一、二手房交易中存在哪些風(fēng)險(xiǎn)

二手房交易與初次交易相比，因涉及的因素多、程序復(fù)雜，交易中的風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)增多。根據(jù)實(shí)踐中曾發(fā)生的有關(guān)實(shí)例，在二手房買賣交易中可能存在如下的典型風(fēng)險(xiǎn)：

（一）房屋產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，“司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的”房屋不得轉(zhuǎn)讓。另外，根據(jù)房地產(chǎn)交易中心的實(shí)踐，若房屋仍設(shè)定有抵押，交易中心也不會(huì)辦理此種房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。而上述兩種情況，常常會(huì)被購(gòu)房者忽略，而房屋業(yè)主通常不會(huì)主動(dòng)提及。如此，可能造成買賣合同已簽訂，買方首期款也已支付業(yè)主后，在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)房屋不能轉(zhuǎn)讓，由此則可能給買方造成很大的損失。

規(guī)避方法：在簽訂買賣合同前，購(gòu)房人應(yīng)至房屋所在區(qū)域的房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)狀況調(diào)查（產(chǎn)調(diào)），以確定該房屋是否存在限制或禁止轉(zhuǎn)讓的情形。

（二）房屋類型風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)在市面上的房屋大部分為商品房，但也存在部分未轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)房的使用權(quán)房（即公房）。如果這類使用權(quán)房未取得產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)有關(guān)規(guī)定不能轉(zhuǎn)讓。同樣，要避免購(gòu)房人在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)才發(fā)現(xiàn)上述問(wèn)題而遭受損失。

規(guī)避方法：在簽訂買賣合同前應(yīng)查看業(yè)主是否取得產(chǎn)權(quán)證。

（三）合同簽訂人風(fēng)險(xiǎn)

眾所周知，房屋買賣合同應(yīng)由購(gòu)房人與房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂。但若購(gòu)房人忽略驗(yàn)證合同簽訂人是否是產(chǎn)權(quán)人，及該房屋是否還有其他產(chǎn)權(quán)人，則產(chǎn)權(quán)人或其他共有權(quán)人若以合同簽訂人未取得其委托為由，主張?jiān)摵贤瑹o(wú)效，那么，購(gòu)房人僅能向合同簽訂人追究非常有限的締約過(guò)失責(zé)任，即由于合同未成立給其造成的直接損失，且舉證責(zé)任在于購(gòu)房人。此種情形將對(duì)購(gòu)房人非常不利。

規(guī)避方法：根據(jù)產(chǎn)權(quán)證或其他法律文件（如預(yù)售合同）確定產(chǎn)權(quán)人。若簽訂合同并非產(chǎn)權(quán)人，購(gòu)房人應(yīng)要求其提供產(chǎn)權(quán)人出具的委托書。

（四）付款方式模糊風(fēng)險(xiǎn)

很多買賣雙方通常只關(guān)注房屋價(jià)款達(dá)成一致，對(duì)于具體的付款方式卻未給予應(yīng)有的重視。結(jié)果在其后履行過(guò)程中常常由于某筆款項(xiàng)的支付時(shí)間不明而產(chǎn)生糾紛，受損失的一方因?yàn)楫?dāng)初與對(duì)方未訂有明確條款而只能自認(rèn)倒霉。

規(guī)避方法：雙方簽訂買賣合同時(shí)應(yīng)對(duì)付款流程作出明確、具體的約定。

（五）交房約定模糊風(fēng)險(xiǎn)

有時(shí)，買賣雙方對(duì)于付款方式已有明確的約定，但卻疏忽了交房這一重要環(huán)節(jié)。在此可能會(huì)涉及到交房的具體時(shí)間，交房時(shí)相關(guān)費(fèi)用的結(jié)算。若無(wú)具體約定，則可能出現(xiàn)逾期交房，卻無(wú)法追究業(yè)主違約責(zé)任的被動(dòng)局面，及相關(guān)費(fèi)用無(wú)人結(jié)算的尷尬情況。

規(guī)避方法：于買賣合同中明確約定交房日期及應(yīng)由哪方于交房前結(jié)清包括水、電、煤、物管費(fèi)、維修基金等相關(guān)費(fèi)用。

（六）非居住用房稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)買（出售）非居住用房需交稅費(fèi)的種類、數(shù)額與居住用房有較大差別。實(shí)踐中，若由于對(duì)購(gòu)買（出售）非居住用房應(yīng)繳稅費(fèi)估算不足，則可能出現(xiàn)大大超出購(gòu)房人的原先預(yù)算或嚴(yán)重影響售房人對(duì)收益的預(yù)期之情形。

