一、二手房交易中存在哪些風險

二手房交易與初次交易相比，因涉及的因素多、程序復雜，交易中的風險也相應增多。根據(jù)實踐中曾發(fā)生的有關實例，在二手房買賣交易中可能存在如下的典型風險：

（一）房屋產(chǎn)權風險

根據(jù)法律法規(guī)的有關規(guī)定，“司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的”房屋不得轉讓。另外，根據(jù)房地產(chǎn)交易中心的實踐，若房屋仍設定有抵押，交易中心也不會辦理此種房屋的產(chǎn)權過戶手續(xù)。而上述兩種情況，常常會被購房者忽略，而房屋業(yè)主通常不會主動提及。如此，可能造成買賣合同已簽訂，買方首期款也已支付業(yè)主后，在辦理產(chǎn)權過戶的過程中發(fā)現(xiàn)房屋不能轉讓，由此則可能給買方造成很大的損失。

規(guī)避方法：在簽訂買賣合同前，購房人應至房屋所在區(qū)域的房地產(chǎn)交易中心進行產(chǎn)權狀況調(diào)查（產(chǎn)調(diào)），以確定該房屋是否存在限制或禁止轉讓的情形。

（二）房屋類型風險

現(xiàn)在市面上的房屋大部分為商品房，但也存在部分未轉為產(chǎn)權房的使用權房（即公房）。如果這類使用權房未取得產(chǎn)權證，根據(jù)有關規(guī)定不能轉讓。同樣，要避免購房人在辦理產(chǎn)權過戶時才發(fā)現(xiàn)上述問題而遭受損失。

規(guī)避方法：在簽訂買賣合同前應查看業(yè)主是否取得產(chǎn)權證。

（三）合同簽訂人風險

眾所周知，房屋買賣合同應由購房人與房屋產(chǎn)權人簽訂。但若購房人忽略驗證合同簽訂人是否是產(chǎn)權人，及該房屋是否還有其他產(chǎn)權人，則產(chǎn)權人或其他共有權人若以合同簽訂人未取得其委托為由，主張該合同無效，那么，購房人僅能向合同簽訂人追究非常有限的締約過失責任，即由于合同未成立給其造成的直接損失，且舉證責任在于購房人。此種情形將對購房人非常不利。

規(guī)避方法：根據(jù)產(chǎn)權證或其他法律文件（如預售合同）確定產(chǎn)權人。若簽訂合同并非產(chǎn)權人，購房人應要求其提供產(chǎn)權人出具的委托書。

（四）付款方式模糊風險

很多買賣雙方通常只關注房屋價款達成一致，對于具體的付款方式卻未給予應有的重視。結果在其后履行過程中常常由于某筆款項的支付時間不明而產(chǎn)生糾紛，受損失的一方因為當初與對方未訂有明確條款而只能自認倒霉。

規(guī)避方法：雙方簽訂買賣合同時應對付款流程作出明確、具體的約定。

（五）交房約定模糊風險

有時，買賣雙方對于付款方式已有明確的約定，但卻疏忽了交房這一重要環(huán)節(jié)。在此可能會涉及到交房的具體時間，交房時相關費用的結算。若無具體約定，則可能出現(xiàn)逾期交房，卻無法追究業(yè)主違約責任的被動局面，及相關費用無人結算的尷尬情況。

規(guī)避方法：于買賣合同中明確約定交房日期及應由哪方于交房前結清包括水、電、煤、物管費、維修基金等相關費用。

（六）非居住用房稅費風險

購買（出售）非居住用房需交稅費的種類、數(shù)額與居住用房有較大差別。實踐中，若由于對購買（出售）非居住用房應繳稅費估算不足，則可能出現(xiàn)大大超出購房人的原先預算或嚴重影響售房人對收益的預期之情形。

規(guī)避方法：簽訂合同前，雙方應先至房屋所在區(qū)域交易中心或請教專業(yè)人士確定非居住用房買賣應繳稅費的具體種類及數(shù)額，做到心中有數(shù)。

二手房交易中的風險還很多，建議必要時請專業(yè)人士或律師全程陪同，避免使自己陷入風險之中。

二、如何規(guī)避二手房交易中的風險

第一、審清“房屋權屬主體資格”，注意“共有人”。

在房產(chǎn)交易的時候，要注意看產(chǎn)權證上權屬人是幾個，很多時候是夫妻雙方。那么在簽買賣合同的時候，賣家夫妻雙方都應該到場，如果只來了一方，比如丈夫來了，妻子沒來，那么丈夫應該拿來妻子的委托書，并且該委托書必須經(jīng)過公證，以證實其委托的真實性。否則，按照法律規(guī)定，未經(jīng)共有人同意，部分共有人擅自轉讓共有財產(chǎn)所簽訂的買賣合同一般是無效的。

第二、仔細審核“代理人”資格。

有的房屋交易，房東因某些原因不能到場，讓別人代理。那么，代理人的情況一定要核實清楚。最重要的一點，也是代理人是否能拿出房東的委托代理書（經(jīng)公證），也不能因為代理人是房東的親戚，子女等而輕信。

在當前的限購形勢下，如果是賣方，也就是房東，也要注意，對方買房是否具備購房資格。如果對方因為政策所限不能在當?shù)刭徶梅慨a(chǎn)的，哪怕簽訂了買賣合同，合同也是無法履行的（房管局不給過戶的），那么，合同無效。

