宅區(qū)的物業(yè)管理費、水電費或煤氣、取暖費也會相對較高，在簽訂高級住宅區(qū)二手房轉(zhuǎn)讓協(xié)議時，應該把物業(yè)管理費的收費標準和繳費情況、暖氣費和其他收費的情況都應搞清楚，最好在交易時徹底了解，避免交易完畢后，物業(yè)公司拿著欠費單來找麻煩。

（七）拍賣二手房有的是二手房主人欠銀行的款，債務到期無力償還，被銀行訴至法院，進行拍賣；有的是作為抵押物擔保，抵押期到抵押權人實現(xiàn)抵押權而拍賣；也有的是二手房主人因經(jīng)濟或刑事犯罪，法院拍賣房產(chǎn)并沒收其財產(chǎn)等背景較為復雜。

有人認為，拍賣中的二手房價格可能會較為理想。但是購房人在買房前應了解被拍賣房產(chǎn)的有關情況，并制定相應方案，因為拍賣行拍賣的僅是房產(chǎn)，而由房產(chǎn)引起的其他費用，拍賣機構一律不予過問。這些存在的情況應與拍賣公司和債權人及物業(yè)公司協(xié)商，最好制訂出相關法律文件。免得一旦應拍成功，卻陷入一大堆債務之中。

（八）想要在舊城區(qū)進行購買的人，在進行購房之前，一定要了解該區(qū)域是否在拆遷之列，是否有開發(fā)商將于此地開發(fā)項目，國家是否在近期或遠期將此列入舊城改造等。否則，盲目投資不但不會贏利，還會使購買人在經(jīng)濟上遭受損失。

（九）有些人購買房產(chǎn)就是為了投資，以出租的方式收回投資，有些人用相對較低的租金將房子租下，然后再以高價轉(zhuǎn)租出去，以差價養(yǎng)租金。上述兩種租賃方式是較常見的租賃方式。根據(jù)《合同法》第二百二十九條規(guī)定；“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。因此，二手房購買方應注意了解所買房產(chǎn)是否有租賃合同的存在、租期、有無轉(zhuǎn)租等相關法律關系，以免發(fā)生不必要的糾紛。

（十）有的房產(chǎn)被法院查封，有的房產(chǎn)的產(chǎn)權關系不明，有的房產(chǎn)屬合建項目，在合建雙方未分配之前，已被另一方以合作建房的名義賣掉等。出賣方在處理有法律糾紛的二手房時，大都在價格上讓步較大、對購買人頗具吸引力。在表面上，購房人很難察覺具有法律糾紛的房產(chǎn)所隱藏的秘密，但一旦與賣房人簽訂了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并且支付了第一筆款后，購房人將會進退兩難。因此，在購房前最重要的是前期調(diào)查，調(diào)查其是否有重大訴訟，有無重大貸款，合建雙方有無合建協(xié)議等全面的、綜合的調(diào)查。其次，在重要的法律環(huán)節(jié)上把好關，制作完善的法律文件，從而規(guī)避交易風險。

（十一）近年來中介公司迅速發(fā)展，由于各方面的原因，如中介公司自身及其工作人員的素質(zhì)不高、管理水平較低、二手房市場不規(guī)范、相關法律法規(guī)跟不上等，導致中介公司中介的二手房交易出現(xiàn)很多糾紛。主要原因有三；一是中介公司發(fā)布虛假的宣傳信息與承諾，在與購房者的前期接觸階段，對購房者的各種要求有求必應，一旦做不到時，又百般推諉。給購房者造成損失，主要是騙取中介費、看房費等。二是中介公司同行業(yè)不正當競爭，市場不規(guī)范，缺乏行業(yè)自律、互相壓價，制造事端貶低同行，造成服務質(zhì)量下降，出現(xiàn)收費不服務等黑中介。三是中介機構違約行為較多，導致購買者從聽取介紹、看房、簽訂轉(zhuǎn)讓合同的每一步均可能受騙上當，面對中介公司的宣傳與承諾，購買者難以判斷和決策，無所適從。