規(guī)避方法：簽訂合同前，雙方應(yīng)先至房屋所在區(qū)域交易中心或請(qǐng)教專業(yè)人士確定非居住用房買賣應(yīng)繳稅費(fèi)的具體種類及數(shù)額，做到心中有數(shù)。

二手房交易中的風(fēng)險(xiǎn)還很多，建議必要時(shí)請(qǐng)專業(yè)人士或律師全程陪同，避免使自己陷入風(fēng)險(xiǎn)之中。

二、如何規(guī)避二手房交易中的風(fēng)險(xiǎn)

第一、審清“房屋權(quán)屬主體資格”，注意“共有人”。

在房產(chǎn)交易的時(shí)候，要注意看產(chǎn)權(quán)證上權(quán)屬人是幾個(gè)，很多時(shí)候是夫妻雙方。那么在簽買賣合同的時(shí)候，賣家夫妻雙方都應(yīng)該到場(chǎng)，如果只來(lái)了一方，比如丈夫來(lái)了，妻子沒(méi)來(lái)，那么丈夫應(yīng)該拿來(lái)妻子的委托書，并且該委托書必須經(jīng)過(guò)公證，以證實(shí)其委托的真實(shí)性。否則，按照法律規(guī)定，未經(jīng)共有人同意，部分共有人擅自轉(zhuǎn)讓共有財(cái)產(chǎn)所簽訂的買賣合同一般是無(wú)效的。

第二、仔細(xì)審核“代理人”資格。

有的房屋交易，房東因某些原因不能到場(chǎng)，讓別人代理。那么，代理人的情況一定要核實(shí)清楚。最重要的一點(diǎn)，也是代理人是否能拿出房東的委托代理書（經(jīng)公證），也不能因?yàn)榇砣耸欠繓|的親戚，子女等而輕信。

在當(dāng)前的限購(gòu)形勢(shì)下，如果是賣方，也就是房東，也要注意，對(duì)方買房是否具備購(gòu)房資格。如果對(duì)方因?yàn)檎咚薏荒茉诋?dāng)?shù)刭?gòu)置房產(chǎn)的，哪怕簽訂了買賣合同，合同也是無(wú)法履行的（房管局不給過(guò)戶的），那么，合同無(wú)效。

第三、交易房屋是否有抵押在身，是否被列入拆遷，是否農(nóng)村集體土地。

被抵押的房產(chǎn)不能辦理過(guò)戶，需要先還清貸款，再根據(jù)銀行出具的還款證明去房地產(chǎn)交易中心辦理抵押注銷后方可進(jìn)行交易。房屋是否有抵押可以去房管局查。房屋仍在抵押期內(nèi)的，則涉及登記過(guò)戶前先行解除抵押的問(wèn)題；

如果交易房屋被列入拆遷，那么拆遷房屋是不允許過(guò)戶的，通常拆遷區(qū)域也會(huì)提前發(fā)公告，要求停止交易。

如果房屋所涉為農(nóng)村集體土地，也就是我們通常所說(shuō)的“小產(chǎn)權(quán)房”，是不允許上市交易的，買賣無(wú)效。有些人考慮到小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低，而與農(nóng)民私下交易，風(fēng)險(xiǎn)很大，因?yàn)樵诜抗芫植粫?huì)給予備案，一旦起糾紛，產(chǎn)權(quán)人還是農(nóng)民。

目前，經(jīng)濟(jì)適用房還沒(méi)有放開交易。

比如房屋的裝修，有利于評(píng)估二次裝修的費(fèi)用；土地使用權(quán)為劃撥的，涉及補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金；被查封或凍結(jié)轉(zhuǎn)讓的房屋，則在解除凍結(jié)之前不得買賣活動(dòng)等等，你要先做到充分了解房屋狀況之后再履行合同才會(huì)讓你放心省心。

第四、房屋是否有租賃，有無(wú)物管費(fèi)拖欠等

法律上有句話叫“買賣不破租賃”。房屋租賃期未滿的，涉及承租方有權(quán)租住至期滿以及優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；有部分堅(jiān)持該房屋租賃在前，而且租賃有效。如果租賃有效的話，買房人必須等到租賃期滿才可以使用房屋。