第三、交易房屋是否有抵押在身，是否被列入拆遷，是否農(nóng)村集體土地。

被抵押的房產(chǎn)不能辦理過戶，需要先還清貸款，再根據(jù)銀行出具的還款證明去房地產(chǎn)交易中心辦理抵押注銷后方可進行交易。房屋是否有抵押可以去房管局查。房屋仍在抵押期內(nèi)的，則涉及登記過戶前先行解除抵押的問題；

如果交易房屋被列入拆遷，那么拆遷房屋是不允許過戶的，通常拆遷區(qū)域也會提前發(fā)公告，要求停止交易。

如果房屋所涉為農(nóng)村集體土地，也就是我們通常所說的“小產(chǎn)權房”，是不允許上市交易的，買賣無效。有些人考慮到小產(chǎn)權房價格低，而與農(nóng)民私下交易，風險很大，因為在房管局不會給予備案，一旦起糾紛，產(chǎn)權人還是農(nóng)民。

目前，經(jīng)濟適用房還沒有放開交易。

比如房屋的裝修，有利于評估二次裝修的費用；土地使用權為劃撥的，涉及補交土地使用權出讓金；被查封或凍結轉讓的房屋，則在解除凍結之前不得買賣活動等等，你要先做到充分了解房屋狀況之后再履行合同才會讓你放心省心。

第四、房屋是否有租賃，有無物管費拖欠等

法律上有句話叫“買賣不破租賃”。房屋租賃期未滿的，涉及承租方有權租住至期滿以及優(yōu)先購買權；有部分堅持該房屋租賃在前，而且租賃有效。如果租賃有效的話，買房人必須等到租賃期滿才可以使用房屋。

所以，房屋是否被第三人承租是買方必須要審查的內(nèi)容。但是我國目前房屋租賃的登記制度并未完全開展，買房人無從查詢租賃情況。律師建議，在交易時簽署補充約定，或者留下部分保證金，如果沒有租賃，才全款支付給賣方。另外，交易房產(chǎn)的物管費、電費、煤氣費有否拖欠，也可以去物業(yè)那里查一查，如果等到房子買下來才發(fā)現(xiàn)，搞不好就要買家來承擔了。

第五、不要“跳單”

法院也提醒，不要輕易跳單，一方面現(xiàn)在規(guī)范的中介公司也幫你承擔了很多有關房屋買賣審核方面的問題，自己可以省心不少。二來，跳單，一旦被發(fā)現(xiàn)，中介可告你違約，要支付違約金的。而違約金的數(shù)額基本上就是交易合同上約定的中介費。

第六、房屋貸款風險。

二手房買賣中大多數(shù)買方都需辦理銀行按揭貸款？律師提醒購房者不要輕信某些中介公司承諾的可按房屋合同價的幾成辦理貸款。銀行對市民購買二手住房的貸款審核比較嚴格，？還要對所交易的房產(chǎn)進行嚴格的評估作價。所以，打算購買二手住房并準備貸款的市民應在確認貸款銀行可以貸款的情況下再行購買。

第七、產(chǎn)權轉移登記過程中風險。

買賣雙方在簽訂了房地產(chǎn)買賣合同后，應及時到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權過戶申請手續(xù)；若雙方在合理的期限內(nèi)未完成交易手續(xù)的？應積極采取防范措施；若雙方發(fā)生房屋買賣糾紛，一般要向法院提出訴前財產(chǎn)保全或訴訟財產(chǎn)保全，將房屋查封，防止房屋被轉移。

第八、雙方的主要權利義務應當明確，附隨義務要注意。

支付房款是買方的主要義務，一般有一次性付款或者按揭付款兩種方式。辦理過戶手續(xù)是賣方的主要義務。當然合同的附隨義務也是比較重要的，例如，有些人買房就是為了孩子上學，但是往往忽略戶口的問題，在房子購入后，由于原房產(chǎn)所有人未能將戶口及時遷出，致使新房屋所有人戶口不能遷入，出現(xiàn)法律糾紛。

第九、合同違約責任要明確。

明確嚴格的違約責任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應承擔守約方損失”，缺少實際效果。當房價波動、資金不足、稅費改革等情況出現(xiàn)時，一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發(fā)生。如有的買方簽約后認為房價偏高或不想支付過戶稅費，就拖延辦理過戶手續(xù)，致使賣方交房后無法及時收到余款；有的賣方發(fā)現(xiàn)房價飆升，則稱未征得其他共有人同意的買賣合同無效，要求買方退房。因此建議在約定合同履行期限時應明確到具體日期，每項違約情形都要有違約責任，且違約責任的承擔要有一定的拘束力。

第十、要隨時了解國家新政，如國務院辦公廳2013年2月26日發(fā)布的《關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》明確要求：稅務、住房城鄉(xiāng)建設部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。

從市場反應來看，這條對公眾的反響最大。公眾的第一反應是，這個20%是按總價的20%來征收的，那將是一個非常龐大的數(shù)額。但事實上，這一理解是錯誤的，所謂“轉讓所得”，其實是差額，即現(xiàn)交易價減去當初買入時的價格，再減去合理費用及轉讓過程中繳納的稅金。