一、二手房過(guò)戶應(yīng)注意哪些問(wèn)題

（一）合同簽訂前應(yīng)注意事項(xiàng)

1、在簽訂二手房買賣合同前，購(gòu)房者需要對(duì)售房者有較為全面的了解。要查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件；房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位共有，在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)，能否全部到場(chǎng)。如有特殊情況不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。

2、購(gòu)房者要對(duì)即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)基本情況進(jìn)行必要的了解。這主要包括房屋產(chǎn)權(quán)證是否真實(shí)；房產(chǎn)面積多大；該房產(chǎn)用途是什么；該房產(chǎn)有沒(méi)有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利等。

3、對(duì)房屋上市交易資格的審查。

（1）如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書(shū)面文件；

（2）如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)；

（3）如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書(shū)面文件。根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定，只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買賣。

（4）如購(gòu)買公房，須了解所購(gòu)公房是成本價(jià)還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公房在出讓時(shí)須按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。由于公房原單位對(duì)公房一般都保留優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，因此，應(yīng)要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書(shū)面意見(jiàn)；另外，軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校的公房，由于其特殊性，在沒(méi)有取得單位同意的情況下，不得出售；

（5）所購(gòu)房屋是已購(gòu)公房或經(jīng)濟(jì)適用房，還須賣房人提供政府部門(mén)對(duì)其上市交易的批準(zhǔn)書(shū)；

（二）合同簽訂時(shí)應(yīng)注意事項(xiàng)

1、需要準(zhǔn)備的證明材料有：身份證原件或護(hù)照原件及復(fù)印件；未成年人的戶口簿或出生證明；有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書(shū)及代理人身份證。購(gòu)房者如是境外人士，提供的有些材料如委托書(shū)、同意書(shū)等必須經(jīng)境內(nèi)、外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效。

2、認(rèn)真審查合同約定內(nèi)容

（1）當(dāng)事人的名稱或姓名、住所：這里主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況。

（2）標(biāo)的：此處應(yīng)寫(xiě)明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；同時(shí)還要寫(xiě)明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬（需與第一條內(nèi)容一致），房屋轉(zhuǎn)賣是否有約束條件；是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況；房屋相關(guān)文書(shū)資料的移交過(guò)程。

（3）價(jià)款：此處應(yīng)寫(xiě)明總價(jià)款；付款方式；付款條件；如何申請(qǐng)按揭貸款；定金；尾款等。

（4）履行期限、地點(diǎn)、方式：這里主要寫(xiě)明交房時(shí)間；條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程；配合與協(xié)調(diào)問(wèn)題；雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評(píng)估機(jī)構(gòu)等服務(wù)；各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)?；遇有價(jià)格上漲、下跌時(shí)如何處理。

（5）違約責(zé)任：這里主要說(shuō)明哪些系違約情形；如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付；在什么情況下可以免責(zé)；擔(dān)保的形式；對(duì)違約金或定金的選擇適用問(wèn)題。

（6）解決爭(zhēng)議的方式：這里主要約定解決爭(zhēng)議是采用仲裁方式還是訴訟方式。

（7）合同生效條款：雙方在此約定合同生效時(shí)間；生效或失效條件；幾種無(wú)效的免責(zé)條款；當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件；合同無(wú)效或被撤消后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。

（8）合同中止、終止或解除條款：明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；補(bǔ)救措施；合同中止、終止或解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。

二、二手房辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的流程

（一）基本流程。

購(gòu)買二手房辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，整個(gè)辦理流程可以概括四個(gè)環(huán)節(jié)：“一簽約，二交稅，三登記，四取證”。所謂“簽約”是指賣方夫妻雙方和買入方同時(shí)到房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門(mén)簽置《房地產(chǎn)買賣契約》，房屋成交價(jià)格需由房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門(mén)工作人員認(rèn)定或根據(jù)評(píng)估報(bào)告確定：“交稅”是指買賣雙方按國(guó)家規(guī)定交納相關(guān)稅費(fèi)，目前主要包括：契稅、房屋交易管理費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)；“登記”指買賣雙方交納相關(guān)稅費(fèi)后，買入方填寫(xiě)房屋所有權(quán)登記表，按照要求提交所有資料辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)：“取證”是最后一個(gè)環(huán)節(jié)，買入方到產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門(mén)領(lǐng)取過(guò)戶完畢的新《房屋所有權(quán)證》，這時(shí)整個(gè)過(guò)戶手續(xù)全部結(jié)束。

（二）所需資料。

按照產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門(mén)的要求，購(gòu)買二手房辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，買賣雙方都需要提供個(gè)人資料。出賣方：夫妻雙方身份證原件和復(fù)印件，結(jié)婚證或戶口簿原件和復(fù)印件。買入方：身份證原件和復(fù)印件。

（三）所需費(fèi)用。

契稅、評(píng)估費(fèi)、房屋交易管理費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等。