所以，房屋是否被第三人承租是買方必須要審查的內(nèi)容。但是我國(guó)目前房屋租賃的登記制度并未完全開展，買房人無(wú)從查詢租賃情況。律師建議，在交易時(shí)簽署補(bǔ)充約定，或者留下部分保證金，如果沒(méi)有租賃，才全款支付給賣方。另外，交易房產(chǎn)的物管費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)有否拖欠，也可以去物業(yè)那里查一查，如果等到房子買下來(lái)才發(fā)現(xiàn)，搞不好就要買家來(lái)承擔(dān)了。

第五、不要“跳單”

法院也提醒，不要輕易跳單，一方面現(xiàn)在規(guī)范的中介公司也幫你承擔(dān)了很多有關(guān)房屋買賣審核方面的問(wèn)題，自己可以省心不少。二來(lái)，跳單，一旦被發(fā)現(xiàn)，中介可告你違約，要支付違約金的。而違約金的數(shù)額基本上就是交易合同上約定的中介費(fèi)。

第六、房屋貸款風(fēng)險(xiǎn)。

二手房買賣中大多數(shù)買方都需辦理銀行按揭貸款？律師提醒購(gòu)房者不要輕信某些中介公司承諾的可按房屋合同價(jià)的幾成辦理貸款。銀行對(duì)市民購(gòu)買二手住房的貸款審核比較嚴(yán)格，？還要對(duì)所交易的房產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的評(píng)估作價(jià)。所以，打算購(gòu)買二手住房并準(zhǔn)備貸款的市民應(yīng)在確認(rèn)貸款銀行可以貸款的情況下再行購(gòu)買。

第七、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)。

買賣雙方在簽訂了房地產(chǎn)買賣合同后，應(yīng)及時(shí)到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶申請(qǐng)手續(xù)；若雙方在合理的期限內(nèi)未完成交易手續(xù)的？應(yīng)積極采取防范措施；若雙方發(fā)生房屋買賣糾紛，一般要向法院提出訴前財(cái)產(chǎn)保全或訴訟財(cái)產(chǎn)保全，將房屋查封，防止房屋被轉(zhuǎn)移。

第八、雙方的主要權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)明確，附隨義務(wù)要注意。

支付房款是買方的主要義務(wù)，一般有一次性付款或者按揭付款兩種方式。辦理過(guò)戶手續(xù)是賣方的主要義務(wù)。當(dāng)然合同的附隨義務(wù)也是比較重要的，例如，有些人買房就是為了孩子上學(xué)，但是往往忽略戶口的問(wèn)題，在房子購(gòu)入后，由于原房產(chǎn)所有人未能將戶口及時(shí)遷出，致使新房屋所有人戶口不能遷入，出現(xiàn)法律糾紛。

第九、合同違約責(zé)任要明確。

明確嚴(yán)格的違約責(zé)任，是雙方誠(chéng)信履行二手房買賣合同的保障。實(shí)踐中，小額的定金處罰或簡(jiǎn)單的“違約方應(yīng)承擔(dān)守約方損失”，缺少實(shí)際效果。當(dāng)房?jī)r(jià)波動(dòng)、資金不足、稅費(fèi)改革等情況出現(xiàn)時(shí)，一方拖延或拒絕履行合同的情形時(shí)有發(fā)生。如有的買方簽約后認(rèn)為房?jī)r(jià)偏高或不想支付過(guò)戶稅費(fèi)，就拖延辦理過(guò)戶手續(xù)，致使賣方交房后無(wú)法及時(shí)收到余款；有的賣方發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)飆升，則稱未征得其他共有人同意的買賣合同無(wú)效，要求買方退房。因此建議在約定合同履行期限時(shí)應(yīng)明確到具體日期，每項(xiàng)違約情形都要有違約責(zé)任，且違約責(zé)任的承擔(dān)要有一定的拘束力。

第十、要隨時(shí)了解國(guó)家新政，如國(guó)務(wù)院辦公廳2013年2月26日發(fā)布的《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》明確要求：稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。

從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，這條對(duì)公眾的反響最大。公眾的第一反應(yīng)是，這個(gè)20%是按總價(jià)的20%來(lái)征收的，那將是一個(gè)非常龐大的數(shù)額。但事實(shí)上，這一理解是錯(cuò)誤的，所謂“轉(zhuǎn)讓所得”，其實(shí)是差額，即現(xiàn)交易價(jià)減去當(dāng)初買入時(shí)的價(jià)格，再減去合理費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓過(guò)程中繳納的稅金。